Р Е Ш Е Н И Е

№___206____/15.11.2018 год. ,гр.Добрич

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ окръжен съд ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

На шести ноември 2018 г.

В открито заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:АДРИАНА ПАНАЙОТОВА

ЧЛЕНОВЕ:ТЕМЕНУГА СТОЕВА

ЕВА ИВАНОВА

Секретар:Билсер Мехмедова-Юсуф

като разгледа докладваното от съдията Адриана Панайотова

вз.търговско дело № 284 по описа за 2018 год.

за да се произнесе съобрази следното:

Производството е по чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на »Н. Е.» ЕООД,ЕИК-**гр. В. срещу Решение №88 от 25.04.2018г., постановено от БРС по гр. дело №*2/2017г., с което е отхвърлен предявеният от него иск срещу „С. Б.“ ЕАД за прогласяване на нищожност на договор за ипотека, сключен с нотариален акт №*, т.*, рег. №***. на нотариус О. О., с район на действие РС-Б., вписан в службата по вписвания при РС-Б. с вх. №5119/3.12.**г., акт №*, т.*, д. №*/07г. по отношение на имот - апартамент №*, в груб строеж, находящ се в с. К., ж. к. „К. К.Р. Г.“, бл. *, ет.*, с идентификатор **по кадастралната карта на с. К..

Иска се отмяна на решението и постановяване на друго, с което да се уважи иска.

Излагат се съображения, че обжалваното решение било неправилно, незаконосъобразно и немотивирано.

Въпреки, че ипотеката не била учредена върху поединично определени недвижими имоти и за определена сума, съдът отхвърлил иска. Сочи се, че индивидуализиран бил само парцела върху който се учредява ипотеката, както и построените в него сгради, но липсвала индивидуализация на обектите в сградата.

При подписване на нотариалния акт не били приложени и описани архитектурни проекти, за да се установи кои конкретно обекти се ипотекират в полза на банката. Липсвали описания на етажност и брой на обектите, а към момента на подписване на договора за ипотека процесния имот имал идентификатор, граници, съседи, площ и т. н.

По делото не били ангажирани никакви доказателства, дали жилището се намира в сградата, посочена в договора за ипотека, дали инвестиционния проект е реализиран. Не били представени никакви инвестиционни проекти, строителни книжа, договор за банков кредит и анекси към него, които да установяват, че учредената ипотека се разпростира и върху процесния имот.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на жалбата от „О. Б. Б.“ АД, универсален правоприемник на „Д.“ ЕАД, ЕИК:**, като въззиваема страна, с който я намира за неоснователна.

Сочи, че извършеното описание на поземления имоти и всички сгради в нотариалния акт, индивидуализирани чрез кадастралните им номера-идентификатори е достатъчна, за да бъде индивидуализирано ипотекираното имущество. Така учредената в полза на банката договорна ипотека върху недвижимия имот и построените в него сгради се разпростирала и върху изградените в тях обособени обекти.

В нотариалния акт за учредяване на ипотеката бил посочен точно и ясно размера на обезпеченото вземане на банката - кредит за сумата от 2 500 000 евро, който се обезпечава чрез ипотека върху целия поземлен имот и жилищните сгради, изградени в груб строеж, както и че всяка от новопостроените в имота сгради ще обезпечава както цялото вземане, така и непогасената част от него във всеки един момент по-късно.

Изтъква, че от значение в случая е и поредността на извършените вписвания по партидата на имота. Противопоставимостта на правата на ипотекарния кредитор спрямо трети лица, придобили ипотекирания имот, се обуславя от публичния характер на вписването и неговото конститутивно действие.

Възразява, че производството по несъстоятелността на „Г. Б. Д.“ не е приключило именно, поради наличието на индивидуално принудително изпълнение по отношение третите задължени лица-ипотекарни длъжници.

От въззиваемата страна „Г. Б. Д.“ ЕООД, в несъстоятелност, чрез синдика Г. К. не е подаден писмен отговор.

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от легитимирано лице, чрез надлежно упълномощен процесуален представител, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, при наличие на правен интерес от обжалването, и са процесуално допустими. Същата отговаря на изисквания на чл. 262 ГПК.

Решението на БРС е валидно като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност. Решението е постановено при наличие на всички предвидени от закона предпоставки и липса на процесуални пречки за възникване и надлежно упражняване на правото на иск, поради което е допустимо.

Съставът на Добрички окръжен съд, като взе предвид оплакванията в жалбите и доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази приложимите законови разпоредби, приема следното:

Процесната ипотека е учредена на **г.с нотариален акт № *,том **,рег.№ **,дело № ***. на нотариус О. О.,вписан в регистъра на НК под № **, в полза на АД „ Д.“,гр.С. и е вписана в СВ с вх.рег.№ 5119/03.12.**г.,Акт № *,том *,дело № */**г.

