РЕШЕНИЕ

№86

гр.Д.,26.04.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Д.КИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ в публично заседание на двадесет и шести март през 2018г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСИСЛАВА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ:1.ГАЛИНА ЖЕЧЕВА

2. ЖЕЧКА МАРГЕНОВА

при секретаря П. МИТЕВА в присъствието на прокурора………………………, като разгледа докладваното от окръжния съдия Ж.Мартенова в.гр.дело №49 по описа за 2018г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна жалба вх.№4191/21.12.2017г. от Д.С.С. ЕГН ********** ***, срещу решение №131/28.11.2017г. по гр.д.№109/2017г. на Г.Р.С, с което е обявен за недействителен в отношенията между страните Договор за покупко- продажба на недвижим имот- земеделска земя, сключен на 08. 02. 2017 год., и обективиран в нотариален акт, вписан в СВ ****с вх. рег. № ** от 08. 02. 2017 год., акт № **, том *,, дело № 54/ 2017 год. и по описа на Нотариус ****, рег. № ***, с р.д. РС ****под № **, том *, рег. № 139, дело № 23/ 2017 год., с който Д.С.С. ЕГН ********** ***, като пълномощник по пълномощно рег. № **/ 278 от 08. 02. 2017 година на нотариус №*** с р.д. РС Д., е продал на себе си собствения на С.С.В.недвижим земеделски имот, находящ се в землището на с. П., община ****–Нива с площ от 16. 999 дка, съставляваща имот № * за сумата от 1800 лева; С.Д.С. с признат за собственик на същия имот и Д.С.С. е осъден да му предаде владението върху него.

Въззивникът счита решението за неправилно и необосновано, постановено при нарушение на материалния закон и при непълно изясняване на фактическата обстановка. Договарянето на цена малко по-висока от данъчната оценка не правело сделката недействителна. Освен това упълномощителката дала мандат на пълномощника си сам да определи цената, стига да не е по-ниска от данъчната.

Без да се оспорва процесуалната представителна власт на адвоката, подал исковата молба, подробно се анализират отношенията между първоначалната ищца и ответника и се извежда извод, че съдът се произнесъл по искане, за което не бил надлежно сезиран, тъй като ако и пълномощника-адвокат да бил надлежно упълномощен , ищцата нямала намеР.е да води този вид иск. В тази връзка се сочат извършени лично от нея през 2016г. разпоредителни сделки в полза на ответника на цена значително по-ниска от данъчната , което показвало желанието и да остави цялото си имущество на внука си, както и че на 30.01.2017г. упълномощила ответника да извърши продажба на магазин в гр.Д., след което тя за втори път дала представителна власт да договаря сам със себе си за две ниви в с.***. Действителността и прехвърлителния ефект на сделките били безспорни, липсвало увреждане предвид знанието и за предходната сделка. Ищцата нямала желание да води този процес и защото синът и, настоящият ищец по делото бил подал молба за поставянето и под запрещение, по която било образувано гр.д.№420/2016г.- на ДОС, приключило с отхвърляне на иска. Подлагал я на системен психически тормоз, ограничавал достъпа до нея. До момента на изолация не била предприела никакви действия по оспорване на сделките като увреждащи я заради по-ниската цена, нито по оттегляне на дадените пълномощия.

