Р Е Ш Е Н И Е

№ 201 ,17.10.2018 година, град Добрич

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,гражданско отделение

На седемнадесети септември две хиляди и осемнадесета година

В публичното заседание в следния състав :

Председател : ДИАНА ДЯКОВА

Членове : ДЕСИСЛАВА НИКОЛОВА

ГАЛИНА ЖЕЧЕВА

при секретаря Пепа Митева

като разгледа докладваното от съдията Десислава Николова въззивно граж-данско дело № 522 по описа за 2017 година намира следното:

Производството е образувано по реда на член 258 и сл. от ГПК, по въззивните жалби на двете страни : ищеца „Б. ***” ООД, град ***и ответниците – етажни собственици в „ жилищна и търговска сграда кв.І, ***, по плана село Б., община ***” - срещу неизгодните за всяка от тях части от Решение № 43 от дата 5.05.2017 г. на Каварненския районен съд по гр.д.№ 296/2015 г.

Жалбата на търговското дружество е насочена срещу частта от реше-нието, с която е отхвърлен искът му за отмяна на взетите от проведеното на 9.06.2015 г. общо събрание ( ОС ) на етажните собственици решения по точки 6,7,11,12,13,14,15,16,17,19,20,21,22,23,26 и 27 от изготвения прото-кол . Въззивникът оспорва изводите на съда, че не са допуснати посочени-те в исковата молба процедурни нарушения и нарушения на материалния закон и затова оспорените решения на ОС са неотменими. Иска отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго от въззивния съд за уважа-ване на претенцията.

Жалбата на етажните собственици чрез техния представител по член 23, ал.4 от ЗУЕС - управителя Р.Б. , гражданин на ***и ***- е насочена срещу частта от решението, с която са отменени решенията на това ОС по точки 8,9,24 и 25 от изготвения протокол. Оплакванията са за игнориране от съда на дис-позитивния характер на правилата на член 48,ал.8 и член 51,ал.1 от ЗУЕС и нарушение на член 38 от ЗС при изводите за правното положение на обек-тите , за които дружеството – ищец се е снабдило с констативен нотариа-лен акт за право на собственост , оспорен от етажните собственици като нищожен. Иска се отмяна на съдебния акт в тази част .

В отговорите на двете срещупоставени страни се поддържа, че жал-бите са неоснователни, а изведените от съда изводи обосновани и законо-съобразни.

При проверката на обжалваното в цялост решение с оглед оплаква-нията в жалбите, доводите в отговорите и съобразно член 269 от ГПК въз-зивният съд намира, че то е валидно, допустимо ( като постановено по ре-довна искова молба, подадена на 9.07.2015 г. в срока по член 40,ал.2 от ЗУЕС, считан от 9.06.2015 г.- дата на оповестяването по реда на член 16, ал.7 от ЗУЕС на оспорените решения ), неправилно в едната част и правил-но в другата част.

Искът на „ Б. *** ” ООД, град ***( като етажен собственик , който не е взел участие в приемането на решенията на ОС ) за отмяна на решенията на проведеното на 9.06.2015 г. ОС на етаж-ните собственици, е основан на твърдения за процесуалната им незаконо-съобразност с оглед нарушения на : член 2,ал.1 от ЗУЕС ( „ процесните сгради ” образуват „ жилищен комплекс от затворен тип ” и нямат ОС като орган за управление ) ; правилата на § 2 и 3 от ПЗР на ЗУЕС и член 12,ал.1 и член 12,ал.4 от ЗУЕС относно инициативата за свикването му ( не от Кмета на Общината, респ. не от управител, решението за чийто избор има изпълнителна сила към датата на свикването или не от етажни собственици с най - малко 20 % от общите части на сградата) и на член 13,ал.1 и ал.2 от ЗУЕС относно реда за свикването ( не с поставена на видно място покана и не с отделно съобщение, връчено на ищеца , като отсъстващ и неползващ своите обекти в сградата етажен собственик ). Искът за отмяна на конкрет-но посочените ( в поправящата молба с вх.№ 2285/ 28.07.2015 г. ) решения по т. 6, 7,8,9,11,12,13,14,15,16,17,19,20,21,22,23,24,25,26 и 27 от протокола е основан на твърдения за материалната им незаконосъобразност с оглед отделни нарушения съгласно подробното изложение в поправящата молба. Въззивният съд също ще ги посочи конкретно в мотивите на решението , в случай че не е налице нито едно от основанията по иска за отмяна на всич-ки решения като процедурно незаконосъобразни и се налага разглеждането на иска за отмяна на всяко от тези решения с оглед засягането му от кон-кретен порок .

