Р Е Ш Е Н И Е №128

В ИМЕТО НА НАРОДА

гр.Добрич 29.06.2018 г.

ДОБРИЧКИ ОКРЪЖЕН СЪД...... ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ открито заседание на двадесет и девети юни

през две хиляди и осемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:Т.СТОЕВА

ЧЛЕНОВЕ:Е.ИВАНОВА

Г.ПАВЛОВ

при секретаря БИЛСЕР МЕХМЕДОВА-ЮСУФ ………….............. и в присъствието на прокурора......................................................................като разгледа докладваното от съдия докладчик Стоева..........В.т.д.№101

от 2018г.по описа на съда и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл.258 и сл.от ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от „***“ЕООД,ЕИК ***,със седалище и адрес на управление –гр.В.,ул.“***“№*,ет.партер,представлявано от управителя Г.К.,чрез адв.Б.З. ,съдебен адрес *** срещу Решение №*7/13.11.2017г.по гр.д.№*1/2017г.на РС гр.Б.,което е отхвърлен предявения от жалбоподателя иск,с правно основание чл.170 от ЗЗД във вр.с чл.166 и сл.от ЗЗД за прогласяване на нищожността спрямо ответника „С.“ЕАД,ЕИК ** на договора за ипотека,сключен с НА №**,том *,рег.№**,дело №*. на Нотариус О. О.,вписан под №* при НК,с район на действие РС гр.Б..

Жалбата е подадена в законоустановения срок,допустима е и подлежи на разглеждане по същество.

В срок от въззиваемата страна е подаден писмен отговор на въззивната жалба ,в който се оспорва основателността й.

Във въззивната жалба се излагат доводи за неправилност и незаконосъобразност на постановеното съдебно решение.Не се споделят изводите на районния съд,че ипотеката на недвижимия имот,предмет на придобиване от страна на ищеца в първата инстанция е надлежно учредена.Не са спазени изискванията на чл.166 от ЗЗД-ипотеката да бъде учредена върху поединично определени имоти и за определена парична сума.Липсата на индивидуализация на обектите в имота прави ипотеката недействителна на основание чл.170 от ЗЗД,тъй като създава неизвестност за тъждеството на имота, за обезпеченото вземане или размера на сумата ,за която се учредява ипотеката.Няма описание на отделни обекти,които съществуват в правния мир към момента на учредяването й.Имотът ,собствен на жалбоподателя има идентификатор,граници ,съседи площ и т.н.Липсва конкретизация на имота и негови съществени индивидуализиращи белези.В нотариалния акт липсват лимитативно изброените реквизити на ** ал.2 от ЗЗД.

Дружеството е придобило имота,подробно описан в исковата молба без вещни тежести.В случай,че към момента на придобиване на имота е имало вписана договорна ипотека,нотариусът е следвало да знае това или да го установи с извършване на справка в имотния регистър.Неотразяването на това обстоятелство от нотариуса означава,че към момента на сделката ипотеката не е била налице ,или тя е била заличена преди продажбата на апартаментите,със съгласието на ответника в производството.

Фактът,че впоследствие е учредена последваща ипотека,обективирана в НА№*,том *рег.№**/20.01.2009г.,където имота на ищеца не е посочен,води до извода,че ипотеката не се разпростира върху неговия имот или е частично заличена преди сделката.

С тези и други подробно развити в жалбата доводи жалбоподателят настоява за отмяна на съдебното решение и постановяване на ново ,с което предявеният иск да бъде уважен.

В срок е подаден отговор на въззивната жалба от страна на ответника ,в който се оспорва основателността й.Според ответника по въззивната жалба решението е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено.

Описанието на недвижимия имот в нотариалния акт обхваща индивидуализиращите белези на поземления имот и всички сгради, построени в него,определени чрез техните кадастрални номера-идентификатори,което само по себе си е достатъчна индивидуализация на имота,предмет на учредената ипотека.

Учредената в полза на „С.“ договорна ипотека се разпростира и върху обектите в сградите,които са били във фаза на „груб строеж“В нотариалния акт за учредяване на ипотеката са описани идентификаторите на поземления имот и сградите,построени в него с всички техни индивидуализиращи белези.

В договора е уговорено ипотеката да се разпростре и върху построеното,включително множеството самостоятелни обекти в ипотекираната сграда.По този начин е налице достатъчна яснота,относно имотите ,които са предмет на ипотеката.Последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата има възможност да установи наличието на ипотека единствено по персоналната партида на собственика на терена,което в настоящия случай не е направено.

