Р     Е   Ш    Е   Н   И   Е

№ 60                                             06.03.2017 год.                                  гр.Д.                 

В    И М Е Т О    Н А   Н А Р О Д А

Д.кият окръжен съд                                        гражданско отделение

На шести февруари                                                                             2017 год.

В открито заседание в следния състав:

                                                            ПРЕДСЕДАТЕЛ:        ДИАНА ДЯКОВА         

                                                            ЧЛЕНОВЕ:             ГАЛИНА   ЖЕЧЕВА            

                                                                                           ЖЕЧКА МАРГЕНОВА                                       

Секретар: С.Д.

като разгледа докладваното от

въззивно гражданско дело       № 18           по описа  за              2017 год.

за да се произнесе съобрази следното:

        

Производството по делото е образувано по реда на глава ХХ от ГПК въз основа на жалба рег.№20746/07.12.2016 год. , подадена от  И.С.И. , ЕГН **********,***  срещу решение № 1166/17.11.2016 год. по гр.д.№ 1203/2016 год. на  Районен съд,гр.Д. ,с което са отхвърлени предявените от него срещу Д.С.М., ЕГН **********,*** обективно съединени осъдителни искове за :1./ сумата от 3000 лв., представляваща договорна неустойка за виновно неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.02.2014 год. и 2./сумата от 60 лв., представляваща обезщетение за забава върху главното задължение, в размер на законната лихва, начислена за периода от **.06.2014 год. до 27.04.2016 год.

         С доводи ,че обжалваното решение е необосновано и постановено в отклонение от материалния закон се настоява  за отмяната му,като въззивният съд постанови ново по съществото на спора за цялостно уважаване на исковите претенции по чл. 92 и чл. 86 от ЗЗД. Първоинстанционният съд не оценил правилно значението на постигнатата между страните договореност по т.3  от предварителния договор и приложените писмени доказателства-документи за собственост,скица и данъчна оценка.Преценени хронологично по време на издаване и срок на действие ,същите удостоверявали изпълнение на задълженията на въззивника да се снабди с необходимите документи за сключване на окончателния договор,съответно предоставени на нотариуса,определен от противната страна.Фактическите и правни изводи на районния съд относно това изправна страна ли е ищеца,респ.носи ли вина ответникът за неизпълнението на договора, били несъответни на съдържанието  на отправена нотариална покана,респективно направени при игнориране на свидетелските показания на Д.Н..

При данни,че постановеното неизгодно за въззивника решение му е връчено на дата **.11.2016 год., жалба рег.№20746/07.12.2016 год. е подадена в срока по чл. 259 ал.1 от ГПК и е процесуално допустима.

Въззиваемата страна Д.С.М. счита жалбата за неоснователна и настоява да не бъде уважавана,което свое становище е изразил в подаден в срока и по реда на чл.**3 от ГПК отговор рег.№ 470/2016 год.

В мотивите на първоинстанционния съдебен акт  било възпроизведено в пълнота  съдържанието на чл. 3 и чл. 5 от предварителния договор.Задълженията на ищца по предварителния договор не били изпълнени,тъй като представената данъчната оценка и скица касаели други имоти, а за  спорните обекти в жилищна сграда не били  издадени  схеми нито  за сградата,нито за отделните обекти. Нотариалната покана била изготвена и изпратена месец след падежа на задължението на ищеца,а  показанията на свидетеля оценени като възпроизвеждащи твърдения на ищеца,а не лични възприятия.Поддържат се и всички оспорвания по повод основателността на претенцията,заявени с отговора на исковата молба- липса на реална делба на постройка,извършена с групов строеж и притежание  на вещни права върху обектите и от трето неучастващо по делото лице .

Предявените с искова молба рег.№ 7**6/27.04.2016 год.  от И.С.И. срещу Д.С.М. кумулативно обективно съединени осъдителни искове са за сумите от по  3 000 лв. и 60 лв.

