Р Е Ш Е Н И Е

№ 202 18.07.2017 год. гр.Добрич

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Добричкият окръжен съд гражданско отделение

На трети юли 2017 год.

В открито заседание в следния състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ:ДИАНА ДЯКОВА Секретар:Нели Бъчварова

като разгледа докладваното от съдията

гражданско дело № 155 по описа за 2017 год.

за да се произнесе съобрази следното:

Предявените от Д.Г.П.,ЕГН **********,*** срещу Ц.З.Н.,ЕГН **********,*** обективно и кумулативно съединени искове са осъдителни за сумите от по 28 415 лв.,1 539 лв. и 20 283 лв.

Изложени са обстоятелства,че между страните е сключен на дата 13.02.2014 год. предварителен договор за покупко-продажба на еднофамилна жилищна сграда ,намираща се в гр.Варна за сумата от 70 000 евро.Съобразно клаузите на договора и анексите към него,ответницата заплатила част от уговорената цена,съответно при подписване на : договора - 7000 евро и анекс № 2 - 1 500 евро ,т.е. общо 8 500 евро.Остатъкът от цената в размер от 61 500 евро,следвало да бъде заплатен не по-късно от 30.04.2014 год. и при сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт.Неоснователно и предсрочно,ответницата обявила предварителния договор за прекратен поради виновно неизпълнение на задължение на продавача-ищец с оглед статута на сградата,както и не се явила пред нотариус на датата за сключване на окончателния договор.Предявила иск за връщане на сумата от 8 500 евро,дадено на отпаднало основание капаро по развален предварителен договор,както и такъв за заплащане на сумата от 14 000 евро-договорна неустойка за пълно и виновно неизпълнение на задълженията на продавача по предварителния договор.С влязло в сила решение по гр.д.№ 1059/2014 год. на Варненския окръжен съд,исковете били отхвърлени по причина ,че ответницата не е имала основание да прекрати едностранно предварителния договор,нито пък било доказано виновното неизпълнение на задълженията на продавача.С оглед изхода по спора,ищецът поканил ответницата за сключване на окончателен договор за продажба на недвижимия имот,като в случай на отказ , уведомил същата,че ще счита предварителния договор за развален,считано от 26.08.2016 год.,ще задържи платената по предварителния договор сума в размер от 8 500 евро ,както и ще претендира да бъде обезщетен за причинените му щети от виновното неизпълнение на договора.Последвала размяна на кореспонденция между страните,при което ответницата отново предпоставила уреждането на отношенията между страните от въпросите за законността и търпимостта на сградата.Поради компрометирането на имота от ответницата,ищецът успял да сключи сделка за продажбата му едва на дата 16.12.2016 год. и то на значително по-ниска цена –за сумата от 100 000 лв.

С оглед на горното е заявено искане за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумите :1./ 28 415 лв.,съставляваща обезщетение за виновно неизпълнение на уговорената дата на парично задължение за заплащане от купувача на цената на недвижим имот по предварителен договор от дата 13.02.2014 год. в размер на 120 283.50 лв. (равностойността на 61 500 евро),изчислено в размер на законната лихва за периода на забавата :датата за сключване на окончателния договор - 30.04.2014 год. и до датата на разваляне на предварителния договор от продавача-26.08.2016 год.;2./ 1 539 лв.,съставляваща обезщетение за неизпълнение на главното задължение от 28 415 лв.,изчислено в размер на законната лихва за периода 21.09.2016 год. до 03.04.2017 год. и 3./20 283 лв.,съставляваща пропусната полза в размер на разликата между неплатената от купувача по предварителен договор от дата 13.02.2014 год. цена в размер на 120 283.00 лв. и получената от ищеца по договор от 16.12.2016 год. по-ниска продажна цена от 100 000 лв.Претендира се да бъде присъдена законната лихва върху сума в общ размер от 50 237 лв.,считано от датата на завеждане на делото до окончателното й изплащане,както и сторените съдебно-деловодни разноски.

