О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 1058

гр.Добрич 04.12.2017 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Добричкият окръжен съд гражданско отделение

На четвърти декември 2017 год.

В закрито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:ГАЛАТЕЯ ХАНДЖИЕВА

ЧЛЕНОВЕ:ДЕСИСЛАВА НИКОЛОВА

ГАЛИНА ЖЕЧЕВА

Секретар:………………………

Прокурор:………………………

като разгледа докладваното от съдия ГАЛИНА ЖЕЧЕВА

въззивно частно гражданско дело №515 по описа за 2017 год.,

за да се произнесе,съобрази следното:

Производството е по реда на чл.577 ал.1 от ГПК във връзка с чл.274 и сл. от ГПК.Подадена е частна жалба от Я.Н.С. в качеството му на синдик на „***” ООД /в несъстоятелност/-гр.Варна срещу определение №1/01.11.2017 г. на нотариуса ***с район на действие Каварненски районен съд,в което е обективиран отказ на нотариуса да изповяда нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот,представляващ 335,07 кв.м в ид.части от поземлен имот с идентификатор ***по кадастралната карта на гр.Каварна-целият с площ от 1 810 кв.м.Изложени са доводи за незаконосъобразност на горното определение и се настоява за отмяната му.

Като постави на разглеждане депозираната частна жалба,Добричкият окръжен съд установи следното:

За обжалваното определение частният жалбоподател е уведомен на 01.11.2017 г. съобразно отбелязването върху стр.2 от определението на лист 7 от делото.Частната жалба е подадена най-късно на 07.11.2017 г.,от която дата е пощенското клеймо върху плика на лист 19 от делото,с който нотариусът е изпратил на ДОС жалбата ведно с преписката.Следователно жалбата е депозирана в рамките на преклузивния срок по чл.275 ал.1 от ГПК,изтекъл на 08.11.2017 г.,и като изхождаща от активно легитимирано лице /по смисъла на чл.718 ал.5 от ТЗ синдикът на дружеството в несъстоятелност е продавач по договора и като страна по него е активно легитимиран да атакува отказа на нотариуса да изповяда посочената сделка/,респ. като насочена срещу акт от категорията по чл.577 ал.1 от ГПК във връзка с чл.569 от ГПК,е процесуално допустима.Разгледана по същество,жалбата е основателна.

Нотариусът ***с район на действие КРС е сезирана с молба за извършване на нотариално удостоверяване на договор за покупко-продажба на недвижим имот,представляващ 335,07 кв.м в ид.части от поземлен имот с идентификатор ***по кадастралната карта на гр.Каварна-целият с площ от 1 810 кв.м,между синдика на „***” ООД /в несъстоятелност/-гр.Варна-Я.Н.С. в качеството на продавач и „О2” ЕООД-гр.Варна в качеството на купувач.Нотариусът е отказал да извърши горното нотариално удостоверяване,като е приел,че не са изпълнени изискванията на чл.33 ал.1 от ЗС за сключване на сделката,тъй като имотът е съсобствен и продавачът-съсобственик не е представил на нотариуса писмени доказателства,от които да личи,че е предложил на другия съсобственик да купи неговата идеална част от имота при същите условия и че последният е отказал да стори това.Продавачът не бил представил изискуемите по чл.33 ал.1 от ЗС декларации в горния смисъл,изхождащи от продавача и другия съсобственик на имота ***от гр.София.

Съображенията на нотариуса не почиват на закона.В случая очевидно се касае за продажба на ид. част от съсобствен поземлен имот,като единият от съсобствениците е „***” ООД /в несъстоятелност/-гр.Варна.Според нотариален акт ** г. на нотариуса ***с район на действие КРС на 03.05.2007 г. ***и ***продават на горното дружество 5 кв.м в ид.ч. от процесното дворно място /за идентичността на имота по нотариалния акт с процесния имот се съди по данните в скица №15-39997/01.02.2017 г. на СГКК-гр.Добрич/.По силата на договор за продажба от 17.07.2007 г. Община-гр.Каварна продава на съсобствениците ***и „***” ООД дворно място от 660,14 кв.м в ид.ч. от процесния поземлен имот.По тази сделка дружеството придобива собствеността върху още 330,07 кв.м в ид.ч. от ПИ,респ. другият съсобственик *** също върху 330,07 кв.м в ид.ч.Очевидно впоследствие *** и съпругата му са извършили последващи сделки на разпореждане /посочени са в цитираната скица нотариален акт №168/2008 г. и №106/2009 г. на СВ-Каварна/,по силата на които права върху ид.ч. от имота е придобило визираното в скицата лице Тони Цветанов Цветков.