Сградата е построена въз основа на право на строеж, учредено върху ***по плана на село Б. , от три лица ( собственици на поземления имот ) в полза на въззивника „ Б. *** ” ООД, град ***с договор по нотариален акт № ***г. на Нотариус, с рег. № ** ( на л. 599- 600 ). Съгласно уговореното в нотариалния договор ( т.2 и 3 ), учредителите си запазили правата на строеж върху шест самостоятелни обекта ( два мезонета, два га-ража и два апартамента ) като части от цялата сграда, която суперфициарът се задължил да построи при условията на сключен помежду им „ договор за изпълнение на строителство ” . Обещали са според уговореното ( по т.4 ) в едноседмичен срок от завършване на конструкцията на първи надземен етаж да му прехвърлят правото на собственост върху терена. За строежа на „ жилищна и търговска сграда ” от три основни, взаимно свързани секции

( А, В1,В2 и С) при режим на малкоетажно свързано застрояване, на три етажа, с жилища за сезонно ползване, има издадено разрешение за строеж № 49 от 29.03.2006 г. на главния архитект на Община ***( на л.391 от делото на КРС ) и одобрен инвестиционен проект .

С оглед учредената в 2005 година „ ограничена суперфиция ” етаж-ната собственост е възникнала със завършването на грубия строеж на сградата и преди 20.02.2008 година - дата на най - рано извършените от инвеститора „ Б. ***” ООД разпоредителни сделки със са-мостоятелни обекти от сградата съгласно нотариалните актове за тях ( в том 3 ), в чието съдържание по член 580,т.5 от ГПК е посочено, че има издадено „ удостоверение за завършеност на сградата № ** от 21.09.2007 г. на Община ***” .

Както е приемано по други спорове между същите страни по член 40 от ЗУЕС ( в т.ч. по в.гр.д.№ 131/2015 г. по описа на ДОС ) , приложимият при възникването на ЕС в тази сграда ( още през 2007 г. ) правен режим включва норми на ЗС и ПУРНЕС ( отм.), които не уреждат правоотноше-ния в „ жилищен комплекс от затворен тип ”. За пръв път влезлият в сила на 1.05.2009 г. Закон за управление на етажната собственост ( ЗУЕС ), в член 2 предвижда особена форма за управление на общи части в сгради , построени в такъв комплекс и в правилото § 1,т.3 от ДР дефинира „ жили-щен комплекс от затворен тип ”. Ако една етажна собственост е учредена при действието на ЗС и ПУРНЕС ( отм .), тя не може да се трансформира в „ жилищен комплекс от затворен тип ”. Режимът на управлението й е един-ственият, уреден в съответните норми на член 42 – 49 от ЗС ( в редакция преди изм. от Дв,бр.6 / 2009 г.) и ПУРНЕС ( отм.) режим - общо събрание на собствениците и избран от него управител .

Решенията – предмет на иска – са взети от четвърто по ред проведено ОС ( предходните общи събрания са се състояли на 1.06.2012 г.; 4.10.2013 г. и на 9.06.2014 г. ). Отмяната на някои от решенията на предходните ОС ( като например тези на ОС от 1.06.2012 г. ) с влязъл съдебен акт ( по гр.д. № 329/2012 г. на КРС) не заличава факта на провеждането на тези ОС . С ини-циатива за свикване на това ОС са разполагали управителят, а при негово бездействие на искането за свикване , отправено от етажните собственици с най – малко 20 % от общите части на сградата, тези етажни собственици- член 12,ал.1,т.1 и член 12,ал.2 - 4 от ЗУЕС.

Към свикването на това ОС управител на ЕС, въз основа на избор от решение на ОС на 9.06.2014 г. , за което няма доказателства да е отменено с влязъл в сила съдебен акт, е Р.Б.. Евентуално неизпълнение на задължението по член 46б от ЗУЕС ( за уведомяване на общинската адми-нистрация ) няма отношение към правното действие на избора му като ор-ган на управление . Видно от поканата ( на л.458- 459 от делото на КРС ) свикването е извършено съвместно от управителя Р.Б. и от част от етажните собственици. Инициативата на управителя е достатъчна с ог-лед правилото на член 12,ал.1,т.1 от ЗУЕС.

Редът за свикване е залепена на видно място и не по – късно от седем дни преди провеждане на ОС (обща) покана съгласно член 13,ал.1 от ЗУЕС ( в ред. от изм. Дв,бр.57 от 2011 г. ) и с (индивидуална) покана , получена от етажен собственик, ако има отправено от него писмено уведомление до управителя, че поради неползване на обекта или отсъствие за повече от един месец иска да получава съобщения за ОС на адрес , електронна поща или по телефон на посочен телефонен номер , съгласно член 13,ал.2 - 4 от ЗУЕС ( в същата редакция ) . В случая е налице обща покана , изготвена през месец май 2015 г. ( с оглед прилагането й към куриерски и пощенски пратки до етажни собственици от края на месец май ) и поставена на вхо-довете на секция А, В и С съгласно констативен протокол от 19.05.2005 г. (на л. 485 – 486 ), подписан от двама свидетели , един от които е кметски наместник. Няма твърдения от ищеца , че е отправил писмено уведомление по член 13,ал.2 от ЗУЕС , за да му се дължи изпращане на поканата на ад-рес . Следователно с изпълнение на действията по член 13,ал.1 от ЗУЕС ( в посочената редакция ) той следва да се счита за уведомен за насроченото ОС.