Излага се и, че наведените твърдения неправилно били квалифицирани от съда по чл.40 от ЗЗД, че липсвало установяване на намеР.е за увреждане. Анализират се показанията на разпитаните по делото свидетели и се излага твърдение за липсата на обсъждането на показанията на св.А.Д.. Извежда се извод, че волята на упълномощителката била ясно изразена, а съдът със своето решение я подменил. Пълномощникът бил действал в кръга и обема на предоставената му представителна власт, не се доказало уговаряне на по-ниска цена с цел увреждане на упълномощителя. Разликата между пазарна и продажна цена била често срещано явление в съдебната практика, като имало случаи на не еквивалентност при липса на вреда, случаи представляваният сам да даде съгласие да бъде увреден, за да задоволи друг свой интерес, умишлено да претърпи увреждане за да запази свое застрашено благо или да предотврати друга загуба. Към процесния момент ищцата се намирала в усложнено здравословно състояние и внукът и поел ангажимент по обгрижването и. Във връзка с това и в знак на благодарност тя го упълномощила да продаде на себе си на каквато цена прецени. Иска отмяна на решението и отхвърляне на исковата молба.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК в писмен отговор по жалбата насрещната страна изразява становище, че изложените пространни мотиви във връзка с роднинските връзки и отношения , воденото производство по запрещение, са ирелевантни за спора. Обсъдени били всички доказателства и въз основа на фактите съдът направил правилен правен извод. Установено било, че ответникът злоупотребил с мандата си като продал на себе си нивата от 16.883дка за 1 800лева при пазарна цена от 36 752лева. Автономията на волята и свободата на договаряне не били неограничени, а когато сделката е сключена от представител, неговата свобода на договаряне не можела да се разглежда отделно от задължението му да действа в интерес на представлявания. Макар в даденото пълномощно представляваната да е посочила „ за продажна цена, каквато договори”, интересът и изисквал това да стане при реална пазарна цена. Излага се и, че при договаряне сам със себе си знанието за увреждане се предполагало. Иска потвърждаване на решението с присъждане на разноски.

Жалбата е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, отговарят на изискванията на чл.260 и 251 от ГПК и подлежи на разглеждане по същество.

Д.кият окръжен съд разгледа съдържащите се в нея оплаквания и с оглед на тях и събраните по делото доказателства провери обжалваното решение и основателността на исковете съобразно правомощията си по чл.269 от ГПК, и приема, че първоинстанционното решение е валидно като постановено от законен състав на районния съд в рамките на правомощията му, мотивирано и разбираемо, процесуално допустимо, и правилно по следните съображения: .

Гр.д.№109/2015 г. на ДРС е образувано по повод предявени от С.С.В.от гр.Д., починала в хода на делото и заместена на основание чл.227 от ГПК от своя наследник по закон С.Д.С. ***/удостовеР.е за наследници л.31 от делото на ГТРС/, срещу Д.С.С. ***, иск по чл.40 от ЗЗД за установяване недействителност на сключен на 08.02.2017г. с нот. акт №**, том *, рег. №**, дело №**/2017 год. на Нотариус с рег. №***, договор за продажба, с който ответникът С.Д.С., като пълномощник на С.С.В.-продавач, прехвърлил на себе си недвижим земеделски имот, находящ се в землището на с. ***, община ****– Нива с площ от 16. 999 дка, съставляваща имот № *, за сумата от 1800 лева, при твърдения, че договорът уврежда представлявания, тъй като продажната цена за имота е повече от осемнадесет пъти по – ниска от пазарната му стойност в размер на не по-малко от 34 000 лева; иск по чл. 108 от ЗС за ревандикация на имота, при твърдения, че недействителната сделка не е породила присъщите и правни последици да прехвърли собствеността върху нивата, тя е останала собственик на имота; евентуален иск по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора за продажба, при твърдения за неотчитане на продажната цена.

С обжалваното първоинстанционно решение са уважени исковете по чл.40 от ЗЗД/посочен от районния съд като иск по чл.40 от ЗЗД вр. чл.26, ал.1, т.3 от ЗЗД/ и чл.108 от ЗС.

Обостоятелствата, на които се основава претенцията за недействителност на договора за продажба, сключен от ответника при договаряне сам със себе си/договаряйки със себе си пълномощникът уговорил в пъти по-ниска цена/ сочат недвусмислено на правна кфалификация по чл.40 от ЗЗД. Макар и дадената от районният съд квалификация по чл.40 ЗЗД вр. с чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД да не е съвсем прецизна, установените факти са подведени под приложимата правна норма, респ. искът е разгледан на предявеното правно основание и възраженията на въззивника в обратния смисъл са неоснователни.