Изложени са обстоятелства,че на дата 21.02.2014 год. ,между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на източните тавански стаи №1 и 2,прилежащи към жилище на втория етаж в двуетажна жилищна сграда ,находяща се в гр.Д.,ул.“О.“ № **.Ищецът поел задължението да продаде таванските помещения към собственото си жилище,а ответникът да ги закупи  на цена от 12 000 лв.Постигната била договорка (т.3) окончателния договор да бъде сключен в срок от три месеца .Още през месец март 2014 год.,ищецът  се снабдил с всички необходими документи за изповядване на сделката-актуална скица и удостоверение за данъчна оценка.Представил на адвоката на ответника нотариалния акт за собственост,както и всички необходими документи  на посочения от ответника нотариус И.П..До **.05.2014 год.,ответникът не изпълнил задълженията си по предварителния договор-не заплатил продажната цена и не се явил пред нотариус.С нотариална покана от 16.06.2014 год.,ищецът предоставил на ответника допълнителен едноседмичен срок  за изпълнение на задълженията. Виновното неизпълнение на поети от ответника задължения в уговорения и допълнителния срок,обуславяло правото на ищеца да претендира заплащане на неустойката по чл.5 от предварителния договор,ведно със законната лихва от датата на поканата за доброволно изпълнение.

С оглед на горното ищецът е отправил искане ,ответникът да бъде осъден да му заплати исковите суми представляващи договорна неустойка за виновно неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.02.2014 год. и обезщетение за забава върху главното задължение, в размер на законната лихва, начислена за периода от **.06.2014 год. до 27.04.2016 год.

В срока и по реда  на чл. 131 от ГПК, Д.С.М. е депозирал отговор рег.№ 9814/06.06.2016 год.,с който  е оспорил фактите и обстоятелства,изложени в исковата молба и е  заявил становището си,че счита претенцията за неоснователна и недоказана.

Предмет на договора от дата 21.02.2014 год. били тавански помещения,които нямали самостоятелен статут,поради което и не можели да бъдат обект на каквато и да е сделка,отделно от жилището,към което по силата на чл. 37 от ЗС били придадени. След като имотите не били обособени като самостоятелни обекти с отделни идентификатори ,респ.не били индивидуализирани , предварителния договор бил с невъзможен предмет и поради това нищожен по смисъла на чл. ** ал.2 от ЗЗД. Ищецът  не бил едноличен собственик на  имотите,като понастоящем трето лице претендирало по съдебен ред права на собственост върху тях. Документи за сключване на договора не били представяни на адвоката му.Твърдяло се ,че такива били предоставени и на определен от ответника нотариус,но съобразно клаузите на договора,ищецът е следвало да възложи на нотариус изповядване на сделката.Съдържанието на отправената от ищеца до ответника нотариална покана сочело,че с нея не се цели финализиране на сделката-липсвало предложение за дата,час и нотариус,пред който страните следвало да се явят,в съответствие с поето задължение по предварителния договор,същите да бъдат определени от продавача.Правото да прекрати договора и да получи уговорената неустойка принадлежало на изправната страна по договора,каквато ищецът не бил.С отправената от ищеца до него нотариална покана предварителния договор не следвало да се счита за прекратен,а по все още действащ договор ,ищецът няма право да получи неустойка.

По изложените съображения,настоява претенцията да бъде отхвърлена.

От събраните по делото доказателства,поотделно и в тяхната съвкупност,съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Със заявление до Общински народен съвет от дата 18.09.1986 год. с нотариална заверка на подписа му,С. И.М.  е дал съгласието си по реда на  чл.56 ал.2 от ЗТСУ,синовете му Д.С.М. и И.С.И. да построят в собственото му дворно място, находящо се в гр. Т., ул.“О.“№*,двуетажно , двуфамилно жилище с гаражи в партера  за задоволяване собствените си семейни нужди по одобрен архитектурен план и спазването на правилата за строеж.

Д.С.М. и И.С.И. са сключили на дата **.09.1986 год. договор за групов строеж ,по силата на който с общи усилия и за тяхна сметка е следвало построят жилищна сграда,състояща се от 2 бр. жилища и 2 бр.гаражи,съгласно утвърдения архитектурен проект.След построяването на сградата,обектите  следвало да се разпределят по следния начин:жилището на първия етаж-апартамент № 1 ,със застроена площ от 98 кв.м.,ведно избено помещение № 2,склад № 2,тавански стаи № 3 и №4, както и гараж № 1  в собственост на ответника,а жилището на втория етаж-апартамент № 2,със застроена площ от 98 кв.м.,ведно с избено помещение № 1,склад № 1,тавански стаи № 1 и 2,както и гараж № 2 в собственост на ищеца.

На ищеца и ответника е било издадено разрешение за строеж № ***/1986 год. за построяването на двуетажно –двуфамилно жилище в гр.Д.,ул.“О.“ №*.