Ответникът оспорва основателността на исковете.По силата на сключения между страните предварителен договор,ищецът поел задължение да прехвърли правото на собственост върху недвижим имот,вкл. и върху жилищна сграда.Сградата била незаконен строеж,а удостоверението за търпимост било издадено след сключване на предварителния договор.Ищецът не бил информирал ответника за градоустройствения статут на имота,нещо повече прикрил го,т.е. същият не бил готов и в състояние да изпълни задължението си с грижата на добрия стопанин.Тъй като ищецът не бил изправна страна по договора не разполагал с правото да го развали по силата на отправени нотариални покани на нито една от датите 30.04.2014 год.,26.08.2016 год. и 30.09.2016 год. Поради разпореждане с имота,предмет на предварителния договор,към настоящия момент изпълнението на договора е станало невъзможно,поради което всяка страна дължи връщане на даденото по договора.

Ответникът не дължал заплащане на сумата от 28 415 лв.,тъй като ищецът не бил претърпял вреди от неизпълнението на задължението по предварителния договор-не било налице нито намаление в имуществената му сфера,нито пропусната от него полза.След като падежът на задължението за заплащане на остатъка от продажната цена настъпвал при изпълнение на насрещната престация на продавача при изповядване на сделката пред нотариус,а предварителния договор бил развален ,с обратна сила било отпаднало основанието за дължимост на договорената цена.Длъжникът изпадал в забава при покана, а не на уговорената в предварителния договор дата,поради което и акцесорната претенция за лихви върху посочената сума била неоснователна. Ответникът не дължал заплащане на сумата от 20 283 лв.,тъй като не бил пропуснал ползи в посочените размери.Имотът не бил компрометиран от поведението на ответника,т.е. не била налице причинно следствена връзка между неизпълнението по предварителния договор и сключването на сделка за продажба с нотариален акт на по-ниска цена.Ищецът разполагал с правната възможност да иска обявяването на предварителния договор за окончателен и да получи уговорената по него по-висока цена.

Настоява за отхвърляне на исковата претенция в цялост и присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски.

В случай,че съдът счете всичките или някой от исковете за основателни,в условията на евентуалност настоява за отхвърлянето им в следствие погасяване поради прихващане с насрещни вземания:1./ на стойност 16 624.30 лв.,съставляващи левовата равностойност на платено капаро в размер от 8 500 евро, по предварителния договор и 2./ на стойност 5 174.19 лв.,съставляващи обезщетение за неизпълнението на задължението от 16 624.30 лв. в размер на законната лихва за периода на забавата ,считано от датата на разваляне на договора -30.04.2014 год. и до датата на предявяване на възражението с отговора на исковата молба на дата 22.05.2017 год.

От събраните по делото доказателства,поотделно и в тяхната съвкупност,съдът намира за установено от фактическа страна следното:

С договор от дата 17.06.1994 год.,сключен с н.а. за покупко-продажба на недвижим имот ***год., Д.Г.П. и ***са закупили дворното място,предмет на предварителния договор от дата 13.02.2014 год. (л.64 от гр.д.№ 1059/2014 год. на ВОС).По силата на н.а. № ***год. на ***,нотариус с район на действие –ВРС,вписан в регистъра на НК под № 237,вх.рег.№ 9632/28.08.2013 год.,АКТ № ***на Службата по вписванията гр.Варна, Д.Г.П. и ***са били признати за собственици на еднофамилната жилищна сграда,предмет на предварителния договор от дата 13.02.2014 год. (л.62 от гр.д.№ 1059/2014 год. на ВОС).

***е упълномощила Д.Г.П. с правата да я представлява пред Агенцията по кадастъра,нотариус,купувач ,частни учреждения и дружества при продажбата на съсобствения им имот на цена и при условия,каквито намери за добре,вкл. да подпише нотариалния акт и получи продажната цена-така пълномощно рег.№ 5639,5640 т.2 № 40 от 29.08.2013 год. на нотариуса с рег.№ *** на НК (л.23 от гр.д.№ 1059/2014 год. на ВОС).

