Р Е Ш Е Н И Е

№ 183

Гр.Д. 14.11.2017г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в публичното заседание на ДЕСЕТИ НОЕМВРИ 2017г.в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:Т.АНГЕЛОВА ЧЛЕНОВЕ:ЕВА ИВАНОВА

Г.ПАВЛОВ

При участието на секретаря Билсер Мехмедова – Юсуф като разгледа докладваното от съдия-докладчика Ева Иванова вз.т.д.№ 264/2017г.по описа на ДОС и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по подадена от адв.В.Г.,ДАК,в качеството й на пълномощник на ЕООД „ С. С.“,гр.Д.,ЕИК**, въззивна жалба срещу постановеното по гр.д.№ 2419/2016г.по описа на ДРС Решение № 443/15.05.2017г.Като твърди,че решението е неправилно, незаконосъобразно и необосновано,поставено при нарушение на материалния и процесуалния закон,въззивникът претендира за отмяната му и постановяване на друго от въззивната инстанция,с което предявеният иск да бъде изцяло уважен,без прилагане института на компенсацията,като бъдат присъдени и сторените съдебно-деловодни разноски.

В подкрепа на искането за отмяна на решението се навеждат следните доводи:

Първоинстанционният съд правилно е възприел фактическата обстановка относно сключения от страните договор за наем на недвижим имот,но е достигнал до погрешни изводи по отношение вземането на ответника.

В случая не е възникнало въобще валидно вземане на ответника-купувач,а така също и в сочения размер.Това е така,на първо място,предвид обстоятелството,че ответникът не може да се откаже от предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот едва с отговора на исковата молба.Предварителният договор не е предмет на разглеждане по делото и направеното от ответника възражение за прихващане не е могло да го въведе тепърва като такъв,като по този начин ДРС е допуснал необосновано разширяване предмета на делото.

На следващо място,ответникът-купувач по предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот,не е доказал,че е изправна страна по договора,за да може да реализира правото си да иска връщане на даденото от него капаро.Купувачът по предварителния договор постъпва недобросъвестно,като твърди,че не му е надлежно престирано по договора,без самият той да е престирал или да е заявил готовност за това.Страните по предварителния договор имат едновременно качеството на кредитор и на длъжник.В съответствие с предвидените в чл. 3 и чл.4 от договора задължения П.П. е следвало да предприеме активни действия.Такива от него не са извършени,поради което той няма правото да иска разваляне на договора.

Дори да се приеме,че П.П. е реализирал правото си на „отказ от договора“,вследствие на което е възникнала негова парична претенция,за същата би следвало да намери приложение разпоредбата на чл.8 от предварителния договор,която предвижда в този случай единствено връщане на платеното от купувача капаро.Декларирането на неверни обстоятелства от страна на продавача при подписване на договора не може да се приравни на неговото неизпълнение,предвидено в разпоредбата на чл.9 от същия,тъй като то не попада в обема на дефиницията „неизпълнение на задължение“.Недекларирането на обстоятелства,съществували преди и към момента на сключване на договора,не попада в обема на този договор като предвидени с него задължения за изпълнение.В този смисъл не може да се възприеме за правилно разбирането на районния съд,че „ клаузите на т.8 и т.9 от предварителния договор взаимно се поглъщат“.Сочените разпоредби от договора уреждат коренно различни хипотези,при възникването на които в единия случай се дължи връщане на купувача на заплатеното от него в пълен размер капаро,а в другия-връщане на капарото в двоен размер.Освен това,налагането на последващи „ възбрани“ върху недвижимия имот също не може да се приравни на неизпълнение на задължения от страна на продавача по предварителния договор,доколкото никъде в същия договор няма уговорка между страните по него при прехвърляне на собствеността върху имота същият да не е обременен с тежести,респ.да е уговорена санкционна или друга последица при възникване на такива тежести.

По изложените съображения,въззивникът счита,че при постановяване на решението си ДРС е тълкувал непоследователно и несистематично сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,при условие,че разпоредбите на договора са ясни,недвусмислени и е следвало да се тълкуват стриктно,а не разширително и въз основа на логически правила.Именно тази дейност на първоинстанционния съд е довела до постановяване на неправилен съдебен акт.

В депозиран по делото писмен отговор на жалбата,въззиваемата страна оспорва жалбата като неоснователна и моли като такава да бъде оставена без уважение,а обжалваното решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.Прави искане за присъждане и на сторените разноски.