При тези констатации въззивният съд приема, както е приел и първо-инстанционният съд,че не е допуснато нито едно от твърдените нарушения на правилата за конституирането и свикване на това ОС и взетите от него решения не са процедурно незаконосъобразни . По жалбите на двете стра-ни следва да се проверят изводите на съда по материалната законосъобраз-ност на взетите по отделните въпроси решения. Вярно е посоченото в жал-бата на дружеството срещу отхвърлянето на иска за отмяна на решенията по т. 6,7 ,по т. 11- 17 , по т.19 – 23 , и по т.26 и т.27, че „ съдът изобщо не е мотивирал своето решение ” . Ограничил се е ( на три страници ) в това да посочи ( при това за някои от правните актове непълно и неточно ) какво е съдържанието на решенията на ОС и да декларира, че те не са незаконосъ-образни в грубо нарушение на член 236,ал.2 от ГПК .

Оспорено е решение по т.6 за избор на контрольор. Контрольорът не е задължителен орган на ЕС член 11,ал.1,т.15 от ЗУЕС. В случай, че общо-то събрание реши да има такъв контролен орган , може да избира измежду две възможности – той да се състои от едно лице ( контрольор ), както в случая - Грант Ленард Маки или да е колективен - от нечетен брой ( най – малко трима ) члена. Изборът на едно лице за контрольор не нарушава пра-вилото на член 24,ал.1 от ЗУЕС.

Оспорено е решение по т.7 за приемане на изготвен проектобюджет за приходите и разходите ( еднакъв с този за предходната година ) за „ го-дишен ” бюджет за периода 1.06.2015 г – 1.06.2016 г. Въпросът е от пра-вомощията на ОС – член 11,ал.1,т.4 от ЗУЕС. Бюджетът е за следващ ре-шението едногодишен период, който може и да не съвпада с една кален-дарна година. Това е достатъчно ,за да се приеме, че този финансов въпрос на ЕС е решен от ОС съобразно, а не в нарушение на законовото изисква-не.

Оспорени са ( близки по естеството на решените въпроси ) решения по т.8 и т.9 за определяне размера на вноската за разходи за управление и поддръжка на общите части от собствениците на жилищни обекти ( т.8 ) и на същата по вид вноска от собствениците на нежилищни и търговски обекти ( т.9 ). Определено е, че се вноската се дължи веднъж годишно в размер от 6 евро ( 5 евро + ДДС ) на 1 кв.м. площ, че площта на всеки обект е сбор от застроената му площ и площта на дела в общите части ) и на тази база са формирани размерите на вноските, дължими от всичките 41 етажни собственици . Определено е ,че вноската от собствениците на не-жилищни обекти ( общо 5 на брой ) се дължи веднъж годишно в размер от 30 евро ( без ДДС ) на 1 кв.м. ,че площта на всеки обект е сбор от застрое-ната му площ и площта на дела в общите части и на тази база са формира-ни размерите на вноските, дължими за 5 –те обекта ( фитнес, рецепция, ма-газин , „ плувен басейн и мокър бар” , които са извън сградата и склад с обществени тоалетни ). Решението на ОС по т.8 противоречи, както е при-ел първоинстанционният съд, на разпоредбата на член 51, ал.1 от ЗУЕС ( в ред. от изм. и доп. обн в Дв,бр. 57/ 2011 г. ). В съгласие с нея разходите се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обита-телите. Нормата е императивна. Приетото в отклонение на същата решение на ОС е незаконосъобразно и правилно е отменено от първоинстанционния съд . Решението по т.9 е незаконосъобразно , защото противоречи на импе-ративните правила на член 51,ал.5 и член 51, ал.6 от ЗУЕС. Вноската е оп-ределена по критерий ( площ на обекта ), различен от законовия ( едени-чен, равен размер за всички собственици , умножен по броя им ). Свобода ОС има само по отношение на увеличението й на база вноската по член 51,ал.1 от ЗУЕС между трикратния и петкратния размер – алинея 5 на член 51. Правилно е отменено и това решение по т.9 .