На дата 13.02.2014 год. между ищеца,като продавач и ответницата,като купувач е бил сключен предварителен договор с предмет и цена,показани в чл. 1-сключване на окончателен договор за покупко-продажба ,с който продавачът ще прехвърли на купувача собствеността върху следния недвижим имот:еднофамилна жилищна сграда,намираща се в гр.Варна,ЖК“***“,ул.“***,с обща разгъната площ от 186.86 кв.м.,състояща се на първо ниво от кухня-трапезария,дневна,баня-тоалет,тераса,складово помещение и стълбище към второ ниво и на второ ниво от четири стаи,две предверия и три балкона,разположена в собствен поземлен имот с площ по кадастрална скица от 272.00 кв.м.,а купувачът ще закупи недвижимия имот за сумата от 70 000 евро.В деня на подписване на предварителния договор са били заплатени 7 000 евро,по левовата им равностойност и представляващи капаро (чл.2.3. -договора е разписката за получаването му),при уговорка остатъкът от 63 000 евро да е платим в деня на изповядване на сделката пред нотариус. Продавачът е поел задължението да прехвърли на купувача правото на собственост не по-късно от 24.03.2014 год.-чл.2.1., като датата и точния срок за изповядване на сделката се съгласува между страните допълнително.Отказът или други действия на страните,имащи характер на виновно поведение,водещи до осуетяване на сключването на окончателен договор ,дава възможност на изправната страна да претендира за сключване на осуетявания окончателен договор по съдебен ред –чл.19 ал.3 от ЗЗД-чл.3.1./1/, съобразно чл.3.1./2/ да търси обезщетения за претърпени вреди и пропуснати ползи съгласно разпоредбите на ЗЗД. В случай,че сделката не се реализира по вина на купувача,продавачът задържа платената по предварителния договор сума-чл.3.2.,а в случай,че вина за горното носи продавача,то той следва да възстанови на купувача всички платени по договора суми и неустойка в размер на 14 000 евро-чл.3.3.Съгласно подписан на дата 18.03.2014 год. анекс № 1-чл.3.1. купувачът се е задължил да изплати остатъка от предвидената в договора сума в размер от 63 000 евро в деня на нотариалното изповядване на сделката до 30.04.2014 год. В деня на подписване на дата 25.03.2014 год. анекс № 2,купувачът е заплатил на продавача сумата от 1500 евро,които е следвало да бъдат приспаднати от общата сума от 70 000 евро,като остатъкът от 61 500 евро са дължими от купувача към деня на нотариалното изповядване на сделката пред нотариус –не по-късно от 30.04.2014 год.

На дата 17.04.2014 год.,нотариус ***с рег.№ *** на НК е връчил на ищеца отправена от ответника нотариална покана.С нея купувача е уведомил продавача,че тъй като не е единствен собственик на недвижимия имот,предмет на предварителния договор,а жилищната сграда е обременена,незаконно построена е и подлежи на отчуждаване е налице виновно неизпълнение на поети с предварителния договор задължения да му бъде прехвърлена пълната собственост върху годен обект.Счита на основание чл. 87 ал.1,във връзка с чл.190 ал.1 от ЗЗД,предварителния договор за развален и настоява в двуседмичен срок да му бъде върнато даденото по предварителния договор и анекса и съобразно уговорката по чл.3.3. от договора,а именно сумата от 17 000 евро или до края на същия срок-22.04.2014 год. да се яви пред нотариус за уреждане на отношенията по повод разваления договор.В съставения на дата 22.04.2014 год. от същия нотариус констативен протокол е вписано становището на продавача,че е изправна страна по договора-разполага с пълномощно от другия съсобственик да отчужди в пълен обем правото на собственост,с оглед издаденото удостоверение за търпимост сградата може да бъде предмет на разпоредителна сделка,нито пък са налице данни ,че подлежи на отчуждаване или е обременена с вещни тежести.Настоял е купувача да изпълни задължението си за заплащане на продажната цена в уговорения срок , а именно 30.04.2014 год.