Не е спорно, установява се и от събраните доказателства, че с пълномощно с нотариална заверка на подписа/отпечатък от палец/ с рег. №**/08.02.2017г. на нотариус Е.З., вписана под №*** на НК, действаща в района на РС Д., и на съдържанието с рег.№**, том *, акт **, от същата дата на същия нотариус, С.С.В.е упълномощила Д.С.С. „да продаде на когото прецени, включително сам на себе си, на цена каквато договори, но не по-ниска от данъчната оценка”, находящите се в землището на с.***, общ.Г.Т.два земеделски имота:нива от 16.833лева, представляваща имот №020120, и нивата, предмет на процесния договор- с площ от 16.999 дка, представляваща имот № *”, „да я представлява пред физически и юридически лица, данъчна служба-ТД на НАП,, нотариус, община, П.К., с.к., А.П.и навсякъде където е необходимо за снабдяване с нужните документи”, „да договаря начин и условия на плащане, да получи продажната цена по начин, какъвто прецени и договори”.

По силата на това пълномощно, на същата дата 08.02.2017г., с договор, сключен с нот. акт №**, том *, рег. №**, дело №23/2017 год. на Нотариус с рег. №***, действащ в района на ГТРС, упълномощения Д.С.С. е прехвърлил на себе си нивата с площ от 16. 999 дка, съставляваща имот №*, за сумата от 1800 лева.

Пазарната стойност на нивата към датата на договора за продажба, установена със заключението на вещото лице инж.М.П., което настоящата инстанция кредитира като обективно с оглед използваните методи за оценка, възлиза на 36 752лева. При така установената действителната стойност на продадения земеделски имот, пълномощникът, който се явява и купувач, определяйки цена в размер на 1800лева, е придобил същия при драстично разминаване между договорена и действителна цена, т.е.над двадесет пъти по ниска договорена от пазарната стойност/пазарна 36 752лева, а договорената - 1800 лева/, което е в ущърб на интереса на продавачката-упълномощител, тъй като нейното имуществото драстично/в същия обем/ се е намалило.

Ответникът възразява, че е действал във вреда на упълномощителката, негова баба. Тя сама го била упълномощила да действа от негово име-да продава на каквато цена прецени, но да не е по-ниска от данъчната оценка. Изрично го овластила и да договоря сам със себе си. Действал напълно в рамките на дадените му с пълномощното правомощия. Преди смъртта си била с влошено здраве, трудно подвижна поради заболяване на ставите. При непрекъснато посещение на различни болници в гр.Д. и гр.В. била съпровождана от него. Той и помагал в грижите за домакинството-пазарене на стоки за дома, лекарства, плащане на сметки. Бил един от малкото близки, загрижени и полагащи грижа за нея. Синът и С.С., негов баща, я подлагал на психически тормоз, изразяващ се в заплахи и обиди. Предявил иск по чл.5 от ЗЛС за поставянето и под запрещение, за което било образувано гр.д.№420/2016г.на ДОС, приключило с отхвърляне на иска. Баба му от своя страна подала жалба до прокуратурата за извършено домашно насилие на 13.02.2017г.

Съгласно установената практика на ВКС и Тълкувателно решение № 5 от 22.12.16 г. по тълк. дело № 5/14 г. на ОСГТК на ВК, отношенията на упълномощителя и неговия пълномощник са отношения на доверие, но за да защити упълномощителя от възможната злоупотреба с доверието му от пълномощника, законодателят е уредил недействителността по чл.40 от ЗЗД. Фактическият състав , пораждащ недействителността по чл.40 от ЗЗД се състои от два елемента: обективен – договорът, сключен от представителя с трето лице да уврежда представлявания, и субективен – споразумяване, респ.недобросъвестност на представителя и насрещната страна, наличието на който следва да се преценява с оглед всички обстоятелства, свързани с мотивите за сключване на сделката, начина на осъществяването й, отношенията между страните по нея и между тях и пълномощника, последвалите сделката събития. Изричното овластяване по смисъла чл.38, ал.1 от ЗЗД за договаряне със себе си не изключва приложното поле на защитата по чл.40 от ЗЗД. Недействителността по чл.40 от ЗЗД намира приложение в случай, че договорът е сключен в рамките на представителната власт, учредена с пълномощното, какъвто е настоящия случай.