В нотариалния акт за учредяване на ипотеката т.1 и т.2 подробно се описват отношенията между кредитора „С.“ЕАД и кредитополучателя „Г. Б. Д.“ЕООД,в несъстоятелност,както и сумата за която се учредява обезпечението.Налице е тъждественост по смисъла на чл.170 от ЗЗД.Всяка обособяваща се част от ипотекирания имот ще обезпечава както цялото обезпечено вземане,така и непогасената част от дълга във всеки един момент по-късно.

С тези и други подробно изложени мотиви се настоява съдебното решение като правилно и законосъобразно да бъде потвърдено.

Въззиваемата страна „Г. Б. Д.“ЕООД,в несъстоятелност,чрез синдика на дружеството Г.К. счита,че са спазени всички законови изисквания за учредяване на ипотеката.Производството по несъстоятелност не е приключило,т.д.№2429/2011г.на ВОС не е прекратено-факт,който може да се установи в търговския регистър по партидата на длъжника.

С тези мотиви според въззиваемата страна решението следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.

Добричкият окръжен съд,като взе предвид постъпилата въззивна жалба и прецени събраните по делото доказателства,намира че жалбата е процесуално допустима,но разгледана по същество се явява неоснователна по следните съображения:

Жалбата е насочена срещу валидно и допустимо съдебно решение,постановено от надлежен съдебен състав ,в рамките на правораздавателната му компетентност,при наличие на всички положителни процесуални предпоставки и липса на отрицателни такива за упражняване на правото на иск.

По правилността на съдебния акт съдът е ограничен от посоченото в жалбата.

Въззивникът развива две тези в подкрепа на становището си за недействителност на учредената ипотека.Първата от тях е ,че ипотеката не е валидно учредена,тъй като липсва надлежна индивидуализация на отделните имоти ,находящи се в сградите,предмет на ипотеката.Втората е,че ипотеката е била заличена преди извършената на 14.11.2008г.прехвърлителна сделка,обективирана в НА №*,пом *,рег.№**,дело №*/2008г.на помощник нотариус по заместване на нотариус О. О.,вписан под №* в НК ,с район на действие РС гр.Б..

Неоснователно е твърдението на жалбоподателя ,че ипотеката е недействителна на основание чл.170 от ЗЗД,поради нарушаване на изискванията на чл.166 ал.2 от ЗЗД-ипотеката да бъде учредена само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.

Ипотеката е учредена с НА №**,том *,рег.№**,дело №*. на Нотариус О. О.,вписан под №* при НК,с район на действие РС гр.Б. и вписана в СВ вх.№5119/03.*.2007г.,акт №*,том *,дело№*г.

Така учредената ипотека върху поземлен имот и сградите в него на етап „груб строеж“,видно от представения по делото Акт обр.14 от 27.02.2007г.В нотариалния акт е отразена волята на длъжника за предоставения от банката кредит в размер на 2 500 000 евро, да учреди обезпечение,състоящо се в ипотека върху недвижим имот,съставляващ поземлен имот,с посочен идентификатор и изградените върху него сгради,също с посочена площ и идентификатор,изключая попадащия в жилищна сграда блок „*“,ап.* със ЗП *кв.м. ,с идентификатор по схема ***

Както поземления имот,така и сградите са индивидуализирани чрез идентификатори,етажност,разгъната застроена площ,което доказва,че предмет на ипотеката освен поземления имот са и сградите,построени в него.Към момента на сключване на договора за ипотека пълна индивидуализация на отделните имоти в изградените на етап „груб стоеж“сгради е практически невъзможна,поради това че по отношение на отделните обекти не съществуват всички данни по чл.60 т.1-7 ЗКИР.

При така направената индивидуализация на поземления имот и сградите,по отношение на които ипотеката разпростира действието си по волята на учредителя,недвусмислено изразена в нотариалния акт,ведно с построените в тях отделни обекти,е налице яснота за предмета на ипотечното право по смисъла на чл.166 ал.2 от ЗЗД.

Съгласно задължителната съдебна практика,установена в Решение №39/24.03.2014г.на ВКС по гр.д.№5059/2013г. на Първо ГО,когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота,във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.Не е необходимо всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда ,а в последствие и върху отделните самостоятелни обекти в нея.В същия смисъл и Решение №149/02.02.20*г. на ВКС ,Второ ГО по гр.д.№3383/2014 г.