На дата 24.04.2014 год., нотариус ***с рег.№ *** на НК е връчил на ответника отправена от ищеца нотариална покана за явяването му на дата 30.04.2014 год. пред нотариус ***за едновременно изпълнение на поетите по договора задължения за прехвърляне правото на собственост върху недвижимия имот и заплащане на продажната му цена,като при неизпълнение ще счита договора за развален и ще задържи полученото капаро в размер на 7 000 евро.В съставения на дата 30.04.2014 год. от помощник нотариус по заместване при нотариус ***,с рег.№ 224 на НК констативен протокол № 94 т.І рег.№ 2301/2014 год. е документиране явяването на продавача с документи за изповядване на сделката,както и неявяването на купувача.

С влязло в сила решение по гр.д.№1059/2014 год. на Окръжен съд гр.Варна са отхвърлени исковете Ц.З.Н. срещу Д.Г.П. за заплащане на сумите:1./на основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД на отпаднало основание ,платената по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.02.2014 год. и анекс 2/25.03.2014 год. цена ,като капаро в размер на 8 500 евро,ведно със законната лихва върху тази сума,считано от датата на завеждане на исковата молба 24.04.2014 год. до окончателното й изплащане,2./на основание чл.92 от ЗЗД сумата от 14 000 евро,ведно със законната лихва върху тази сума от завеждане на исковата молба (решение № 438/11.03.2015 год. по гр.д.№1059/2014 год. на ВОС,отменено с решение № 154/23.10.2015 год. по в.гр.д.№304/2015 год. на Апелативен съд гр.Варна,недопуснато до касационно обжалване с определение № 576/29.06.2016 год. по гр.д.№ 700/2016 год. на ВКС,IV г.о.).Прието е за установено от съда по отношение статута на сградата , че същата е незаконна постройка -изградена е без строителни книжа, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж,съобразно отреждането по действащия подробен устройствен план попада в терен за обществено мероприятие - изграждане на автомагистрала. Ищцата е била информирана за статута на имота при сключване на предварителния договор и за вероятността да го ползва само временно. Прието е, че задължение на ищцата е било да провери всички документи относно правото на собственост и статута на процесния имот, че по делото липсват твърдения и доказателства ищцата да е проявила дължимата грижа да е извършила това.Относно твърдението, че имотът е съсобствен съдът е приел, че ответникът не е оспорил, че е обещал да продаде имот, който не е изцяло негов, че е доказал с пълномощно готовността да осигури съгласието на другия съсобственик на продажбата. Ищцата не доказала , че е била изправна страна по предварителен договор, че насрещната страна - ответникът не е изпълнил задължение по договора и че тя успешно е отправила писмено волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение, за да се установи фактическия състав на развален предварителен договор с отправеното от нея волеизявление с нотариална покана до ответника. Ищцата не е успяла да осигури останалата част от цената на имота. Ответникът е обещал и е имал готовност да прехвърли правото на собственост върху процесния имот, ведно със съсобственицата, във вида и статута, за които е уведомил ищцата - търпим строеж с риск да бъде ползван временно, но и с възможност планираната автомагистрала да не се осъществи, за което е предложил по-ниска цена.Съдът е формирал извод, че ищцата не е имала основание за прекратяване на предварителния договор едностранно, поради което и е приел, че този договор все още съществува.

На дата 10.08.2016 год. нотариус ***с рег.№ 192 на НК е връчила на ответника,отправена от ищеца нотариална покана № 88 т.І рег.№ 2772/2016 год.,с която е по повод приключилия съдебен спор и наличието на все още действащ между страните предварителен договор ,продавачът е направил предложение окончателния договор между страните да бъде сключен във формата на нотариален акт в срок до 21.09.2016 год.Поискал е купувачът да заяви становището си в срок до 26.08.2016 год.,като в случай на съгласие да предложи удобна за него дата за явяване пред нотариус в периода от 16.09.2016 год. до 21.09.2016 год.Отправил е предупреждение,че в случай на отказ или липса на взето отношение по предложението в срок до 26.08.2016 год.,обявява предварителния договор от 13.02.2014 год. за развален.На основание чл. 93 ал.2 от ЗЗД и раздел ІІІ.чл.3.2,продавачът щял да задържи платената по договора сума-дадения задатък от 7 000 евро по левовата му равностойност към датата на подписване на договора и сумата от 1 500 евро по анекс №2/25.03.2014 год.,общо 8 500 евро.На основание чл. 3.1. ал.2 от предварителния договор ,продавачът е предявил искане за дължимо обезщетение в размер на сумата 14 000 евро,причинена щета от виновно неизпълнение на договора,изчислена по размер на законната лихва върху 61 500 евро за периода от 30.04.2014 год. до 31.07.2016 год.