Оспорени са ( близки по естеството на решените въпроси ) решения по т.11 и т.12 . Първото е за овластяване на управителя да сключи договор за поддръжка на общите части на сградата и прилежащите площи с избра-но от него лице „ съобразно постъпили оферти и в рамките на приетия бю-джет ” . А второто повтаря съдържанието на това по т.11, с допълнението, че овластяването е и за разваляне / прекратяване на договорите и за пре-доставяне на правата за извършване на всички правни действия на трети лица, въз основа на „ преупълномощаване ” от управителя. Решенията про-тиворечат на член 11,ал.1,т.11 от ЗУЕС , според който ОС възлага дейнос-ти по поддържането на общите части на юридическо или физическо лице срещу заплащане като определя кои конкретни правомощия на управителя ще се изпълняват от тях. В една част правилото е диспозитивно : ОС може да „ освободи ” управителя от някои дейности по поддържането на общите части , но в друга част е императивно : ОС определя лицето, възнагражде-нието и конкретните правомощия , който преминават от управителя към него. Незаконосъобразно ОС е възложило на управителя да определи и ли-цето, и условията , при които то ще изпълнява „ поддръжката ” на общите части. Извършеното с решенията по т.11 и т.12 овластяване на управителя лишава ОС от компетентност, която е длъжно да упражни , в случай, че дейността по поддържането на общите части няма да се изпълнява в цялост от управителя . И двете решения за незаконосъобразни.

Оспореното решение по т.13 е за овластяване на управителя да из-върши правни действия, в т.ч. като предприеме съдебна процедура за съ-биране на вноска за разходи за управление и поддръжка и / или парична вноска за Фонд Резервен и да „ преупълномощи ” с правото да ги извършва лицето, което поддържа общите части или трети лица. Действията, за кои-то управителят е „ упълномощен ” , могат да извършват от него и без друго въз основа на прякото действие на член 23,ал.4 от ЗУЕС, уреждащ предста-вителството по закон на етажните собственици в съдебни производства по искове срещу други от тях, които не изпълняват решенията на ОС или за-дълженията си по ЗУЕС. Възможността на управителя да упълномощи дру-го лице за извършването им пък следва от член 32 от ГПК. Дали да действа чрез пълномощник и кой да бъде той е въпрос на упражняване от него на представителната му власт по закон спрямо етажните собственици и то при съблюдаване на ограничението по член 32,т.1 от ГПК. В тези две части ре-шението по т.13 , формално не нарушава правилата за представителството на етажните собственици , както сочи ищецът . Но в частта, с която упра-вителят е овластен да възложи съдебната защита на правата на етажните собственици срещу други , които не изпълняват задълженията си за внос-ки, „ на лицето, което поддържа общите части ” противоречи на член 11, ал.1,т.11 от ЗУЕС. Без да има взето от ОС решение по член 11,ал.1, т.11 от ЗУЕС - факт, обсъден от въззивния съд по повод преценката за основател-ност на иска за отмяна на решението по т.11 – управителят няма правна възможност да му предоставя това правомощие.

Оспореното решение по т.14 е за възлагане на управителя да сключи с избрано от него лице договор за застраховка на общите части на сградата и да извършва действия по изпълнението му лично или чрез упълномоще-ни от него трети лица. Управителят е натоварен с действия по управление-то на общите части , които поначало са в неговите правомощия – член 23, ал.1, т.1 и т.5 от ЗУЕС, при възможност сам да определя условията по до-говора за застраховка. В закона няма правило , което да задължава общото събрание да определя по някакъв начин условията на договора за застра-ховка. Щом нищо не е заявено , управителят следва да упражни предста-вителната си власт в интерес на етажните собственици . При противното засегнатите / увредените могат да предявяват искове въз основа на съответ-ни защитни норми ( член 40 от ЗЗД , член 45 от ЗЗД и др. ) . Решението по т.14 не е незаконосъобразно.

Оспорените решения по т.15 и т.16 ( относно близки по естеството си въпроси ) са за натоварване на управителя с фактически и правни действия за „ индивидуално” отчитане на разходите за вода, ток и „ други индивиду-ални консумативи ” в самостоятелните обекти ( по т.15 ) и разделно от тях отчитане на разходите за вода и ток при ползването на общите части чрез откриване и /или прехвърляне на съществуващи партиди за ток, вода и др. консумативи ( по т.16 ). Първото решение е взето извън правомощията на ОС. Не е по въпрос, свързан с управлението на общите части – член 11, ал.1 т.10, б. „м” от ЗУЕС , а по такъв, свързан със служенето със самостоя-телните обекти и уреждане на отношенията на собствениците им с водо-снабдителното и електроразпределителното дружества. То е незаконосъоб-разно. Второто решение е по въпрос, свързан с управлението на общите части по смисъла на член 11,ал.1,т.10,б. „м” от ЗУЕС: за отчитането на раз-ходите на вода в сграда под режим на ЕС,в която има общ водомер и на разходите на ток при използването на общи части. То не е незаконосъоб-разно .