Въззивникът неправилно приема,че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот не е бил предмет на разглеждане по делото и възражението за прихващане не можело да го въведе като такъв тепърва.При положение,че е направено възражение за прихващане със насрещни суми,произтичащи от този договор,ДРС правилно и законосъобразно е разгледал предварителния договор от **г.,доколкото този договор касае основателността на предявеното от ответника възражение за прихващане.

На следващо място,въз основа на събраните по делото доказателства е установено,че купувачът по предварителния договор не е неизправна страна по него.Съгласно чл.3 от предварителния договор,купувачът само избира нотариуса,но не е длъжен да предприема активни действия,както твърди въззивника.Още повече,че имотът,предмет на договора,е в процес на обособяване е и обременен с ипотека,която следва да бъде заличена при изповядване на окончателния договор.При тълкуване на т.1.1.1 и т.11 от предварителния договор става ясно,че активни действия е следвало да предприеме продавача,обособявайки имота и освобождавайки го от наложената ипотека,като едва тогава страните се явяват пред нотариус за изповядване на окончателен договор.Това се потвърждава и от отправената от продавача на 07.06.2016г.,т.е повече от половин година след срока по договора,нотариална покана,като едва с нея купувачът е уведомен,че продавачът е изпълнил задължението си за реално обособяване на поземлен имот,но от поканата не става ясно дали продавачът е заличил ипотеката.След справка в Имотния регистър купувачът установил,че не е заличена.Въззивникът е подал невярна декларация по чл.7 от договора.При наличие на вписани възбрани и императивно уредена в чл.451,ал.1 от ГПК забрана на длъжника-бъдещ продавач да се разпорежда с недвижимия имот,както към **.-крайният срок,до който е следвало да се сключи окончателен договор,така и към момента на отправяне на поканата,е било невъзможно продавачът да продаде недвижимия имот-предмет на предварителния договор.С оглед изложеното и съдебната практика- напр.Р. № 29/12.04.2010г.по т.д.№ 488/2009г.на ВКС,I т.о,правилно ДРС е приел,че в полза на купувача е възникнало правото да се откаже от предварителния договор и да получи даденото капаро в двоен размер.

Неправилно е твърдението на въззивника,че в случая приложение следва да намери разпоредбата на чл.8 от предварителния договор.Законовото задължение на продавача по чл.188 от ЗЗД,макар и да не е преповторено в предварителния договор,съществува и неизпълнението му е основание за ангажиране отговорността на продавача за заплащане на двойното карапо,предвидена в чл.9 при виновно неизпълнение на договорни задължения.Правото на изправната страна при виновно неизпълнение на договорено задължение да иска връщане на задатъка в двоен размер е изрично уредено и в чл.93 от ЗЗД.

Д.кият окръжен съд,като взе предвид постъпилата жалба,наведените в нея оплаквания и прецени събраните по делото доказателства,намира,че обжалваното решение е валидно,допустимо и правилно и като такова следва да бъде потвърдено.

Неоснователно е възражението на въззивника,че първоинстанционният съд е допуснал необосновано разширяване предмета на делото,включвайки в него и сключеният от страните на **г.предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.Предварителният договор е станал предмет на разглеждане по делото във връзка с направеното от ответника възражение за прихващане със насрещни суми,произтичащи от този договор.Неправилно е изразеното във въззивната жалба разбиране,че възражението за прихващане не можело да тепърва да въведе предварителния договор като предмет на делото.Възражението за прихващане е процесуално действие срещу иска,което може да се извърши само по висящ процес пред съда.За разлика от материалноправното изявление за прихващане,което предпоставя ликвидност на насрещните вземания,възражението за прихващане е допустимо и когато тези вземания са неликвидни,т.е спорни.След като ответникът е направил допустимо възражение за прихващане със насрещни суми,произтичащи от сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба,а ищецът оспорва дължимостта на тези суми,съдът не би могъл да се произнесе по основателността на възражението,без да разгледа предварителния договор.

При положение,че възражението за прихващане е предмет на разглеждане по гр.д.№ 2419/2016г.по описа на ДРС,не би могло основанието,на което то почива – предварителният договор,да е извън предмета на спора.