В отговор с телепоща изх.№45/19.09.2016 год. ответницата поискала да й бъдат изпратени до 26.09.2016 год. разрешение за строеж удостоверение за въвеждане в експлоатация,разрешение за ползване /Акт 16/.Заявила е готовност ,ако ищецът разполага с документите да уговорят дата и час за сключване на окончателен договор.

С ново писмено предложение от дата 21.09.2016 год.,продавачът е уведомил купувача,че разполага с удостоверение за търпимост,което замества всички поискани документи и осигурява възможност за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт,трайно ползване на имота за жилищни нужди,не подлежи на премахване,а при отчуждаване се оценява и за него се заплаща обезщетение.Отново е поискал ответника да заяви съгласие или отказ за извършване на сделката в срок до 30.09.2016 год. и за явяване пред нотариус на 17.10.2016 год.Липсата на уведомление щял да счита за отказ от сключване на окончателен договор и че последиците от горното ще са тези по нотариална покана № 88 т.І рег.№ 2772/2016 год.

С договор от дата 16.12.2016 год.,сключен с н.а.№*** год. на ***,Нотариус с район на действие РС гр.Варна,вписан в регистъра на НК под № *** год.,АКТ № *** год. на Службата по вписванията ,гр.Варна: Д.Г.П. и **,действаща чрез пълномощниците си Д.Г.П. и *** са продали на *** и *** ,собствения си недвижим имот,находящ се в гр.Варна, ЖК“***“,ул.“***,а именно еднофамилна жилищна сграда с идентификатор № ***по КК и КР,със застроена площ по кадастралната скица 88.00 кв.м. и със застроена площ по нотариален акт и техническа експретиза-81.13 кв.м.,с обща разгъната площ от 186.86 кв.м.,състояща се на първо ниво от кухня-трапезария,дневна,баня-тоалет,тераса,складово помещение и стълбище към второ ниво и на второ ниво от четири стаи,две предверия и три балкона,ведно с дворното място,в което е построена жилищната сграда,представляваща ПИ с идентификатор №***,целият с площ от 265 кв.м. по предходен нотариален акт,а по скица 272 кв.м. ,за сумата от 100 000 лв.В деня на подписване на нотариалния акт,купувачите са изплатили част от продажната цена (56 000 лв.) по банковите сметки на продавачите, като преведената на ищеца сума е възлизала 36 441.70 лв.,а в три дневен срок от заличаване на възбрана върху имота останалата част от продажната цена в размер на 44 000 лв. е следвало да бъде заплатена също по банковата сметка на ищеца.Горното води до извод,че ищецът е получил от продажбата на правата си в имота сума в размер на 80 441.70 лв.

Така изложената фактическа обстановка води до следните правни изводи:

Исковете черпят правното си основание в разпоредбите на чл. 79 ал.1 пр.2 от ЗЗД,чл.82 от ЗЗД , чл. 86 ал.1 от ЗЗД и чл.88 от ЗЗД.

Възражението на ответника за прихващане черпи правното си основание в разпоредбите на с чл.55 а.1 пр.ІІІ-то от ЗЗД ,чл.86 ал.1 от ЗЗД и чл.88 от ЗЗД.

Исковете са неоснователни.