С договори от дата 23.12.1988 год.,сключени с н.а.№ *** т.* д.№ ***/1988 год. на районния съдия при Т.ския районен съд,С. И.М. и Д.Д.М. са дарили на синовете си Д.С.М. и И.С.И. по 1/3 ид.ч.  от недвижим имот в гр.Т., ул.“О.“№*,представляващ дворно място ,цялото с площ от 451 кв.м.,с пл.№ ****,кв.** по плана на населеното място.

Въз основа  на посочените по-горе писмени доказателства,с нотариален акт за удостоверяване правото на собственост върху недвижим имот по писмени доказателства № *** т.* рег.№ **** д.№ *** от 14.02.2013 год. на вписания в НК под № *** нотариус,вх.рег.№ ****/14.02.2013 год.,АКТ № ** т.** д.№ ***/2013 год. на Службата по вписванията гр.Д., ищецът е бил признат за собственик  за собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *****.***.***.*.*,представляващ жилище-апартамент № 2 на втория етаж,със застроена площ от 98 кв.м. с прилежащи избено помещение № 1,склад № 1 и източни тавански стаи № 1 и № 2,представляващи ½ ид.ч. от цялото таванско помещение и 42.531% ид.ч. от общите части на жилищна сграда с идентификатор *****.***.***.*

Въз основа  на посочените по-горе писмени доказателства,с н.а.№ ** т.* рег.№ **** д.№ ** от 31.03.2014 год.  на вписания в НК под № *** нотариус,вх.рег.№ ****/31.03.2014 год.,АКТ № *** т.** д.№ ****/2014 год. на Службата по вписванията гр.Д., Д.С.М. и М.Г.М. са били признати за собственици на  самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.***.***.**, представляващ жилище-апартамент № 1 на първия етаж,с площ от 98 кв.м.,с прилежащи избено помещение № 2,склад № 2 и западни тавански стаи № 3 и № 4,представляващи ½ ид.ч. от цялото таванско помещение и 42.272 % ид.ч. от общите части на жилищна сграда с идентификатор *****.***.***.*

По силата на договор за доброволна делба на недвижим имот,сключен с н.а.№ *** т.*** рег.№ **** д.№*** от 24.07.2015 год. на вписания в НК под № *** нотариус,вх.рег.№ ****/24.07.2015 год.,АКТ № ** т.*** д.№ ****/2015 год. на Службата по вписванията гр.Д., на :1./И. С. И.  е бил възложен в дял и е станал собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.***.***.*.*, представляващ жилище-апартамент № 2 на втория етаж,с площ от 98 кв.м.,с прилежащи избено помещение № 1,склад № 1 и източни тавански стаи № 1 и № 2,представляващи ½ ид.ч. от цялото таванско помещение и 42.531 % ид.ч. от общите части на жилищна сграда с идентификатор *****.***.***.*,а на 2./ Д.С.М. и М.Г.М.  е бил възложен в дял и са  станали собственици на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.***.***.**, представляващ жилище-апартамент № 1 на първия етаж,с площ от 98 кв.м. ,с прилежащи избено помещение № 2,склад № 2 и западни тавански стаи № 3 и № 4,представляващи ½ ид.ч. от цялото таванско помещение и 42.272 % ид.ч. от общите части на жилищна сграда с идентификатор *****.***.***.*

С договор за покупко-продажба  от дата 23.09.2015 год.,сключен с н.а.№ *** т.*** рег.№ **** д.№***/2015 год. на вписания в НК под № *** нотариус,вх.рег.№ ****/23.09.2015 год.,АКТ № ** т.*** д.№ ****,  И. С. И.  е отчуждил,възложения в негов дял самостоятелен обект на собственост  в полза на трети   лица-А.Н.М. и Ш.У.М..