Неоснователно с оглед доказателствата по делото е и възражението на въззивника,че купувачът по предварителния договор може да претендира връщане на даденото капаро,само в случай,че е изпълнил насрещните си задължения,предвидени в чл. 3 и чл.4 от договора,тъй като само тогава той би бил изправна страна.Съгласно чл.3 от предварителния договор,купувачът само избира нотариуса,пред който да бъде изповядана сделката по сключване на окончателния договор.За да бъде сключен окончателен договор обаче,имотът следва да отговаря на нормативно установените за това изисквания.Едно от тях е трети лица да нямат права по отношение на вещта,които могат да противопоставят на купувача.Неизпълнението на това изискване ангажира отговорността на продавача съгласно разпоредбата на чл.188 от ЗЗД.Именно защото по закон продавачът носи отговорност,ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта,предмет на покупко-продажбата,ищецът,в качеството си на продавач по предварителния договор,дължи по чл.7 от договора попълването на декларация с верни данни относно имота.В този смисъл,несъстоятелно е твърдението на въззивника,че недекларирането на обстоятелства,съществували преди и към момента на сключване на договора,не попадало в обема на договора като предвидени с него задължения за изпълнение.По всеки договор страните имат само права и задължения.Обстоятелството,че декларирането на верни обстоятелства относно имота не е записано изрично в процесния договор като задължение на продавача,не обосновава извод,че то не е такова,след като не може да се квалифицира като право,а законът изрично го регламентира като задължение,неизпълнението на което влече отговорност за продавача.Изпълнението на това задължение не е свързано с насрещна престация от купувача,за да се приеме,че при неизпълнението й купувачът се явява неизправна страна и като такава няма право да се откаже от договора и да иска връщане на даденото капаро.Самият характер на задължението по деклариране на верни обстоятелства не изисква необходимо съдействие от насрещната по договора страна,без което това задължение не би могло да бъде изпълнено.Безспорно установено в случая е виновното неизпълнение на това задължение от страна на ищеца като продавач,както и че именно то,съгласно мотивите на обжалвания акт,е основанието първоинстанционният съд да приеме,че в полза на купувача е възникнало правото да иска връщане на платеното капаро в двоен размер.Видно от разпечатката от персоналната партида на ищцовото дружество,към момента на сключване на предварителния договор за покупко-продажба върху обещаните за продажба сгради са били вписани две възбрани – от **.Като е декларирал,че липсват вписани възбрани върху имота,продавачът е декларирал неверни данни при сключване на договора,поради което следва извода,че на основание чл.9 от процесния договор следва да бъде ангажирана отговорността му за връщане на полученото капаро в двоен размер,доколкото предпоставка за реализиране на тази отговорност е виновното неизпълнение на задълженията на продавача във всички,уредени в договора хипотези,а както вече се отбеляза в настоящия акт,декларирането на верни данни несъмнено е такова задължение.При наличие на вписани възбрани върху имота към момента на сключване на предварителния договор и липса на данни,удостоверяващи вдигането им впоследствие,дори и при оказано необходимо съдействие от насрещната страна,продавачът се явява неизправна страна,тъй като императивната разпоредба на чл. чл.451,ал.1 от ГПК му забранява да се разпорежда с възбранения имот,т.е да сключи окончателен договор за продажба,а ако стори това,наложените в полза на трети лица възбрани са противопоставими на купувача,т.е създават реална заплаха за отстраняването му от имота/евикция/.

По гореизложените мотиви,като е уважил частично предявения иск до размера на 1 000 лв. и го е отхвърлил за сумата от 11 000 лв. - като погасена чрез прихващане,ДРС е постановил правилен съдебен акт,който следва да бъде потвърден,с последиците от това-осъждане на въззивника да заплати на въззиваемата страна сторените по настоящото дело разноски,в размер на 700 лв.-платено в брой адвокатско възнаграждене по договор за правна защита и съдействие № 22697/30.06.2017г.,видно от представената от въззиваемата страна разписка от 09.11.2017г.Присъждат се направените разноски,поради което и при липса на доказателства за плащане сумата от 200 лв.,представляваща разликата над заплатените 700 лв.,до договорените 900 лв.,същата не следва да се присъжда.

Воден от горното,Д.кият окръжен съд

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА постановеното по гр.д.№ 2419/2016г.по описа на Д.ки районен съд Решение № 443/15.05.2017г.

ОСЪЖДА ЕООД „ С. С.“,гр.Д.,ЕИК**,със седалище и адрес на управление:гр.В.,ул.“ Д. Б.“ № *,вх.*,ет.*,ап.*,да заплати на П.К.П.,ЕГН:**********,***,сторените по делото разноски в размер на сумата от 700.00 лв./седемстотин лева/-заплатено адвокатско възнаграждение.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.