Безспорно е установено по делото ,че между ищеца,като обещател и ответника ,като купувач е сключен предварителен договор, с който страните поемат задължение за взаимни насрещни престации и взаимно задължение за сключване в по-късен момент на окончателен договор .Насрещните престации на страните по предварителния договор се очертават от същността на облигационната връзка - продавачът обещава да прехвърли конкретен недвижим имот, а купувачът да заплати определената в договора цена. В конкретният случай не е договорено изключение от едновременно изпълнение на бъдещите насрещни престации, с изключение на имащата характер на капаро по чл.1.2. от договора, част от цената на имота. Предвидената в чл.3.1.(1) от договора възможност по чл. 19 ал. 3 ЗЗД за всяка от страните (независимо дали е налице неизпълнение на задължение по предварителния договор) да упражни преобразуващото право чрез този конститутивен иск не е реализирана.

С влязло в сила съдебно решение е отречено правото на ответника да развали договора поради неизпълнение от обещателя на поети задължения,основано на статута на имота и съпритежаването му с трето лице.Формирана е сила на пресъдено нещо по отношение фактите, посочени от ищеца (ответник в настоящото производство) във връзка с неизпълнението на договора,като част от спорния предмет по делото по повод индивидуализацията на твърдяното спорно материално право : Ц.Н. е неизправна страна по договора, Д.П. е изправна страна,а предварителния договор между тях е съществуващ и неразвален –така постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 43/14.04.2014 год.по гр.д.№ 6421/2013 год. на ІІ г.о. на ВКС.

Съгласно правилото на чл. 63 ал. 1 ЗЗД, страните по договора трябва да изпълняват точно, добросъвестно и съобразно закона задълженията, които са уговорили при сключване на договора в рамките на признатата им от чл. 9 ЗЗД договорна автономия. Отклонението от изискванията на чл. 63 ал. 1 ЗЗД по причини, за които длъжникът отговаря, съставлява неизпълнение на договора и поражда за изправната страна правото да развали договора по реда на чл. 87 ЗЗД.Въз основа на всички събрани доказателства,съдът намира ,че ищецът е доказал,че е изправна страна по предварителния договор,а насрещната страна не е изпълнила задължението си по чл.1 ,1.2 и 2.1 за сключване на окончателен договор пред нотариус и заплащане остатъка от продажната цена,че успешно е отправил писмено волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение,т.е.установен е фактическия състав на развален на дата 26.08.2016 год. и по реда на чл.87 ал.1 от ЗЗД предварителен договор .

Съгласно разпоредбата на чл. 88 ал.1 предл. второ от ЗЗД кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора.Успешното провеждане на иска изисква доказването на следния фактически състав - да е съществувала действителна облигационна връзка между страните, породена от действителен договор между тях; договорът да е развален поради неизпълнение; 3. изправната страна, развалила договора да е претърпяла вреди вследствие неизпълнението.