На дата 21.02.2014 год.,страните по делото ,собственици на апартаменти в жилищната сграда ,находяща се в гр.Д.,ул.“О.“№ **: ищецът-на етаж втори,а ответникът –на етаж първи , са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,подписите им върху който са били нотариално удостоверени на същата дата с рег.№ *** на нотариуса с рег.№ *** на НК.Предмет на договора са притежаваните от ищеца източни тавански стаи № 1 и № 2,представляващи ½ ид.ч. от цялото таванско помещение и прилежаща част към жилище-апартамент № 2,самостоятелен обект с идентификатор *****.***.***.*.*,които той продава на ответника,като собственик на жилището-апартамент на първия етаж в същата сграда за сумата от 12 000 лв.(т.1). Ответникът е закупил посочените тавански стаи за сумата от  12 000 лв.,която се задължил  да заплати на ищеца при подписване на окончателния договор за продажба (т. 2).Страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок от три месеца от датата на подписване на предварителния такъв.Посочено е,че срокът кани всеки от договарящите  да изпълни задълженията си:ищецът –продавач да подготви документи за сключване на окончателния договор и да възложи на нотариус изповядването му,а ответникът –купувач да заплати на продавача договорената покупна цена.Страните не е следвало да си отправят отделни покани за изпълнение на задълженията ,като продавачът ще възложи на нотариуса определяне на дата за изповядване на сделката,след като получи договорената цена (т.3).В т.5 е посочено,че страните изпадат в забава,както следва:продавачът ,ако не прехвърли помещенията на купувача в определения срок,а купувачът ,ако в уговорения срок не предложи реално изпълнение на задължението да плати срещу разписка договорената покупна цена. Всяка от страните можела да развали едностранно договора в срока за изпълнение с писмено уведомление до другата страна. След изтичане на договорения срок,договорът прекратява действието си и продавачът може да се разпорежда с имота,както намери за добре . Виновната за неизпълнението на договора страна дължи на изправната страна неустойка в размер на 3 000 лв.

Ищецът се е снабдил от СГКК-гр.Д. със скица № ****/10.02.2014 год. на поземлен имот с идентификатор *****.***.***,върху който попада процесната многофамилна сграда с  идентификатор *****.***.***.*,както и с удостоверение изх.№ *****/10.02.2014 год. за данъчна оценка по чл. **4 ал.1 от ДОПК за имот по ул.“О.“ № *,съставляващ жилище с площ от **.00 кв.м.,мазе от 15.50 кв.м. и ½ ид.ч. от таван,лятна кухня с площ от 16.00 кв.м.,както и земя с площ от 451 кв.м.,собственост на Д.С.М. и И.С.И..

Св.Д.Т. Н.  (дъщеря на втората съпруга на ищеца) е дала показания,че през месец февруари  И. С.  й съобщил в разговор,че му се е обадила нотариус И. П. и го е уведомила,че ще има сделка за таванските помещения.В деня,в който следвало да бъде изповядана сделката,придружила ищеца до нотариуса ,където останала да го чака в колата.Ищецът носел папка с документи ,с които се качил при нотариуса.Върнал се само след няколко минути и казал,че сделка няма да има.После се върнал и оставил същите документи при нотариуса.

Ищецът е отправил до ответника нотариална покана,в която е посочил ,че още през месец март 2014 год. се е снабдил с необходимите документи и ги е предоставил на адвокат и нотариус,посочени от ответника.Окончателния договор не бил сключен по вина на ответника.Въпреки това ,ищецът е определил нов срок-седмичен от получаване на нотариалната покана за сключване на окончателен договор,като в случай на неспазването му, договорът следва да се счита за прекратен по вина на ответника-така нотариална покана рег.№ *** т.* №** на нотариуса с рег.№ *** на НК,приета на дата 16.06.2014 год. и връчена на дата 19.06.2014 год.

Съгласно заключение рег.№ *****/19.10.2016 год. на вещото лице арх. Е.Д., процесните тавански стаи с №№ 1 и 2 не са обособими в какъвто и да е  самостоятелен обект ,а всяко от жилищата в сградата на първия и втория етаж разполага освен с по две тавански складови помещения и с избени складови помещения,т.е. при преразпределение на тавански помещения,жилищата ще продължат да отговарят на изискванията,посочени в разпоредбата на чл. 40 от ЗУТ.

В с.з. от дата 04.07.2016 год.,на зададени му по реда на чл. 176 от ГПК въпроси,ответникът  е посочил,че не е получавал от ищеца скица и данъчна оценка на имота.

В с.з. от дата 06.02.2017 год. ищецът е заявил,че страните по предварителния договор са се договорили,поетите от тях задължения за заплащане на цената и прехвърляне на собствеността върху обектите да бъдат изпълнени едновременно.Уговорките относно обектите  касаели прилежащи помещения към жилище в пълния им,респективно притежавания от продавача обем.

