Р      Е    Ш   Е     Н    И    Е

№ 37

 

Гр.Добрич, 28.02.20** година

 

В    И М Е Т О    Н А   Н А Р О Д А

 

Добричкият окръжен съд                           Гражданско отделение

На двадесет и втори февруари                                           20** год.

В открито съдебно  заседание в следния състав:

                                   ПРЕДСЕДАТЕЛ: АДРИАНА ПАНАЙОТОВА

                                              ЧЛЕНОВЕ:ЕВА ИВАНОВА

                                                                  ГЕОРГИ ПАВЛОВ

                                                                                                        

при участието на секретар БИЛСЕР МЕХМЕДОВА-ЮСУФ разгледа   

като разгледа докладваното от съдията Адриана Панайотова

вз.частно гражданско дело № 8 по описа  за 20** год.,

за да се произнесе съобрази следното:

 

 

        Производството е по реда на чл.435 от ГПК.

        Образувано е по частна въззивна жалба  с вх.№ 30723/08.09.2016г., депозирана от „К.-**“ЕООД гр.В.по изп.дело № 20127370400415 по описа на ЧСИ Л.Т.срещу действие на ЧСИ – опис  от 31.08.2016 г.  на недвижим имот, самостоятелен обект в сграда с идентификатор №*****.***.****.*.**по кадастралната карта на гр.К.,ул.“Ч.“бл.*,ет.*,ап.**,представляващ апартамент с площ от 48,36 кв.м. и подземен гараж с площ от 23,63 кв.м.

         В жалбата се излагат съображения, че върху имота,предмет на описа,не се разпростира действието на законна ипотека под №**,том *,дв.вх.рег.№****/19.07.2005 г. и че неправилно ЧСИ с Постановление от 13.05.2016  г.е приела,че ипотечното право ,учредено върху поземления имот в който е построена сградата, разпростира действието си  и върху имотите на частния жалбоподател.

          С депозираните писмени възражения взискателят „Б.***“ ЕАД гр. С. оспорва основателността на жалбата.

         В мотивите си по чл.436 ал.3 от ГПК ЧСИ излага съображения за недопустимост поради просроченост на депозираната жалба, както и неоснователност на същата.

         Добрички окръжен съд, след като обсъди направените доводи и прецени материалите по делото, намира за установено от фактическа и правна страна следното :

         Изпълнително дело № № 20127370400415  по описа на ЧСИ Л.Т.е образувано по молба на взискателя „Б.***“ ЕАД гр. С. срещу длъжниците С.И.К. ЕГН-********** и К.М.К. ЕГН-********** за парично вземане на взискателя,въз основа на заповед за изпълнение в размер на 71 788 евро по Договор за кредит от 15.07.2005 г.Кредитът е бил отпуснат за закупуването на недвижим имот дворно място с площ от 1084 кв.м.,находящо се в гр.К.,ул.“К.З.“,съставляващо УПИ  ** ,в кв.*** и дворно място с площ от  1089 кв.м. ,съставляващо УПИ ***,в кв.*** по ЗРП на гр.К..

        Съгласно нот.акт  №***,том.*,рег. №***,дело №***/2005 г. за покупко-продажба на цитираните по-горе недвижими имоти,вписан в СВ по гр.К.,вх. Рег.№***/19.07.2005 г.,акт ***,том*,дело №***/2005 г.,длъжниците С.И.К. ЕГН-********** и К.М.К. ЕГН-********** са придобили правото на собственост върху дворните места,като за обезпечаване на вземането на банката по отпуснатия кредит  за покупка на недвижим имот,те са вписали законна ипотека ,вписана с вх. рег.№**** от 19.07.2005 г.,вписана под №**,том*,подновена с вписване акт №***,том*,дв.вх.рег.№***/04.06.2015 г. В нотариалния акт е записано,че продавачът е получил само сумата от 67 797 лв.,а остатъка от 195 583 лв. от продажната цена  купувачите ще заплатят чрез заем от „Б.***“ ЕАД,“за което банката ще впише законна ипотека върху продаваните имоти за размера на заема,лихвите и разноските на основание чл.43 от Закона за банките“.

         По силата договор за покупко-продажба ,сключен между продавачите „К.И.“ООД ,представлявано от управителя С.И.К. ЕГН-**********  и лично за себе си, и К.М.К. ЕГН-********** и купувача „К.-**“ЕООД гр.В.,оформен в нот.акт №***,том.*,рег. №***,дело №*** от 22.12.2014,частният жалбаподател е придобил собствеността върху недвижим имот-апартамент в незавършен вид и право на строеж за изграждане на подземен гараж,притежавани в съсобственост от дружеството продавач и двете физически лица,като апартаментът е в степен за завършеност 63 %,а гаражът предстои да бъде изграден,като продавачът се задължава да завърши апартамента и изгради гаража до 31.12.2015 г.,находящи се във вилно селище „К.Х.“,върху поземлен имот *****.***.****.