Съобразно посоченото в т.р.7/2013 от 13.11.2014 год. по т.д.№7/2013 год. на ОСГТК и постановеното по реда на чл.290 от ГПК решение № 17/09.03.2010 год. по т.д.№ 414/2009 год. на І т.о. на ВКС,следва да се провежда разграничение между "основанието" за разваляне на двустранен договор, от една страна, и "обезщетяването на вредите" от неизпълнението на договора - от друга. Неизпълнението на задължението било по време, по място, в качествено или в количествено отношение, може да бъде конкретно основание за разваляне на договора. В хипотезата, в която двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е бил надлежно развален, с обратна сила се заличава всичко онова, което е било негово съдържание и остава единствено правото на кредитора на обезщетение за вредите от цялостното неизпълнение. Следователно законодателят провежда разлика между фактическия състав, от който произтича правото на разваляне на договора и, фактическия състав, от който се поражда правото на обезщетение, след като - съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД - кредиторът може да търси обезщетение само за вредите от неизпълнението на договора. При развален договор няма вече късно изпълнение - има неизпълнение въобще, докато закъснително обезщетение е мислимо да се претендира само в съчетание с изпълнението. В действителност потестативният ефект на развалянето на двустранния договор, който не е за продължително или за периодично изпълнение, проявява действието си като с обратна сила (ex tunc) заличава осъществилата се до настъпването му забава и налага всичко изпълнено по сделката да се реституира на страните по нея.Ретроактивното действие на развалянето има за последица възвръщане на разменените престации, тъй като договорът - като правно основание за тяхната размяна, вече не съществува. Поради това, купувачът не дължи цената. Задължението за лихви за забава е акцесорно и следва съдбата на главното задължение, т. е. винаги предполага съществуването на главното парично задължение. След като такова задължение вече не съществува, за ищеца валидно не може да възникне и субективното право да претендира обезщетение за забавеното му плащане. Развалянето на договора освобождава изправната страна от задължението й с обратна сила и изключва възможностите по чл. 79 ЗЗД.Обезщетение за забава се дължи само при реалното, макар и късно изпълнение. В противен случай, продължителността на забавата ще зависи не от нейното прекратяване чрез изпълнение, а от това кога кредиторът ще развали договора. Изтеклите законни лихви за времето на забавата от падежа на задължението до датата, когато по волята на ищеца е упражнено потестативното право на разваляне на договора, не съставляват пропуснати ползи .В случая определящо е поведението и на двете страни по договора – ответникът, който не изпълнява поетите с предварителния договор задължения и ищецът, на чиято воля е предоставено развалянето на същия. При това положение не следва на кредитора-ищец, който не упражнява правото си да развали предварителния договор, да бъде уважена претенция за пропуснати ползи, чийто размер се определя именно в зависимост от продължителността на периода, в който същият този кредитор е бездействал, като е търпял неизпълнението на ответника.

С оглед на горното,претенциите за заплащане на сумите :1./ 28 415 лв.,съставляваща обезщетение за виновно неизпълнение на уговорената дата на парично задължение за заплащане от купувача на цената на недвижим имот по предварителен договор от дата 13.02.2014 год. в размер на 120 283.50 лв. (равностойността на 61 500 евро),изчислено в размер на законната лихва за периода на забавата: от датата за сключване на окончателния договор - 30.04.2014 год. и до датата на разваляне на предварителния договор от продавача-26.08.2016 год.и 2./ 1 539 лв.,съставляваща обезщетение за неизпълнение на главното задължение от 28 415 лв.,изчислено в размер на законната лихва за периода 21.09.2016 год. до 03.04.2017 год. са неоснователни и подлежат на отхвърляне.

Развалянето се отразява върху имуществото на страните,като формира разлика между патримониума преди сключване на сделката и след осуетяване на действието й с обратна сила.Нормата на чл. 88 ал.1 изр.последно от ЗЗД урежда отговорност за негативната разлика в имуществото на кредитора ,причинена от развалянето.

По сключения между страните предварителен договор е уговорена продажна цена в размер на 70 000 евро,от която на дата 13.02.2014 год. ищецът е получил 7 000 евро,с левова равностойност по фиксинга на БНБ за деня-13 690.81 лв. и на дата 25.03.2014 год. още 1500 евро, с левова равностойност по фиксинга на БНБ за деня-2 933.74 лв.,или общо 16 624.55 лв.На дата 30.04.2014 год. и при сключване на окончателния договор за продажба на недвижимия имот,купувачът е следвало да заплати остатъка от цената 61 500 евро , с левова равностойност по фиксинга на БНБ за деня 120 283.50 лв.С оглед на горното ,ако на тази дата в изпълнение на предварителния договор ,страните са били сключили окончателен договор по чл. 183 от ЗЗД ,във формата на нотариален акт по чл.18 от ЗЗД ,срещу прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот в пълен обем,продавачът е следвало да получи продажна цена в общ размер от 136 908.05 лв.

Не съществува никаква правна пречка да се обещае продажбата на вещ,която не е изцяло собственост на обещателя и такъв договор валидно обвързва страните,но окончателен договор може да бъде сключен само относно правата,които обещателят притежава.