В с.з. от дата 06.02.2017 год. ответникът купувач е заявил,че пречката за сключване на окончателен договор било обстоятелството,че обектите  не притежавали отделен идентификационен номер,така както такъв имали гаража и жилищата на отделените етажи.Поради проблеми между страните от преди 10 години във връзка с неуредени финансови отношения  по закупуване на друго жилище,ответникът желаел да има сигурност,че няма да бъде повторно“изигран“.Ответникът бил напълно наясно,че обектите ,които закупува не стават за живеене-нямат нужната височина и пр.Държал на отделните идентификатори,за да има сигурност,че таванските стаи,които закупува не са част от жилището на ищеца,че купува отделни,реални  и самостоятелни обекти.Заявява,че се е съгласил на продажбата на обектите в цялост,въпреки притежаваните от  ищеца права на собственост в обем  от ½ ид. ч. и в същия обем от него, тъй като  брат му се бил завърнал от Гърция гладен и без пари,а освен това двамата очаквали при разговора с нотариус,той да им  посочи,как би могла да бъде осъществена сделката.

Така изложената фактическа обстановка води до следните правни изводи:

Предявените искове са осъдителни за суми ,съставляващи договорна неустойка за неизпълнение на задължение по предварителен договор и обезщетение в размер на законната лихва от датата на забавата до завеждане на делото,черпещи правното си основание в разпоредбите на чл. 92 ал.1 и чл.86 ал.1 от ЗЗД.

Договорът от 21.02.2014 год.  е сключен  по повод уреждане  въпроси на собствеността на сграда,права върху която притежават и двете страни по делото,между които в годините са се натрупали огорчения по повод финансови взаимоотношения.Същевременно налице е родствена близост,стимулираща една от страните да подпомогне другата,както и липса на правни познания и ясна представа ,какви възможности им предоставя закона  за постигане на целите им. Горното е намерило отражение и в писмения текст на договора,който съдържа неясно и противоречиво формулирани клаузи относно поетите права , задължения и отговорност за вреди, времето и начина на изпълнението им  .

Тълкуването на договора е установяването на точния смисъл на уговорките,които се включват в неговото съдържание.Наименованието,което страните дават на сключения между тях договор ,не е определящо за действителната му правна квалификация.

Сградата ,в която се помещават таванските помещения,към момента на сключване на договора от дата 21.02.2014 год.   е общо притежание на страните по него  в режим на съсобственост по смисъла на чл.30 и сл. от ЗС. Изградена е в резултат на съвместните им усилия и въз основа на договор за групов строеж. Договорът за групов строеж е уреден в чл. 192 от отменения ЗТСУ. Задълженията на страните по договора за групов строеж са само облигационни и разпределянето на обектите в самия договор не създава самостоятелни вещни права. Договорът по естеството си е съглашение за бъдещо разпределение и  в този смисъл  в частта му, отнасяща се до определянето на обектите, които участниците в него ще получат, има значение само на предварителен договор за делба. Всеки от участниците в груповия строеж при завършването на сградата в груб строеж  става съсобственик на съответната част в обема на притежаваното право на собственост върху терена или на правото на строеж от всички обекти на правото на собственост, а съсобствеността следва да се прекрати като се извърши делба между всички участници в груповия строеж-така постановеното по реда на чл.290 от ГПК решение № 241/16.07.2010 год. по гр.д.№3650/2008 год. на ВКС.В процесния случай съсобствеността върху обектите, предмет на договора за групов стоеж е прекратена на дата 24.07.2015 год., т.е. след сключването на предварителния договор за продажба от дата 21.02.2014 год. и след изтичане на 3 месечния срок, в който е следвало да бъде сключен окончателния  такъв.

Неоснователно е възражението на ответника за нищожност на  договора от 21.02.2014 год. на основанието по чл. ** ал.1 пр.І-во от ЗЗД и по причина, че   предмета му е фактически и правно невъзможен.  Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност и не може да възникне според природните закони и с оглед развитието на науката, техниката и технологиите. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка, която може да се изразява в  нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта -така т.р.№3/2014 от **.06.2016 год. по т.д.№ 3/2014 год. на ОСГК.

Процесните тавански стаи ,съставляват годен обект на разпореждане по  начина  и между страните, посочени в договора от 21.02.2014 год. Съобразно заключението на вещото лице  подпокривното пространство (таванът) на двуетажната жилищна сграда  изначално е изградено като тавански складови помещения към отделните обекти-жилища на първия и втория етажи. Складовите помещения нямат самостоятелно правно и техническо съществуване, а са акцесорни към жилищата. По своята правна същност те представляват принадлежност към жилищата в сградата и поради това следват собствеността на главната вещ –чл. 98 от ЗС. Изби и тавани  могат да   придобиват самостоятелно, само ако е променен статута им по начин, даващ възможност за притежаването им като обособен обект. Допустимо е също така придобиването им  без преустройство  и обособяване като самостоятелен обект от лице, притежаващо в същата сграда, която е в режим на етажна собственост друг самостоятелен обект, като  по този начин станат прилежаща част към него. В такъв случай обаче избеното/таванското  помещение не трябва да е единственото складово на  обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда наличието на такова (например жилищата, ако нямат  друго помещение с подобно предназначение).  Ако в сградата различни лица притежават самостоятелни обекти, за които по закон е предвидено наличие и на складово помещение, необходимо е такова помещение (независимо дали в тавана или в зимника) да съществува като принадлежност към всеки самостоятелен обект, т.е. собственикът на всеки един самостоятелен обект да има възможността да ползва такова помещение и да притежава собственост върху него. В случай, че в сградата има повече на брой складови помещения отколкото са самостоятелните обекти , допустимо   е  отделянето  и самостоятелната продажба и на складово помещение -така решение № 1368/03.12.2008 год. по гр.д.№ ***4/2007 год. на ** г.о. на ВКС, решение № 81/04.04.2014 год. по гр.д.№ 5556/2013 год. на І г.о. на ВКС. Така даденото разрешение е по отношение сграда в режим на етажна собственост . Етажната собственост предполага наличие на сграда, в която отделните етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, при което частите от сградата, които по естеството си или по своето предназначение служат за общо ползване, принадлежат на всички етажни собственици в сградата-така чл. 37 и сл. от ЗС. Няма пречка до прекратяване на съсобствеността, страните по  договор за групов строеж да се споразумяват за преразпределение на обектите, респективно  съсобствениците на сградата да се разпореждат помежду си с правата си върху складовите помещения при съблюдаване на правилата ,посочени по-горе относно сградата в режим на етажна собственост, т.е. в резултат на  действията им, всяко едно от съсобствените жилища  да продължи да отговаря на условията на чл. 40 ал.1  от ЗУТ. Идентификаторът  е една от основните кадастрална данни за поземлените имоти,  за сградите и съоръженията на техническата инфраструктура, в които има самостоятелни обекти, както и за самостоятелните обекти в сградите и съоръженията на техническата инфраструктура-така  чл.** и чл. 27 ал.1 т.1-3 от Закона за кадастъра и имотния регистър. Идентификаторът е уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно на територията на страна. Самостоятелния обект в сграда получава един идентификатор и такъв не се дава за отделните помещения, от които се състои или пък  за неговите принадлежности -складовите помещения .

Сключения между страните договор от 21.02.2014 год.,макар наименован предварителен,не е такъв по правната си природа.

Основният предмет на предварителните договори са обещанията за прехвърляне на недвижими имоти и причините за специалната им регламентация в ЗЗД  са проблемите, които изискването за форма на договорите за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти поставя, респективно вещно прехвърлителното им действие, наред с обвързващото (облигаторно) действие-чл.18 и чл.24 от ЗЗД. Предварителния договор има функцията да придаде обвързваща сила на доказуемото съгласно чл.*** ал.1 т.3 от ГПК  съгласие за възмездно прехвърляне на права, за което   се изисква форма за действителност по-тежка от частна писмена  и с това да преодолее неудобството от дисквалифицирането на облигаторното действие на съгласието за прехвърлянето между страните.Същевременно поражда обвързаност за прехвърляне, чието принудително изпълнение може да бъде наложено по реда на чл. 19 ал.3 от ЗЗД.

Като предварителен договор в доктрината и в съдебната практика се разглежда онзи договор, който има белезите и ефектите по  чл. 19 ЗЗД, т.е. само онзи договор, с който се поемат задължения за сключване на определен окончателен договор (ал.1),съществените условия на който окончателен договор се съдържат в предварителния (ал.2) и  който окончателен договор може да бъде заместен с решение на съда, по иск на която и да е от страните по предварителния договор (ал.3).