Решението по т.17 е оспорено само в частта на приетите правила на член 11,ал.6 , член 34 и член 37 от Правилника за вътрешния ред. Те гла-сят: управителят „ преупълномощава трети лица с част или всички негови права и задължения” ( член 11,ал.6 ) ; „ собственик или обитател в сграда-та, който наруши правилата за вътрешния ред, установени с този правил-ник и решенията на ОС и създаде безпокойство, по – голямо от обичайното за другите собственици и обитатели ,се наказва от УС ( управителя ) с гло-ба от 50 лева до 150 лева, когато е физическо лице или с 200 лева до 500 лева , когато е юридическо лице ( член 34,ал.1 ) и „ с цел извършване на неотложни ремонтни дейности се създава Фонд „ Ремонт и обновяване” , в който ще се събират по 100 евро на година от всеки собственик по следна-та сметка ( следва номер на сметката и банка – име и адрес ). Правилникът по член 11,ал.3 от ЗУЕС е вътрешен за ЕС акт , чиято цел е да уреди отно-шенията между етажните собственици и да определи какво е позволено и какво е забранено за постигането на реда в сградата. Съответно на тази цел е ОС да приеме с този Правилник правила за поведение, например : при какви условия и в какви часове да се извършват шумни ремонти в жилища-та ; при какви условия да се допускат или отглеждат домашни животни ; да се използват музикални инструменти ; забранява ли се складирането на ве-щи на площадките или в коридорите; въвеждат ли се ( разумни ) ограниче-ния за ползването на нежилищните обекти – магазини ( да се зареждат със стоки през определено място или в определено време ) и т.н. . Несъмнено, нито член 11,ал.6, нито член 37 от Правилника са правила за поведение, насочени към установяване на вътрешен ред. ОС не е може да нормотвор-ства ( както е сторило с гласувания член 34,ал.1 ) и в областта на размерите на имуществените санкции за извършени от етажните собственици нару-шения. Те са определени в закона. И трите оспорени правила от Правилни-ка за вътрешния ред за незаконосъобразни и следва да се отменят.

Оспорените решения по т.19,20 и 21 ( сходни по предмет ) са за общо упълномощаване на адвокат В.Д. и ***: да об-разуват „ от името и за сметка на етажната собственост ” и на управителя различни производства ( искови, обезпечителни , изпълнителни ) , „ относ-но не само общите части на сградата ” ( по т.19 ) ; да сключат договор за застраховка на общите части, да извършват действия по изпълнението му и по упражняване правата на застрахованите ( по т.20 ) и да развалят/ пре-кратяват договор / и за поддръжка на общите части ,да извършват действия за получаване на отчет за изпълнението му ( по т.21 ). Всички решения противоречат на императивното правило на член 23,ал.4 от ЗУЕС( в ред. от Дв, 57 от 2011 г.), според което представителството на етажните собстве-ници ( етажната собственост не е правен субект ) се осъществява от упра-вителя по силата на закон , а относно исковите производства срещу трети лица във връзка с общите части се осъществява отново от него, но по упъл-номощаване от ОС. Ако надлежният представител ( управителят ) прецени може да упълномощи с правата си ( и по двете категории производства ) адвокат – член 32,т.1 от ГПК . С оспорените решения по т.19,20 и 21 ОС му е иззело представителната власт и поради това те подлежат на отмяна като незаконосъобразни.

Оспорените решения по т.22 и по т. 25 гласят ( със съкращения, кои-то не изменят смисъла им ) : „ Достъпът до сградата е неконтролиран и се осигурява достъп до сградата на всички … Сградата е жилищна , не е зат-ворен комплекс по смисъла на ЗУЕС.. До общите части на сградата … следва да имат достъп всички. .. Всички общи части и такива с предназна-чение за обща употреба се ползват от собствениците, безвъзмездно, сво-бодно и необезпокоявано. Жилищната сграда не е и никога не е била ком-плекс от затворен тип.” ( по т.22 ) . „ Общи за етажната собственост са зе-мята , върху която е построена сградата , дворът, рецепция с лоби бар, фит-нес, склад и тоалетни за общо ползване, плувен басейн с мокър бар, поме-щение за ел. табло , ел. - и в и к пречиствателни инсталации ,както и дру-ги…” ( по т.25 ) . За разлика от друго оспорено решение – това по т. 26 - което не е отменено от съда и това произнасяне се обжалва от ищеца, ре-шенията по т.22 и 25 са декларативни . При спор за ползването на общи части от сградата, за които етажен собственик твърди, че не са общи, а са-мостоятелни обекти и само негово притежание , какъвто в случая има вид-но от твърденията в исковата молба и възраженията в отговора , ОС може само да приеме решение по член 11,ал.1, т.10, б.„и” от ЗУЕС , с което да определи ползването им ( като например, въведе мерки срещу едноличното служене от един етажен собственик ). Това е уреденият в ЗУЕС начин , по който мнозинството може да реши спора като наложи правна промяна в служенето с тях. Другият способ е предявяването на вещен иск, със съдеб-ното решение по който ще се даде защита / санкция на противостоящите твърдения за положението на съответните части от сградата.

С решенията на т.22 и т.25 Общото събрание е надхвърлило право-мощията си по член 11,ал.1,т.10,б.”и” от ЗУЕС , действало е като право-раздавателен орган и вместо него се е произнесло по материалноправната легитимация на спорещите . И двете са незаконосъобразни. Правилно съ-дът е отменил решението по т.25 , но неправилно е отхвърлил иска за от-мяна на решението по т.22 .