В случая се касае за договор за продажба, сключен чрез пълномощник, овластен да договаря сам със себе си/чл. 38,ал.1 от ЗЗД/. Волята на упълномощителката С.В., отразена в пълномощното от 08.02.2017г., е за извършване на разпореждане със собствения и имот от нейно име, чрез ответника Д.С. като пълномощник, включително и в полза на последния, чрез конкретно посочена сделка- продажба-„да продаде на когото прецени, включително на себе си”, „на цена каквато договори, но не по-ниска от данъчната оценка”, т.е. упълномощителката е овластила пълномощника да се разпорежда с имота и като го продаде на когото прецени или на себе си при договорена от него цена над опредлената от нея долна граница. Не е спорно, че данъчната оценка на имота е 1749.20лева/така и удостовеР.е на л.11 от делото на ГТРС/, респ. договорената цена от 1800лева минимално надвишава същата.

Безспорно е, че упълномощителката С.В. е баба по бащина линия на пълномощника Д.С.С.. Установява се, че С.В., синът и С.С./единствен законен наследник, заел позицията на ищец след настъпилата в хода на процеса на 13.03.2017г. нейна смърт/ и втората му съпруга /св.П.М.С./ , бракът му с която датира от 2014г., са живели в един апартамент, при поделено ползване на помещенията предвид влошени отношения. Влошаването на отношенията им според св.П.М.С. съвпада със сключването на брака им и сближаването на бившата снаха Р./майка на ответника Д.С. и бивша съпруга на С.С./ с бившата и свекърва/упълномощителката В./ -започнала да я кани на гости, да се срещат. От тогава в къщи престанали да си говорят. Свидетелката споделя и, че през 2014г., след смъртта на съпруга си, С.В. казала на сина си, че няма нищо против за земите на баща му и къщата в с.П., но от апартамента имал 1/4. Синът и С.С. решил да я постави под запрещение заради решението и да даде всичко на бившата си снаха Р. при условие, че преди това били в лоши отношения. Според св.А.И., помощник-нотариус на нотариус Е.З., придружавана от Р. и внука си, С.В. посещавала няколко пъти кантората на нотариус Е.З. заради няколко имота, които искала да прехвърли на внука си. Няма писменни данни за извършени от В. в полза на внука и Д.С. разпоредителни сделки с други имоти. В хода на първоинстанционното производство не са изложени и конкретни твърдения на страните в този смисъл. Едва във въззивната жалба ответникът, заел позицията на въззивник в настоящото производство, обосновавайки липсата на увреждане със желанието на покойната В. да му остави цялото си имущество, излага, че през 2016г. му дарила 1/4ид.част и с н.а.№189/16.12.2016г. лично му продала друга 1/2ид. част от апартамента на цена по-ниска от данъчната, а на 30.01.2017г. го упълномощила да продаде и магазина и. От съдържанието на декларация от 23.02.2017г. с нотариална заверка на подписа на С.В. с рег.№** по регистъра на нотариус Р.Г., вписан с рег.№** на НК за оттегляне на представителни права, се установява извършването на упълномощителна сделка от В. в полза на Д.С. с нотариално пълномощно с рег.№**/19.12.2016г. на нотариус Е.З., вписана под №*** в регистъра на НК, с район на действие РСД., съдържанието на която сделка не е установено по делото.