Недвижимия имот,предмет на предварителния договор е обект на притежание не само на ищеца,а и на още едно лице -***,като правата им в съсобствеността на равни по правилото на чл. 30 ал.2 от ЗС досежно дворното място ,след като в нотариалния акт,документиращ придобиването му по сделка ,друго не е показано и съобразно изрично посоченото относно размера на правата им в нотариалния акт,по силата на който са признати за собственици на сградата . По правилото,че никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава /nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet/,ищецът е можел да се разпореди с ½ ид.ч. от вещното право,на което е титуляр и съответно да получи припадащата му се ½ ид. от цената,т.е. 68 454.02 лв.

На ищеца са били заплатени предварително суми в общ размер от 16 624.55 лв. (13 690.81 лв. +2 933.74 лв.),т.е. към дата 30.04.2014 год. оставал е дължим остатък от продажната цена в размер 51 829.47 лв.,като разлика от ½ ид. от продажната цена,съответна на правата му и вече получената част лично от него като капаро (68 454.02 лв.- 16 624.55 лв.).

С договора от дата 16.12.2016 год.,правото на собственост върху недвижимия имот е било отчуждено от двамата продавачи общо на цена от 100 000 лв.,но ищецът е получил част от нея в размер от 80 441.70 лв.,надхвърляща цената от 68 454.02 лв.,която би получил по окончателен договор по чл. 183 от ЗЗД ,във формата на нотариален акт по чл.18 от ЗЗД ,сключен в изпълнение на предварителния ( 80 441.70 лв.-68 454.02.лв.=11 987.68 лв.). Вън от горното за вредите от конкретното неизпълнение ,ищецът е компенсиран със задържане на даденото от продавача по преварителния договор капаро-така чл.3.2. от договора : на дата 13.02.2014 год. ищецът е получил 7 000 евро,с левова равностойност по фиксинга на БНБ за деня-13 690.81 лв. и на дата 25.03.2014 год. още 1500 евро, с левова равностойност по фиксинга на БНБ за деня-2 933.74 лв.,или общо 16 624.55 лв.

Горното води до извод,че е неоснователен и иска относно сумата 20 283 лв.,съставляваща пропусната полза в размер на разликата между неплатената от купувача по предварителен договор от дата 13.02.2014 год. цена в размер на 120 283.00 лв. и получената от ищеца по договор от 16.12.2016 год. по-ниска продажна цена от 100 000 лв.

С оглед цялостното отхвърляне на претенцията,ищецът следва да заплати на ответницата сторените от нея съдебно-деловодни разноски (заплатено адвокатско възнаграждение) в пълен размер.

По изложените съображения,съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявените от Д.Г.П.,ЕГН **********,*** срещу Ц.З.Н.,ЕГН **********,*** искове за заплащане на сумите :1./ 28 415 лв.,съставляваща обезщетение за виновно неизпълнение на уговорената дата на парично задължение за заплащане от купувача на цената на недвижим имот по предварителен договор от дата 13.02.2014 год. в размер на 120 283.50 лв. (равностойността на 61 500 евро),изчислено в размер на законната лихва за периода на забавата : от датата за сключване на окончателния договор - 30.04.2014 год. и до датата на разваляне на предварителния договор от продавача-26.08.2016 год.;2./ 1 539 лв.,съставляваща обезщетение за неизпълнение на главното задължение от 28 415 лв.,изчислено в размер на законната лихва за периода 21.09.2016 год. до 03.04.2017 год. и 3./20 283 лв.,съставляваща пропусната полза в размер на разликата между неплатената от купувача по предварителен договор от дата 13.02.2014 год. цена в размер на 120 283.00 лв. и получената от ищеца по договор от 16.12.2016 год. по-ниска продажна цена от 100 000 лв.

ОСЪЖДА Д.Г.П.,ЕГН **********,*** ДА ЗАПЛАТИ на Ц.З.Н.,ЕГН **********,*** сумата от 2 200 лв.,съставляваща сторени съдебно-деловодни разноски.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ВКС.

ОРКРЪЖЕН СЪДИЯ: