Р Е Ш Е Н И Е

№ 110

Гр.ДОБРИЧ 07.06.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в публичното заседание на ДВАДЕСЕТ И ДЕВЕТИ МАЙ 2018г.в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Т.СТОЕВА ЧЛЕНОВЕ: ЕВА ИВАНОВА

Г.ПАВЛОВ

При участието на секретаря Билсер Мехмедова-Юсуф като разгледа докладваното от съдия-докладчика Ева Иванова вз.т.д.№ 100/2018г.по описа на ДОС и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по подадена от ООД „Ц. Б. Б.“,гр.В.,ЕИК **,представлявано от управителя А. Ц.,чрез пълномощника му - адв.Б.З.,въззивна жалба срещу постановеното по гр.д.№ 153/2017г.по описа на Балчишки районен съд Решение № 158/13.11.2017г.,с искане за отмяната му и постановяване на друго от настоящата инстанция,с което предявеният иск да бъде уважен.Моли се за присъждане на разноски,съгласно представен списък.

В жалбата се навеждат следните доводи:

Първоинстанционният съд не е извършил задълбочен анализ на спорните от юридическа гледна точка обстоятелства.Искът по своя характер е отрицателно установителен и в тежест на ответниците е било да докажат наличие на валидно учредена ипотека,което те не са сторили.Въззивникът не споделя извода на първостепенния съд,че в ипотеката поземления имот и всички сгради са определени с техните идентификатори и това е достатъчно,за да се приеме,че е налице ипотека и на процесните апартаменти.Не са ангажирани никакви доказателства дали изобщо жилищата на ищцовото дружество се намират в сградите,посочени в договора за ипотека,дали инвестиционният проект е реализиран и ипотекиран изцяло-всички площи,съответстващи на РЗП,посочени в ипотеката.Всичко това,съпоставено с факта,че е налице и последваща ипотека,в която имотите на ищцовото дружество не се посочени,води до извод,че първата ипотека не са простира върху имотите на ищеца. Въззивникът не споделя и извода на първоинстанционния съд,че ако ищецът беше извършил надлежна справка по партидата на дружеството продавач,щеше да установи наличието на ипотеката.Справка е извършена по партидата на продаваните имоти,тя е приложена по делото и показва недвусмислено,че ипотека върху процесните имоти не е вписвана никога.В нотариалния акт,по силата на който ищецът е придобил процесните апартаменти,не е вписано,че към момента на изповядване на сделката върху имотите има вписана ипотека.При изповядване на сделката нотариусът следва да провери какви тежести има върху имота,съответно, ако установи такива да уведоми страните и да ги упомене в нотариалния акт.Към момента на сключване на договора – 13.11.2018г., нотариусът е бил информиран,че апартаментите,които се продават,са разположени в блокове,върху които има ипотека в полза на С..Фактът,че нотариусът е осъществил сделката,без да опише съществуващата ипотека показва,че С. му е дал разрешение да прехвърли обектите,без ипотека,защото ипотеката на тези обекти е вече изтекла.Писмо от банката относно частичното изплащане на кредита също потвърждава този факт.Това е причината банката да заличи ипотеката за част от апартаментите.Правните последици от извършените от нотариуса действия са такива,че ищецът е придобил процесните апартаменти без ипотека.Представените по делото доказателства потвърждават,че ипотеката е била заличена.Жилищата не са упоменати и в последващия договор за ипотека от 20.02.2009г.При справка в публичните регистри ипотека върху процесните жилища не може да бъде установена.Имотите не са част от масата на несъстоятелността на продавача ЕООД „ Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/,като производството по несъстоятелност към настоящия момент е приключило.Насочването срещу имуществото на ищеца е станало едва след приключване на производството по несъстоятелност,което е неправилно и незаконосъобразно.

В депозиран по делото писмен отговор,по подробно изложени в него съображения,въззиваемата страна,чрез пълномощника си-юрисконсулт Н.Н.,оспорва жалбата като неоснователна и моли като такава да бъде оставена без уважение,а обжалваното решение да бъде потвърдено.

Прави възражение за прекомерност на претендираното от въззивника адвокатско възнаграждение.

Въззиваемата страна споделя изцяло изложените в атакувания съдебен акт мотиви.Относно твърдението в жалбата,че процесните имоти били извън масата на несъстоятелността,това е така,поради факта,че преди откриване на производството по несъстоятелност същите са били продадени на въззивника,поради което няма как С. да се удовлетвори от тях в производството по несъстоятелност.Извън това,това производство не е приключило,поради което страна в настоящия съдебен процес е и несъстоятелното дружество.Няма логика и в твърденията на въззивника относно действията на нотариуса.С. не е страна по договора за продажба на процесните имоти,като това,че ипотеката е учредена при същия нотариус е без правно значение и не може да се търси обвързаност на двете сделки.Нотариусът следи за законосъобразността на сделката,а не за това дали има или няма тежести.Въззивникът е следвало да извърши по-детайлна справка за състоянието на имота не само по партидата на имота,но и по персоналната партида на прехвърлителя,което в случая той не е сторил.Освен това,няма законова забрана да се прехвърлят имоти с наложени върху тях тежести.Неоснователни са и твърденията,че наличието на втора поред ипотека в полза на С.,означава,че първата ипотека била заличена.Втората ипотека е учредена в полза на С. за обезпечаване на неиздължената част от размера на кредита,и по повод анексиране на договора за кредит.

Добричкият окръжен съд,като взе предвид постъпилата въззивна жалба и прецени събраните по делото доказателства,намира,че като подадена от надлежна страна,в законовия срок по чл.259,ал.1 от ГПК,срещу подлежащ на обжалване съдебен акт,жалбата е процесуално допустима.

Разгледана по същество,жалбата е неоснователна.

Обжалваният съдебен акт е постановен от надлежен състав,в пределите на правораздавателната власт на съда,в изискуемата форма.Атакуваното решение е постановено при наличие на всички положителни,респ.липса на отрицателни процесуални предпоставки,обуславящи правото на иск и неговото надлежно упражняване.В съответствие с изложеното,обжалваното решение представлява валиден и допустим съдебен акт.

Решение № 158/13.11.2017г. по гр.д.№ 153/2017г.по описа на Балчишки районен съд е правилно и не съществуват основания за отмяната му.

Въззивникът развива две тези в подкрепа на довода си за отмяна на атакувания съдебен акт.Едната е,че процесната ипотека не е била валидно учредена по отношение на имотите,придобити от дружеството по силата на договор за покупко-продажба от 13.11.2008г.Другата е,че ипотеката е била заличена преди извършване на тази продажба.И двете тези не се подкрепят от събраните по делото доказателства.

Неоснователно е възражението на въззивника за недействителност на ипотеката на основание чл.170 ЗЗД,поради нарушение изискванията на чл.166 ЗЗД ипотеката да бъде вписана,да бъде учредена върху поединично определени имоти и за определена парична сума.

Ипотеката е надлежно учредена в полза на АД „ С.“,гр.С. с нотариален акт № *,том *,рег.№ *,дело № **г. на нотариус О. О.,вписан в регистъра на НК под № *,и е вписана в СВ с вх.рег.№ **г.,Акт № *,том **,дело № **г.

Така учредената ипотека е върху поземлен имот и изградените върху него сгради на етап „ груб строеж“,видно от приетия като доказателство Акт за приемане на конструкцията,т.нар. образец 14 от 27.02.2008г.В нотариалния акт за учредяване на договорната ипотека недвусмислено е отразена волята на ипотекарния длъжник да ипотекира както поземления имот,така и изградените върху него сгради,ведно с всички находящи се в тях самостоятелно обособени обекти,с изключение на попадащия в жилищна сграда блок „ *“ апартамент № **,етаж втори,със застроена площ **кв.м.,който обект е с идентификатор ******.Както поземления имот,така и сградите са индивидуализирани чрез техните кадастрални номера – идентификатори,като за сградите е посочена също така и : застроена площ,разгърната застроена площ,етажността,което по категоричен начин доказва,че предмет на ипотеката са целите сгради,вкл. и обособените в тях отделни обекти.В подобна хипотеза към момента на сключване на договора за ипотека пълна индивидуализация на отделните обекти в изградените на етап груб строеж сгради е практически невъзможно,тъй като по отношение на отделните обекти не съществуват,поради което не могат да бъдат посочени,всички данни по чл. 60,т.1-7 от ЗКИР.Възможната индивидуализация към момента на учредяване на ипотеката е въз основа на белезите на терена и изградените върху него в груб строеж сгради,които са в достатъчна степен конкретизирани,поради което и след като е ясно,че ипотеката разпростира действието си както по отношение на сградите,така и по отношение на съдържащите се в тях самостоятелни обекти,с изключение на изрично посочените,следва да се приеме,че е налице яснота за предмета на ипотечното право по смисъла на чл.166,ал.2 от ЗЗД.Извън това,изброяването в нотариалния акт за договорна ипотека на всички обекти,находящи се във всяка една сграда поотделно,не е и необходимо,доколкото по силата на приращението в резултат на ипотеката върху земята и сградите,следва,че в полза на АД“С.“ са ипотекирани и всички самостоятелни обекти в сградите.Съгласно формираната непротиворечива задължителна практика на ВКС,обективирана в редица,постановени в производство по чл.290 и сл. от ГПК решения,като напр.Решение № 39/24.03.2014г. по гр.д.№ 5059/2013г.,ГК,I г.о;Решение № 113/25.07.2014г. по гр.д.№ 4514/2013г.,ГК,**I г.о,когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.Ипотеката в този случай се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството,ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката.Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда,а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея.При това положение и с оглед недвусмислено обективираната в процесния нотариален акт за учредяване на договорната ипотека воля на ипотекарния длъжник да ипотекира както поземления имот,така и изградените върху него сгради,ведно с всички находящи се в тях самостоятелно обособени обекти,не би могло да се въведе в заблуждение последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение,че ипотеката в този й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена.Безспорно установено с оглед представената и приета като доказателство по делото справка по лице от Служба по вписванията-Б. по партидата на ЕООД „ Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/,ЕИК**,е,че процесната ипотека е вписана по персоналната партида на собственика на терена.Тази информация дава възможност за извършване на подробна справка за наличните тежести и осигурява в достатъчна степен защита на приобретателите на самостоятелни обекти в построените сгради.Липсата на имотни партиди на отделните самостоятелни обекти сочи на необходимостта приобритателят да извърши справка за състоянието на имота по личната партида на прехвърлителя,което в случая въззивникът не е сторил при сключване на договора за продажба между него и ЕООД „Г. Б. Д.“.

В т.1 и т.2 от процесния договор за ипотека подробно се описват отношенията между кредитора и кредитополучателя,както и сумата,за която се учредява ипотеката.

Предвид гореизложеното,ДОС намира,че са спазени законовите изисквания при учредяване на процесната ипотека,същата е действителна и е породила валидно действие и спрямо въззивника.Съгласно постановеното по реда на чл.290 и сл.от ГПК Решение № 188/24.10.2014г.по гр.д.№ 424/2014г.на ВКС,ГК,**I г.о,ипотеката има действие и за собствениците на самостоятелни обекти в построената върху ипотекиран имот сграда,ако те са придобили правото на собственост върху самостоятелните обекти при породено действие на ипотеката или след нейното подновяване.Въззивникът се легитимира като собственик на основание сключен след учредяване на ипотеката,а именно-на 13.11.2008г. договор за покупко-продажба,обективиран в нотариален акт № *,том *,рег.№ *,дело № **г. на нотариус О. О.,рег.№ *,вписан под вх.рег.№ 4163/13.11.2008г.,Акт № **,том **,дело **г.на СВ,гр.Б..Със придобиването по силата на посочения договор за покупко-продажба на ипотекирани имоти,ООД „ Ц. Б. Б.“,ЕИК **,гр.В. е придобило качеството на трето лице-ипотекарен длъжник,което на основание чл.173,ал.1 от ЗЗД и чл.429,ал.3 от ГПК отговаря към ипотекарния кредитор ЕАД „ С.“ със ипотекираните имоти.

Неоснователно е възражението на въззивника,че изпълнението срещу имуществото му е станало едва след приключване на производството по несъстоятелност на ЕООД „ Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/,което е неправилно,тъй като имотите не били част от масата на несъстоятелността на продавача.