Оспореното решение по т.23 е за отстраняване на охранително дру-жество „ Боду СОТ ” и всяко друго дружество за охрана, въведено в „етаж-ната собственост” без изрично писмено позволение от ОС. Несъответно на съдържанието на решението първоинстанционният съд е приел, че отстра-няването е от общи части . Използваният в решението израз „ въведено в етажната собственост” не може да служи за такъв извод. Етажната собстве-ност е съвкупност от самостоятелни обекти , собственост на две или пове-че различни лица и общи части , съсобствени помежду им. Щом не е посо-чено от какви части на сградата се отстранява дружеството, не може да се приеме, че решението е в правомощията на ОС по член 11,ал.1,т.10,б” и” от ЗУЕС. Решението по т.23 е незаконосъобразно обратно на преценката на районния съд .

Оспореното решение по т.24 е за отправяне на предупреждение до търговското дружество „ Б. *** ” ООД за изваждането му от сградата за това, че „ е обсебил и заключил общи части от сградата и не дава достъп на собствениците до тях ” ( по т.24 ). В съгласие с член 11,ал.1, т.10, б. „ е” от ЗУЕС изваждането на етажен собственик е мярка при нару-шения по член 45,ал.1,т.1 и т.2 от ЗС : ако използва или допуска да се из-ползват негови помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди и системно нарушава правилника или решенията на ОС за вътрешния ред в сградата или добрите нрави . Посоче-ното в т.24 нарушение е несъставомерно . Както се посочи по – горе, при противоправно еднолично служене с общи части на сградата или се взима от ОС решение по член 11,ал.1,т.10, б. „и” или етажните собственици пре-дявяват правата си по исков ред. Нормите на ЗС, приложими по препраща-не, уреждат правомощие на ОС за изваждане при други хипотези. Това взе-то решение е незаконосъобразно и правилно е отменено от съда .

Оспореното решение по т.26 е „ за възстановяване достъпа на етаж-ните собственици , обитатели и ползватели до двор с градина , рецепция с лоби бар, склад и обществени тоалетни , плувен басейн с мокър бар, поме-щение за ел. табло , ел. - и в и к пречиствателни мрежи в имот *** в кв.1, фитнес ” и за упълномощаване на управителя да преприеме лич-но или чрез овластени от него лица всички „ правни и фактически действия за това ”. Решението от ОС е взето с оглед спор кому принадлежат изброе-ните части от сградата и поземления имот и определя ( за разлика от реше-нията по т.22, 24 и 25 , които въззивният съд обсъди ) начин за служене с тях : чрез възстановяване на предходното положение ( общия достъп ) по използването им от всички етажни собственици . Произнасянето по ма-териалната законосъобразност на това решение е обусловено от станови-ще ( по преюдициално правоотношение ) за правното положение на тези части, обекти и съоръжения въз основа на констатациите на служебно наз-наченото от въззивния съд вещо лице .

Според заключението на арх. А.В. за сградата и съоръже-нията в поземления имот има одобрен през март 2006 година инвестицио-нен проект. Сградата е проектирана като една със смесено предназначение

„ жилищна и търговска сграда” , съставена от три основни, взаимно свърза-ни секции : „ А” с две крила и едно стълбище ; „ В ” ( разделена допълни-телно на В1 и В2) без стълбище и „ С ” с две крила и две стълбища, на три етажа (нива) . Поземленият имот ( на обща площ от 3 380 кв.м. ) , извън за-строената със сградата част на площ от 1 427,45 кв.м. , е проектиран като

„ градинска зона във вътрешен двор с места за почивка и разходка ,с вън-шен басейн от 98 кв.м. и открит бар. Вещото лице е установило, че проект-ното решение е изпълнено по следния начин : дворът е благоустроен ; има озелената площ с изгребна шахта ( но няма пречиствателно съоръжение ) , открити душове , два ( вместо един ) басейна , към които няма ( съгласно предвиденото по проекта ) външни химически тоалетни , но към големия басейн има подземно помещение с монтирани инсталации за басейна, над което е оформен летен бар с плот за сервиране ( двете части са заснети в КК като сграда с идентификатор № ***. Докладвало е още, че с договор за продажба по нот.акт № ** г. по книгите на СП, град ***( неприложен към заключението ) правото на собственост върху поземления имот е разпоредено в полза на „ ****** ” ООД .