Кореспондиращи с твърденията на въззвиника за други разпореждания в негова полза са показанията на св.П.М.С., според която упълномощителката прехвърлила всичко- земите, апартамента и магазина. Съобразно твърденията на самия въззивник във въззивната жалба, прехвърлянето на апартамента и магазина, това очевидно е станало преди сключването на процесния договор. Според същата свидетелка, Р. и Митко преди това вземали наема от магазина за да плащат на жените, които довели да гледат В., получавали и пенсията и. И според св.М.П. в началото на 2017г., Р. ангажирала две жени, които да се грижат за С.В., една от които била самата свидетелка. Тя била наета от 05.01.2017г., а другата жена пет дни по-късно. Гледали я в същия апартамент, в който в стая и кухня живеели втората снаха П. и С.. Имали според свидетелката някакви дразги, защото и забранили да говори с П.. Около 10 дни след като Св.П.а била наета да гледа лежащо болната В., Р. дошла с две „женички”, поискала да ги оставят насаме с В., защото имали да оправят техни неща. След като си тръгнали, св.П.а започнала да подпитва В. какво е станало. Отначало В. мълчала, после казала „прехвърлила съм всичко на тях”. Изразила пред свидетелката съмнение дали не е сгрешила. Казала и, че „пари не е видяла”, даже каквито пари имала вкъщи, в библиотеката, Р. ги взела. Оставили я с 20лева и затова нямало с какво да им плати. След това посещение Р. и внука и започнали по-рядко да посещават В., а през февруари престанали. Р. им плащала до към 15-20дни преди С.В. да почине, след което престанала. Започнала да им плаща св. П.М.С.. По повод скандала във връзка с отказа на Р. да плати на наетите жени, В. се ядосала и казала пред св.П.М.С., че тя си е дала парите да плащат. Пред св.П.М.С. и сина си В. отричала да е продала земите, но те имали документите и на настояването на сина си да му каже какво ще правят, как ще плащат на жените да я гледат, защото той нямал пари, казала, че тя има пари в банкова сметка. ***рка в банката и установили, че в сметката има само два лева. Отрекла да е получавала пари, когато видяла, че едната нива от 17дка е продадена за 2 хиляди и нещо, се замислила и казала, че това са глупости, че са най-малко 30-35 хиляди лева, че си иска парите насреща. С цел правна помощ С.В. потърсила лично по телефона контакт със св.В.Г.-адвокат, представлявала сина на В. по други спорове помежду им. Свидетелката я посетила в дома и, и с нея В. споделила, че е идвал нотариус и тя дала пълномощно на внука си, но не за продажба, а за рентата и преподписване на договор. Свидетелката и обяснила, че пълномощното е за покупко-продажба и, че имота вече е продаден. Тогава тя поискала да се провери банковата и сметка, защото била дала пълномощно на внука си да тегли пари. При проверка се установило, че няма пари, че са изтеглени от Д.С. на няколко транша. В този смисъл и представените справки за движението по банкова сметка ***В.., видно от които на 27.12.2016г. и на 30.01.2017г. на Д.С. са изплатени на каса от сметката суми от по 2000лева. Узнавайки, че парите са изтеглени, В. още повече се обезпокоила-оставала без имоти и без пари. Свидетелката я попитала дали внукът и и е дал пари за продажбата на земята, на което В. отговорила „аз не съм искала първо да се продава, а камо ли да ми носи пари”. Почувствала се измамена когато разбрала, че парите са изтеглени, че Р. не платила на жените/св.П. М.С./.