В рамките на производството по настоящото дело е установено по недвусмислен начин обстоятелството,че производството по несъстоятелност на ЕООД „ Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/,не е приключило,поради което несъстоятелното дружество участва като страна в настоящия процес.Процесните имоти са извън масата на несъстоятелността,поради това,че преди откриване на производството по несъстоятелност същите са били продадени на въззивника.По тази причина няма как ЕАД „ С.“ да се удовлетвори от тях в производството по несъстоятелност,а насочването на принудителни изпълнителни действия срещу имуществото на въззивника е станало въз основа на изпълнителен лист от 26.10.2011г.,издаден въз основа на заповед за изпълнение по ч.гр.д.№ *85/2011г. на РС-В..

Несъстоятелни са и изложените във въззивната жалба доводи,че към момента на сключване на договора – 13.11.2018г.,ипотеката не е имала действие,тъй нотариусът е следвало да провери какви тежести има върху имота,съответно, ако установи такива да уведоми страните и да ги упомене в нотариалния акт,а фактът,че е осъществил сделката,без да опише съществуващата ипотека,показвал,че ЕАД „С.“ му е дало разрешение да прехвърли обектите,без ипотека,защото ипотеката на тези обекти вече била изтекла.

Нотариусът не следи служебно за това дали има или няма тежести върху имота,поради което липсата на отбелязване в нотариалния акт за покупко-продажба от 13.11.2018г.,че въпросните имоти са ипотекирани,не би могло да обоснове извод,че подобна ипотека няма.Извън,това,ЕАД „ С.“ не е страна по този договор,поради което обвързаност между двете сделки само на основание това,че ипотеката е учредена при същия нотариус,не може да се търси.Лишено от правна логика е твърдението,че след като в договора за продажба учредената в полза на ЕАД „ С.“ ипотека не била упомената,то банката е дала съгласие сделката да бъде осъществена без ипотеката върху имотите,или че ипотеката е изтекла,или е заличена.Противопоставимостта на ипотеката на трети лица,които са придобили след вписването й вещни права върху имота,се обуславя от конститутивното действие на вписването.Действието на ипотеката е обусловено от вписването както по отношение на ипотекарния кредитор и длъжник,така и спрямо всички трети лица- чл.173,ал.1 ЗЗД.Съгласно чл.172 ЗЗД,действието на вписването трае 10 години от деня,в който е извършено.В случая,ипотеката е учредена на 03.12.2007г.,поради което към 13.11.2008г.действието на вписването не е изтекло.Липсват доказателства по делото,представляващи опора за извод и че процесната ипотека е заличена.Заличаването не може да се предполага,тъй като е установен специален ред в закона-чл.179 ЗЗД за извършването му,като данни в случая за заличаване на процесната ипотека по този ред няма.При липса на такива данни,само по себе си обстоятелството,че процесните жилища не били упоменати в последващ договор за ипотека от 20.02.2009г.,не удостоверява заличаване на ипотеката върху тези имоти.Действително,в полза на ЕАД „ С.“ са били учредени две поред ипотеки,но без да бъде извършено заличаване,което е допустимо по закон.Първата ипотека е учредена след подписан договор за кредит,а втората-с оглед остатъчния дълг по кредита.Изразеното от Банката намерение в представеното от въззивника пред настоящата инстанция и прието като доказателство писмо от 09.09.2008г. при извършени погашения на предоставения кредит да предприеме действия по заличаване частично на учредената в нейна полза договорна ипотека,при липса на доказателства за извършено подобно заличаване,не удостоверява,че ипотеката върху процесните имоти е погасена поради заличаване.

По гореизложените мотиви,обжалваният съдебен акт следва да бъде потвърден.

При този изход на спора,на въззивника не се дължи присъждането на разноски,вкл.адвокатско възнаграждение,поради което направеното от въззиваемата страна възражение за прекомерност по чл.78,ал.5 от ГПК на претендираното от въззивника адвокатско възнаграждение не следва да се обсъжда.

Въззиваемата страна няма искане за разноски,поради което такива не й се дължат и присъждат.

Воден от гореизложеното,Добричкият окръжен съд

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 158/13.11.2017г.,постановено по гр.д.№ 153/2017г.по описа на Балчишки районен съд.

РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните при условията на чл.280,ал.1 и ал.2 от ГПК.

Препис от решението да се връчи на страните,чрез пълномощниците им по делото.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.