Видно от приложение № 2 към заключението проектът предвижда на приземния етаж : в секция „ А” зала за фитнес, достъпна през коридор ; в секция „ В” помещения за ел. табло ( главното за сградата) и склад , всяко с отделен вход – откъм улица и откъм двора ; в секция „С” „ рецепция и канцелария ” „за текущо обслужване и информация” , свързана ( чрез вход-но предверие ) с входа на секцията ( Вх С1 ) и със стълбището ( Ст С1) , с изход за двора ( Изх.С1) . По време на строителството са внесени ( според преценката на одобряващия орган ) „ несъществени изменения ” в проекта. Указание за тях са новите архитектурни чертежи , без дати на изработване, без оформяне измененията в екзекутиви. Строежът е изпълнен в съответст-вие с измененията по архитектурния проект към 2008 ( съгласно крайното заключение т. ІV, л. 123 от въз.д.). Следователно те са включени в грубия строеж, постигнат към септември 2007 г.

Предмет на изменението са посочените помещения от секция „ В 1” ( приложение 6) : обособени са санитарни възли , вместо предвидените по първоначалния проект външни химически тоалетни към басейна , които както и складът са били достъпни през коридор само от двора с басейна. Помещението „ главно ел.табло ” е с намалена площ, но остава със старото предназначение , несвързано със склада и санитарните възли и със самос-тоятелен вход от улицата. Предмет на изменението е и „ рецепцията ” в секция „С” ( приложение 10) : тя съвместява лоби – бар ( пространство за бар – плот и осем четириместни маси ).

Посоченият в решението по т. 26 „ двор с градина ” е част от урегу-лиран поземлен имот, който не е предвиден за комплексно застрояване и следователно не е прилежаща площ към сградата по § 1,т.2 от ДР на ЗУЕС. Съставлява поземлен участък над застроената площ и над тази, необходи-ма за ползването на самостоятелните им жилищни обекти. Етажните собст-веници не са получили права на ползване върху него с оглед обема на раз-пореденото в тяхна полза от инвеститора – собственик и приложението на член 64 от ЗС. Следователно „ дворът с градина ” не е обща част в сграда-та. Плувният басейн ( съоръжение върху двора ) и обектът от допълващото застрояване ( подземно помещение и надземна част – мокър бар ) не са об-щи по предназначение части, а принадлежат на собственика на терена.

Според съдебната практика - решение № 280 от 18.03.2014 г. по гр.д. № 1718/2013 г. на І г.о. и решение № 40 от 25.03.2016 г. по гр.д.№ 4994/ 2015 г. на ІІ г.о. на ВКС- статутът на частите и обектите в една сграда се определя от предназначението , което им е било придадено от едноличния собственик към момента на възникване на етажната собственост. Складът и обществените тоалетни ( части от сградата ) имат по изменения преди за-вършването на грубия строеж проект предназначение да обслужват ползва-нето на басейна и следователно също не са общи части . Фитнес – залата

( част от сградата ) е обособен обект със самостоятелно предназначение по проект и също не е обща част .

Останалите посочени в т. 26 части в сградата - рецепцията с лоби бар ( в секция „А” ) , която вещото лице обозначава като „ проходна ” ; поме-щението „ главно ел.табло ” ; електрическите и В и К – инсталации и на-личната ( щом няма пречиствателна инсталация и мрежа към нея ) изгреб-на шахта са общи по предназначение и по естеството си ( инсталациите и шахтата ) части и на основание член 38,ал.1 от ЗС са съсобствени на етаж-ните собственици . При това положение решението за възстановяване дос-тъпа на всички собственици, ползватели и обитатели само до тях е законо-съобразно и в тази част искът за отмяната му е неоснователен. Решението за възстановяване достъпа до другите части от поземления имот и сграда-та : двор с градина , склад и обществени тоалетни , плувен басейн с мокър бар и фитнес е незаконосъобразно и неправилно районният съд не го е от-менил.

Решение по т.27 няма взето в действителност , защото по тази точка

( разни ) не са предложени въпроси за разискване. Невзето решение не под-лежи на отмяна, какъвто е постановеният от районния съд резултат.

В обобщение обжалваното решение в частта на постановената отмя-на като материално незаконосъобразни на решенията по т.8,9,24 и 25 е пра-вилно и следва да се потвърди . Обжалваното решение в частта, с която е отхвърлен искът за отмяна на решенията по т. 11,т. 12, т.13 - само в частта за овластяване на управителя да възложи събирането по съдебен ред на вноските на лицето, което поддържа общите части ,т.15, т. 17,т.19,т. 20, т. 21, т.22, т.23 и т. 26 само в частта относно възстановяване достъпа до обек-тите : двор с градина , склад и обществени тоалетни , плувен басейн с мо-кър бар и фитнес , следва да се отмени и да се постанови отмяна и на тези решения на ОС. Обжалваното решение в частта, с която е отхвърлен искът за отмяна на решенията на ОС по т.6,т. 7,т.13 в останалата част, т.14,т.16, т.26 само в частта относно възстановяване достъпа до обектите : рецепция с лоби бар ; помещение „ главно ел.табло ” ; електрическите и В и К – ин-сталации и изгребна шахта , е законосъобразно и следва да се потвърди .