Според съда при настоящата хипотеза разпоредбата на чл.33 ал.1 от ЗС,изискваща пред нотариуса да се представят доказателства,че продавачът-съсобственик е предложил на другия съсобственик да закупи частта му от общия имот при същите условия и последният е отказал да го стори,е неприложима.Процесните ид.части от ПИ са част от масата на несъстоятелността на съсобственика „***” ООД /в несъстоятелност/-гр.Варна.С определение №1917/21.06.2017 г. по т.д.№425/2014 г. на Варненския окръжен съд е разрешено на синдика Я.С. да продаде описания имот чрез пряко договаряне по реда на чл.718 от ТЗ поради нестанали предходни продажби по реда на чл.717 и сл. от ТЗ.Процесната сделка е част от процедурата по осребряване на имуществото в масата на несъстоятелността на горното дружество.За сделката е дадено разрешение от съда по несъстоятелността съгласно разпоредбите на чл.716 ал.2 от ТЗ и чл.718 ал.1 от ТЗ.Производството по несъстоятелност е такова по универсално принудително изпълнение,имащо за цел да удовлетвори всички кредитори на обявения в несъстоятелност търговец.За процедурата по осребряване на имуществото в масата на несъстоятелността са приложими специалните правила на Търговския закон,а не общите правила на други закони,вкл. правилото на чл.33 ал.1 от ЗС,което важи при сключване на доброволни договори за покупко-продажба на недвижими имоти в рамките на нормалния граждански оборот.Процесният договор за продажба не е „нормална” сделка от гражданския оборот,а е част от процедурата по принудително изпълнение спрямо имуществото на несъстоятелния търговец,поради което се подчинява на специалните правила на ТЗ.В производството по несъстоятелност съсобствените имоти се осребряват единствено по отношение притежаваната от длъжника идеална част /така чл.717м ал.1 от ТЗ/.Единственото участие на останалите съсобственици-недлъжници в тази процедура е възможността,предоставена им от разпоредбата на чл.717м ал.2 от ТЗ,да се съгласят писмено имотът да бъде продаден изцяло или да не се съгласят за горното.Специалният закон не задължава синдика да предлага ид.част на съсобственика-длъжник първо на останалите съсобственици,нито за последните са предвидени някакви привилегии в процедурата по продажба на общата им вещ,респ. на ид.ч. от нея.За същите остава възможността да участват наред с останалите кандидати за купувачи в търг по реда на чл.717 и сл. от ТЗ или в пряко договаряне по реда на чл.718 ал.1 от ТЗ.Ако в производството по несъстоятелност има някакви привилегии,те са изрично регламентирани.Така прилагането по аналогия на правилата на чл.33 от ЗС е предвидено изрично единствено при продажба от синдика на жилища-собственост на длъжника,когато същите са предоставени под наем на негови работници и служители /така чл.718а ал.1 от ТЗ/.При тази хипотеза обаче не става въпрос за продажба на имот,който е съсобствен между длъжника и други лица,а процедурата по чл.718а ал.1-5 от ТЗ е предвидена за защита правата на работниците и служителите-наематели на имоти от масата на несъстоятелността,които са индивидуална собственост на търговеца-длъжник.Друга привилегия е регламентирана в чл.718 ал.2 от ТЗ,според която разпоредба дялове на длъжника в други дружества се продават,след като бъдат предложени за изкупуване на останалите съдружници и в срок от един месец предложението не бъде прието.В ТЗ липсват предвидени привилегии за съсобствениците-недлъжници при продажба на ид.част на съсобственик-длъжник от общия имот.Специалният закон дерогира приложението на общите закони,поради което в случая разпоредбата на чл.33 ал.1 от ЗС е неприложима като създаваща в полза на съсобствениците на недвижим имот привилегии,които специалният закон не е предвидил изрично и които са несъвместими с принудителния характер на производството по несъстоятелност и с целта му да се осребри длъжниковото имущество на възможно най-високата пазарна цена и в кратки срокове,за да се постигне по-пълно удовлетворяване на всички кредитори на несъстоятелния търговец.

Не на последно място следва да се отбележи,че нотариусът при нотариално удостоверяване на сделки е задължен да следи преимуществено за валидно извършване на нотариалното удостоверяване,като не допуска нарушения,водещи до нищожност на удостоверяването по смисъла на чл.576 от ГПК.При издаване на нотариален акт относно сделки за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот нотариусът е оправомощен да провери и дали праводателят е собственик /чл.586 ал.1 от ГПК/.Нотариусът може да откаже изповядване на сделката,ако са налице пречки за осъществяване на валидно нотариално удостоверяване по смисъла на чл.576 от ГПК и ако констатира очевидна нищожност на същата,когато противозаконността й следва ясно от нейното съдържание.Доколкото липсата на представена пред нотариуса декларация по чл.33 ал.1 от ЗС от съсобственика-продавач не влече след себе си нищожност на нотариалното удостоверяване и на договора за продажба,то неизпълнението на това законово изискване при продажба на ид.част от съсобствен недвижим имот не е основание за отказ на нотариуса да изповяда сделката.Сделката ще е напълно валидна и при липса на такава декларация,респ. ако продавачът-съсобственик не е изпълнил законовото изискване да предложи изкупуване първо на другия съсобственик/съсобственици,но в този случай за заинтересования съсобственик ще се породи потестативното право на изкупуване на дела на продавача по съдебен ред съгласно чл.33 ал.2 от ЗС,което той може да упражни,но може и да не го стори.В този смисъл липсата на писмени доказателства за изпълнение на изискването на чл.33 ал.1 от ЗС по правило не е пречка за изповядване на договор за продажба на част от съсобствен имот.

Предвид горното съдът намира атакуваното определение за незаконосъобразно,поради което следва да го отмени.

Водим от гореизложеното,Добричкият окръжен съд

О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ определение №1/01.11.2017 г. на нотариуса ***с район на действие Каварненски районен съд,вписана в регистъра на НК под №*,в което е обективиран отказ на нотариуса да изповяда нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот,представляващ 335,07 кв.м в ид.части от поземлен имот с идентификатор ***по кадастралната карта на гр.Каварна-целият с площ от 1 810 кв.м,между Я.Н.С. с ЕГН ********** ***-постоянен синдик на „***” ООД /в несъстоятелност/-гр.Варна в качеството на продавач и „*” ЕООД-гр.Варна в качеството на купувач.

ВРЪЩА преписката на нотариус ***с район на действие КРС за изповядване на горната сделка.

Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.

2.