Събраните по делото гласни и писмени доказателства, обсъдени по-горе, дават информация за обтегнати личностни отношения между упълномощителката и семейството на сина и, инцидентно добри отношения с бившата снаха и майка на ответника, принципно намеР.е за разпореждане в полза на ответника с притежавани имоти, но при съвкупната им преценка не може да се обоснове категоричен извод, че С.В. се е съгласила да продаде на внука си конкретния земеделски имот в с.***, общ.Г.Т., на пъти по- ниска цена/при съзнаване на пазарната и стойност на имот от такъв вид/ поради някакви специални лични отношения между тях самите, че се е съгласила да не получи еквивалентни парични средства, а да му се отблагодари за вниманието и грижите на неговата майка или за неговите лични/доказателства за каквито не са ангажирани/, или дори да го облагоделства в ущърб на сина си с оглед бъдещите му наследствени права/няма доказателства за близката и неизбежна смърт на В./ поради трайно и необратимо обтегнати отношения с него. От събраните гласни доказателства се установява, че в изследвания период преди сделката и до смъртта си, ищцата е имала нужда от грижи/по твърдения на ответника заради заболяване „дискова херния” и счупване на горния край на раменната кост в резултат на падане на 23.12.2016г./, че на ангажираните от бившата и снаха лица, които да полагат грижи за нея денонощно/според св.М.П. тя е била ангажирана за през деня от 8.00часа до 18.00часа, а другата жена от 19.00часа до 7.00часа/ е било плащано с нейни средства/св.М.П., св.П.С./. Била е в обтегнати отношения със сина си и очевидно дистанцирана от него не е разчитала на неговите грижи. При съобразяване и на обстоятелството, че преди процесната сделка вече е била отчуждила в полза на внука си апартамента и магазина в гр.Д., се разкрива интересът и от осигуряване на средства за задоволяване на нуждите и– обичайни и извънаредни с оглед усложненото и здравословно състояние, който интерес изключва съгласие за увреждане. При преценката относно наличието или липса на съгласие на упълномощителката да прехвърли имота си на толкова ниска цена и претърпи имуществено накърняване/увреждане/, което пък изключва користни и недобросъвестни намеР.я на пълномощника, следва да бъдат отчети и обстоятелствата, че В. го е овластила да се разпорежда с имота само чрез продажба и не непременно в своя полза, но и на когото прецени, че представителните права по пълномощното от 08.02.2017г./съставено от нотариус с компетентност в района ДРС/, са реализирани незабавно със сключване на процесния договор на същата дата /при нотариус с компетентност в друг района- на ГТРС/, което сочи на липсата и на намеР.е на пълномощника за добросъвестно реализиране на реална пазарна цена. Следва да се съобразят и последвалите сделката събития- липсата на запазване на създаденото от майката на ответника положение по обгрижване на В., възникналото у последната съмнение в добросъвестността на ответника и предприемането на действия по проверка относно реализирането от него на дадените му представителни права за разпоредителни действия с парите и в банката, предприетите дейстивя по оттегляне на друго пълномощно.

Задължението на пълномощника да действа в интерес на представлявания е принцип в института на доброволното представителство. Пълномощникът, независимо дали договаря с трето лице или със себе си, трябва да действа в интерес на упълномощителя/аргумент от чл.9, чл.12, чл.40 и чл.43 от ЗЗД/като сключи договора за продажба при възможно най-добрата за упълномощителя цена. В случая е налице както обективния елемент от състава на чл.40 от ЗЗД, така и субективния- определяйки цена в размер на 1800лева, пълномощникът е предпочел личния си интерес да придобие имота на възможно най ниска цена, и пренебрегнал интереса на упълномощителя да реализира срещу имота цена, която в най-висока степен би удовлетворила интереса и.

При така установеното, налице е основанието на чл.40 от ЗЗД за обявяване на договора за недействителен, в който смисъл е и изведеният от районния съд извод, поради което и решението в тази част следва да се потвърди.

След като извършеното с нот. акт №**, том *, рег. №**, дело №**/2017 год. на Нотариус с рег. №*** на НК, разпореждане с нивата от 16.999 дка, съставляваща имот № * по плана за земеразделяне землището на с.***, общ.Г.Т., е недействително спрямо първоначалната ищца В., респ.спрямо нейния наследник, то не поражда прехвърлително действие, поради което ищеца С.С. като единствен законен наследник на В., която е била собственик на прехвърления имот по силата на доброволна делба от 01.12.1998г., на основание наследствено правоприемство е собственик на същия.

Обусловеният ревандикационен иск се явява основателен, правилно уважен от районния съд, респ. решението и в тази част следва да се потвърди.

С оглед изхода от спора право на съдебно-деловодни разноски във въззивното производство има въззиваемия С.С.., удостоверил извършването на разходи за адвокатско възнаграждение в размер на 500лева и същите следва да му бъдат присъдени..

С оглед гореизложените съображения, съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение №131/28.11.2017г. по гр.д.№109/2017г. на Г.Р.С.

ОСЪЖДА Д.С.С. ЕГН ********** ***, да заплати на С.Д.С. с ЕГН ********** ***, сумата от 500лева съдебно-деловодни разноски, представляващи стоР. във въззивното производство разходи за адвокатско възнаграждение.

Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС при условията на чл.280 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.