Предварителния договор има основание,което е различно от това на окончателния договор.Целта на страните по предварителния договор е да се придобие преобразуващото право по чл.19 ал.3 от ЗЗД.Предварителния договор поражда задължение за сключване на окончателен договор,а насрещното му право  е преобразуващото да се иска по съдебен ред сключване на окончателния договор-чл.19 ал.3 от ЗЗД -така “Облигационно право“,Ангел Каладжиев,Изд.Сиби 2001 год., стр. 118-119,“Облигационно право“,Поля Голева,изд.“Фенея 2013 год.,стр.85,“Някои критични разсъждения върху българската доктрина по предварителния договор“,д.р Траян Конов,сп.“Търговско право“ бр.6/20003 год.

Не съществува интерес прехвърлянето на недвижим имот да бъде обещано чрез предварителен договор по начин, това обещание да не може да бъде изпълнено принудително с иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, т.е. щом  принудителното му изпълнение  с конститутивен иск е изключено, такъв договор не е предварителен.

В т.5 от договора от 21.02.2014 год.  се съдържа клауза за автоматичното му прекратяване с изтичане на  тримесечен срок от датата на подписването му . Включването на условие или срок  в съдържанието на сделката,при осъществяването на което се  прекратява правното й действие е възможност за правните субекти.Уговорката за срок е елемент от несъщественото съдържание на сделката.Когато тя съществува в договора,страните са обвързани от нейното действие,затова с изтичането на определения срок се прекратява и действието на договора.Прекратяването на действието на договора съставлява правна последица-преустановяване на действието на правната връзка,като краен резултат вследствие настъпването на определен юридически факт-изтичане на срока на договора.

 Законът за задълженията и договорите урежда двустранния предварителен договор-този,при който всяка от страните може да иска и наложи сключването на окончателен договор съгласно чл. 19 ал.3 от ЗЗД.Възможно е едностранното ангажиране за сключване на определен договор,когато то е част от уреждане на взаимоотношенията по повод друг договор-за групов строеж,ликвидиране на съсобственост, лизинг, спогодба,строителство и  пр.Има  обвързващ ефект и самостоятелното обещание за сключване на определен договор,когато създава опция за другата страна,дали да го сключи или не до определен срок.В случая страните са избрали именно тази възможност,чрез която договора е приспособен към спецификата на взаимоотношенията им. При условие,че чрез договора се задоволяват определени интереси на страните,логично е когато тези интереси го изискват договорът да може да бъде прекратен.Клаузата за автоматично прекратяване на договора с изтичане на определен срок,след който  продавачът –обещател може да се разпорежда с имота,както намери за добре сочи, че с  договора от 21.02.2014 год. е създадена временна обвързаност за оферента –продавач с условията на договора за продажба ,а за купувача съществува възможността за сключване на договора при тези условия и  през посочения период. Действието на договора е ограничено в рамките на определен срок-3 месечен. С изтичането на срока договорът се прекратява ,а задълженията по него  се погасяват,което в случая има за последица невъзможността да се претендира обезщетение заради неизпълнение. Уточнено бе по делото пред въззивната инстанция,че заплащането на продажната цена и прехвърлянето на собствеността е следвало да се извърши  едновременно и пред нотариуса при подписване на окончателния договор. В случая посочената в т.5  от договора неустойка е за неизпълнение на задължението на приемателя да предложи в договорения срок реално изпълнение на задължението-да плати на продавача срещу разписка договорената покупна цена,т.е. обезпечава непоето задължение за предварително плащане на цената.Липсата на възникнало и останало непогасено задължение ,налага отхвърляне на претенцията по чл. 92 от ЗЗД и обусловената от изхода й такава по чл. 86 от ЗЗД.

         Обжалваното решение е законосъобразно постановено и следва да бъде потвърдено.С оглед изхода по спора и неоснователността на подадената въззивна жалба,въззивникът следва да заплати на въззиваемата страна  сторените от нея съдебно-деловодни разноски за въззивното производство в размер на 500лв.

По изложените съображения и на основание чл.271 ал.1 от ГПК,съдът

 

Р   Е  Ш  И:

ПОТВЪРЖДАВА  решение № 1166/17.11.2016 год. по гр.д.№ 1203/2016 год. на  Районен съд,гр.Д..

ОСЪЖДА И.С.И. , ЕГН **********,***  ДА ЗАПЛАТИ на Д.С.М., ЕГН **********,*** сторените съдебно-деловодни разноски за въззивното производство в размер на  сумата от 500 лв.-заплатено адвокатско възнаграждение.

Решението е окончателно.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                                 ЧЛЕНОВЕ:1.

 

                                                                                                                      2.