Районният съд е присъдил на ищеца част от заплатеното възнаграж-дение за адвокат ( от общо 5 760 лева ) ,равняваща се на 2 100 лева в резул-тат на едновременно прилагане на член 78,ал.5 от ГПК ( без да се разбере до какъв размер се постановява намалението с оглед прекомерност ) и на член 78,ал.1 от ГПК с оглед частично уважаване на иска. Според въззивния съд присъдената сума е едновременно съответна на над средната фактичес-ка и ниската правна сложност на делото и на основателната част от иска ( с оглед отмяната на 7/10 от решенията на ОС ) и повече разноски за първо-инстанционното производство не му се следват . Районният съд е присъдил на ответника , без произнасяне по възражението за прекомерност на въз-награждението за адвокат ( 4 889,58 лева ) , част от разноските ( от общо 4 914,07 лева , по списъка ) ,равняваща се на 3 400 лева. С оглед отхвърле-ната част от иска за отмяна на 3/10 от решенията на ОС ) ,съразмерната на нея част от разноските по член 78,ал.3 от ГПК е 1 472,22 лева. Това налага изменение на решението чрез намаляване на присъдените на ответника разноски до размера от 1 472,22 лева . За въззивното производство друже-ството е сторило разноски в общ размер от 420 лева ( по списък ) има пра-во на съразмерната на частично основателния иск част от 294 лева. Раз-носки ( платена ДТ ) по въззивната жалба на етажните собственици не им се следват, защото тя е изцяло неоснователна .

Воден от горните съображения ,ВЪЗЗИВНИЯТ СЪД

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 43 от дата 5.05.2017 г. на Каварнен-ския районен съд по гр.д.№ 296/2015 г. в частта, с която са отменени взе-тите от проведеното на 9.06.2015 г. общо събрание на етажните собстве-ници в „ жилищна и търговска сграда кв.І, ***, по плана село Б., община ***” ,представлявани от управителя Р.Б., гражданин на ***и ***решения по т.8,т.9,т.24 и 25 и в частта, с която е отхвърлен искът на „Б. ***” ООД, град ***за отмяна на решенията на същото общо събрание по : т.6,т. 7,т.13 – за овластяването на управите-ля да извърши лично или чрез пълномощник събирането по съдебен ред на вноските за Фонд „ Резервен ” ,както и по т.14,т.16, т.26 само в частта от-носно възстановяване достъпа на етажните собственици , ползватели и обитатели до обектите : рецепция с лоби бар ; помещение „ главно ел.таб-ло” ; електрическите и В и К – инсталации и изгребна шахта и по т.27 .

ОТМЕНЯ решението в частта, с която е отхвърлен искът на „*** ***” ООД, град ***за отмяна на решението на същото общо събрание по т. 11,т. 12, т.13 - само в частта за овластяване на управителя да възложи събирането по съдебен ред на вноските на лицето, което поддържа общите части ,т.15, т. 17,т.19,т. 20, т. 21, т.22, т.23 и т. 26 само в частта относно възстановяване достъпа до обектите: двор с градина, склад и обществени тоалетни , плувен басейн с мокър бар и фитнес , като ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА :

ОТМЕНЯ взетите от проведеното на 9.06.2015 г. общо събрание на етажните собственици в „ жилищна и търговска сграда кв.І, ***, по плана село Б., община ***” ,представлявани от управителя Р.Б., гражданин на ***и ***решения по : т. 11,т. 12, т.13 - само в частта за овластя-ване на управителя да възложи събирането по съдебен ред на вноските за фонд „ Резервен” на лицето, което поддържа общите части ,т.15, т. 17,т.19, т. 20, т. 21, т.22, т.23 и т. 26 - само в частта относно възстановяване достъ-па на собствениците, обитателите и позвателите до обектите: двор с гради-на, склад и обществени тоалетни , плувен басейн с мокър бар и фитнес, по иска на етажния собственик „Б. ***” ООД, град ***.

ПОТВЪРЖДАВА решението в частта , с която етажните собствени-ци в посочената сграда са осъдени да заплатят на „Б. ***” ООД, град ***разноски за адвокатско възнаграждение от 2 100 ( две хиляди и сто ) лева на основание член 78,ал.1 и ал.5 от ГПК.

ИЗМЕНЯ решението в частта, с която „ Б. ***” ООД, град ***е осъден да заплати на етажните собственици в посочената сграда разноски на основание член 78,ал.3 от ГПК, като ги НАМАЛЯВА от 3 400 лева на 1 472,22 ( хиляда четиристотин седемдесет и два лева и двадесет и две стотинки ) лева .

ОСЪЖДА етажните собственици в „ жилищна и търговска сграда кв.І, ***, по плана село Б., община ***” ,представлявани от управителя Р.Б., гражданин на ***и ***да заплатят на „ Б. **” ООД, град ***разноски за въззивното производство в размер от 294 ( двеста деветдесет и четири ) лева.

РЕШЕНИЕТО Е ОКОНЧАТЕЛНО на основание член 280,ал.3,т.2 от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1.

2.