        С Постановление от 13.05.2016  г. е приела,че ипотечното право ,учредено върху поземления имот в който е построена сградата, разпростира действието си  и върху имотите на частния жалбоподател и го е конституирала като ипотекарен длъжник,след което е насочила изпълнението спрямо закупените имоти.

        На 26.05.2016 г. ЧСИ е вписала възбрана и върху самостоятелните обекти,притежавани от жалбоподателя.

       При така установената фактическа обстановка,съдът достига до следните правни изводи:

       По допустимостта на подадената жалба

       Жалбата се подадена в преклузивния срок по чл.436,ал.1 от ГПК.

       Въпросът за допустимостта на жалбата следва да бъде преценяван и с оглед на разрешаване на въпроса дали жалбоподателят не попада в хипотези на чл.429 от ГПК,с оглед довода в жалбата,че процесуалните действия на ЧСИ са насочени към обекти,които не попадат в ипотечното право,тъй като са извършени  след неговото учредяване,същите са във фактическа власт на жалбоподателя и са негова собственост.

      По основателността на жалбата

      Видно от представения нотариален акт за продажба на земята,върху която е построена сградата,в която се намират обектите на изпълнението,в него липсва постигнато съгласие между страните по договора,ипотеката да се разпростира и върху бъдещите постройки,които ще бъдат изградени върху терена.Още повече,липсва и одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена,по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите,които ще бъдат построени.

        Липсата на тази уговорка поставя на разглеждане въпросът относно специалността на ипотеката, съобразно нормата на чл.166, ал.2 ЗЗД.

        В тази връзка следва да се има предвид  постановената  съдебна практика по реда на чл.290 ГПК по този въпрос -С решение № 250 от **.11.2014 по гр, дело № 854/2014 г. на ВКС на ВКС, I. г.о.; решение №111 от 2014 г. по гр. дело № 4005/2013 г. на ВКС, I. г.о.; решение № 113 от 25.07.2014 г. по гр. дело N9 4514/2013 г. на ВКС, I. г.о.; решение № **8 от 24.10.2014 г. по гр. дело № 424/2014 г. на ВКС, I. г.о. и решение № 143 от 10.11.2014 г. по гр. дело № 646/2014 г. на ВКС, и с решение №379 от 22.12.2014г. по гр.д.№ 3384/2014 на ВКС, IV г.о, с които е уеднаквена практиката по повдигнатите от касатора въпроси в следния смисъл: „Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството. Не е необходимо всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея. Собственикът на земята разполага с правото да я застрои с оглед предвижданията на ЗРП. При сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Обикновено ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Това е така, защото след застрояването е възможно земята да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Земята в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и не би могла да бъде самостоятелен обект на разпореждане и съответно да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. Следва да се има предвид, че подобна уговорка не противоречи на установеното чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката по смисъла на

чл. 166, ал. 2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата.“

          Тъй като в настоящия случай, както е посочено по- горе, уговорка между длъжника и обезпечения с ипотека кредитор, че ипотечното право на последния се разпростира по отношение на новопостроената сграда и по отношение на двата обекта, собственост на настоящия жалбоподател, липсва в договора за ипотека, няма как да се приеме, че принципът на приращението намира място, за да се обоснове възможността изпълнението да се насочи срещу тези сгради.

         Ако взискателят твърди противното, то същият разполага със защитим интерес да предяви положителна установителна претенция за това, но от събраните по делото доказателства и неговото бездействие, да установи, че целта на банковата сделка, от която черпи правата и чието принудително изпълнение дири, е бъдещо застрояване на терена от кредитополучателя и настоящ длъжник, както и че е налице съгласие да се разпростре ипотечното право върху бъдещите постройки върху терена, извод в тази насока не може да бъде направен.

           Ето защо, настоящият състав споделя доводите на жалбоподателя, че същият има качество на трето за изпълнението лица, касателно сграда с идентификатор №*****.***.****.*.**и поради това разполага с право на жалба, същата е подадена в срок, явява се основател на.

          Поради извод на съда това, че описаните имоти  са собственост на третото лице, към датата на налагане на възбрана - 26.05.2016 г.  /жалбоподателят се легимира като собственик към 22.12.2014г./ намира, че жалбата следва да бъде уважена.Атакуваният с нея опис следва да бъде отменен.

          Като се води от гореизложеното,Добрички окръжен съд

                                              Р    Е    Ш    И  :

  ОТМЕНЯ по жалба   с вх.№ 30723/08.09.2016г. на „К.-**“ЕООД гр.В.опис   от 31.08.2016 г.  на недвижим имот, самостоятелен обект-апартамент  с площ от 48,36 кв.м. и подземен гараж с площ от 23,63 кв.м.,находящи се  в сграда с идентификатор №*****.***.****.*.**по кадастралната карта на гр.К.,ул.“Ч.“бл.*,ет.*,ап.**,извършен  по изп.дело № 20127370400415 по описа на ЧСИ Л.Т..

         Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                    ЧЛЕНОВЕ:1.                          2.