При недвусмислено обективираната в нотариалния акт за учредяване на ипотека воля на ипотекарния длъжник да ипотекира както поземления имот,така и изградените върху него сгради,ведно с всички находящи се в тях самостоятелно обособени обекти,не би могло да се стигне до въвеждане в заблуждение последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата,при положение,че тя е вписана по партидата на собственика на терена.Вписването на ипотеката се установява и от приетата като доказателство по делото справка по лице от Службата по вписванията-Б. по партидата на „Г. Б. Д.“ЕООД,в несъстоятелност.Приобретателят по договора за покупко-продажба е следвало да извърши справка по парсоналната партида на собственика на терена и продавач по договора,при което би установил наличието на вписана договорна ипотека върху имота,което той не е сторил.

Предвид изложеното Добричкият окръжен съд намира,че са спазени законовите изисквания при учредяване на процесната ипотека,тя е действителна и е породила действие и спрямо въззивника.

Съгласно константната съдебна практика ипотеката има действие и за собствениците на самостоятелни обекти в построената върху ипотекиран имот сграда,ако те са придобили правото на собственост върху обектите при породено действие на ипотеката.Въззивникът се легитимира като собственик на недвижимия имот ,по силата на извършена продажба от 14.11.2008г.С придобиването на ипотекирания имот „***“ЕООД, е придобило качеството на трето лице-ипотекарен длъжник,на основание чл.173 ал.1 от ЗЗД и кредиторът има право на предпочтително удовлетворение от цената на имот,в чиято и собственост да се намира той.

Тъй като имота,придобит от жалбоподателя по делото е преди откриване на производството по несъстоятелността срещу „Г. Б. Д.“ЕООД,в несъстоятелност,което понастоящем не е приключило ,имотът не попада в масата по несъстоятелността и по тази причина „С.“ЕАД няма как да се удовлетвори от този имот в рамките на това производство.Предприемането на изпълнителни действия срещу имота на ипотекарния длъжник може да бъде осъществено само в рамките на индивидуалното принудително изпълнение.

Що се отнася до твърдението,че към момента на сключване на прехвърлителната сделка нотариусът е следвало да следи за наличието на вещни тежести върху имота,съдът не споделя това становище.Това е правомощие на купувача по сделката,а нотариусът няма задължение да следи служебно за вписаните вещни тежести върху имота.Поради това изводът,че след като нотариусът не е уведомил ищеца за наличието на вписана ипотека върху имота,то такава не е вписана или е заличена преди сключване на договора за покупко- продажба, е неправилен.

Вписването на договора за ипотека има конститутивно и оповестително действие спрямо длъжника и третите лица.Съгласно чл.172 от ЗЗД действието на вписването трае десет години от деня,в който е извършено.В случая ипотеката е вписана на 03.*.2007г.,поради което към момента на сключване на сделката по покупко-продажба на имота действието й не е изтекло.За заличаване на ипотеката е установен специален ред в закона –чл.179 ал.2 от ЗЗД,а по делото няма данни за извършено заличаване.При липса на такива данни само по себе си обстоятелството,че процесните жилища не са упоменати в последващ договор за ипотека ,не удостоверява заличаване на ипотеката върху тези имоти.В случая върху имота са вписани две ипотеки-при сключване на договора за кредит за сумата,предоставена на длъжника и втора –с оглед остатъчния дълг по кредита.Представените писма до въззивника в настоящата инстанция също не потвърждават по категоричен начин заличаването на ипотеката върху процесния недвижим имот.

С тези мотиви ,като правилно и законосъобразно първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.

Предвид изхода на спора въззивникът няма право на присъждане на разноски в настоящата инстанция. Въззиваемата страна претендира разноски във въззивната инстанция -юрисконсултско възнаграждение.На основание чл.78 ал.8 във вр.с чл.37 от ЗПП възнаграждението на въззиваемата страна следва да бъде определено в размер на 300 лв.

Водим от изложеното Окръжният съд,

Р Е Ш И:

ПОТВЪРЖДАВА Решение №*7/13.11.2017г.по гр.д.№*1/2017г.на РС гр.Б..

ОСЪЖДА ***“ЕООД,ЕИК ***,със седалище и адрес на управление –гр.В.,ул.“***“№*,ет.партер,представлявано от управителя Г.К. да заплати на“С.“ЕАД, ЕИК***,със седалище и адрес на управление-гр.С.,р-н К. С.,ул.“Ц. Б.*І“№1,представлявана от П. А.и С. Г.,сумата от 300 лв./триста лева/юрисконсултско възнаграждение.

Решението не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.