Ипотеката е учредена върху поземленият имот и изградените върху него сгради на етап „ груб строеж“.От нотариалният акт става видна недвусмислената воля на ипотекарния длъжник,че се ипотекират както поземления имот,така и изградените върху него сгради,ведно с всички находящи се в тях самостоятелно обособени обекти,с изключение на попадащия в жилищна сграда блок „ *“ апартамент № **,етаж втори,със застроена площ **кв.м.,който обект е с идентификатор ***Както поземления имот,така и сградите са индивидуализирани чрез техните кадастрални номера – идентификатори,като за сградите е посочена също така и : застроена площ,разгърната застроена площ,етажността,което по категоричен начин доказва,че предмет на ипотеката са целите сгради,вкл. и обособените в тях отделни обекти.

От приложената по делото справка на СВ по лице-ЕООД „Г. Б. Д.“ е видно,че в Службата по вписванията е отразено вписване на учредяването на договорна ипотека от 03.12.**г.

Спорно е ,доколко направеното описание в цитирания нотариален акт за учредяване на договорна ипотека е достатъчно за индивидуализацията на ипотекираните имоти,съобразно изискванията на чл.* ал.2 от ЗЗД и дали е налице тъждество на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата,за която се учредява обезпечението.

Настоящият състав намира,че в нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека са посочени достатъчно индивидуализиращи белези на недвижимия имот,състоящ се от земя ,с посочен идентификатор,площ,предназначение,а така също и сгради,за които са посочени идентификатори,етажност и разгъната застроена площ.

Към момента на учредяване на ипотеката върху имотите те са били в степен на завършеност „груб строеж“,поради което пълна индивидуализация към момента на сключване на договора на отделни имоти в сградите е практически невъзможна,поради това,че не съществуват всички данни по чл.60 т.1-т.7 ЗКИР.

Видно от представеното писмо от АГКК изх.№**г. в сграда с идентификатор **са налични самостоятелни обекти с идентификатори от **до **от дата *.04.2008г.,нанесени със Заявление №99-527/*.04.2008г.или обектите, находящи се в сграда с идентификатор **не са имали идентификатори към момента на учредяване на ипотеката.Такива са налични към момента на изповядване на сделката по покупко-продажбата от 14.11.2008г.

От заключението на изслушаната техническа експертиза по делото се установява,че изградените в жилищен комплекс „К. К.Р. Г.“сгради съответстват на предвидените за изграждане сгради по одобрени архитектурни проекти на Община гр.Б..Ипотеката е направена за сгради в „груб строеж“,поради което вещото лице не дава заключение ,дали инвестиционния проект е изпълнен по отделните си части.

При така направената индивидуализация на поземления имот и сградите,по отношение на които ипотеката разпростира действието си по изричната воля на страните по сделката,недвусмислено изразена в нотариалния акт,е налице яснота за предмета на ипотечното право,съгласно изискванията на чл.* ал.2 от ЗЗД.

Съгласно задължителната съдебна практика,установена в Решение №39/24.03.2014г.на ВКС по гр.д.№5059/2013г.на Първо ГО,когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения в имота,във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,ако в договора е постигнато съгласие тя да разпростира действието си и върху бъдещите приращения.Не е необходимо всички самостоятелни обекти в сградата да бъдат посочени,чрез пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда,а в последствие и върху отделните самостоятелни обекти в нея.В същия смисъл и Решение №149/02.02.20*г.на ВКС Второ ГО по гр.д.№3383/2014г.

При наличие на вписана по партидата на ЕООД „Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/ ипотека ,не би могло да се стигне до въвеждане в заблуждение на последващ приобретател на самостоятелен обект в сграда,при положение ,че тя е вписана по партидата на собственика на терена,по която купувачът по договора за покупко-продажба е следвало да извърши справка.

Възможната индивидуализация към момента на учредяване на ипотеката е въз основа на белезите на терена и изградените върху него в груб строеж сгради,които са в достатъчна степен конкретизирани,поради което и след като е ясно,че ипотеката разпростира действието си ,както по отношение на сградите,така и по отношение на съдържащите се в тях самостоятелни обекти,с изключение на изрично посочените,следва да се приеме,че е налице яснота за предмета на ипотечното право по смисъла на чл.*6,ал.2 от ЗЗД.Извън това,изброяването в нотариалния акт за договорна ипотека на всички обекти,находящи се във всяка една сграда поотделно,не е и необходимо,доколкото по силата на приращението в резултат на ипотеката върху земята и сградите,следва,че в полза на АД“Д.“ са ипотекирани и всички самостоятелни обекти в сградите.

Съгласно формираната непротиворечива практика на ВКС,обективирана в редица,постановени в производство по чл.290 и сл. от ГПК решения,като напр.Решение № 39/24.03.2014г. по гр.д.№ 5059/2013г.,ГК,I г.о;Решение № 113/25.07.2014г. по гр.д.№ 4514/2013г.,ГК,*I г.о,когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.

Не е необходимо всички самостоятелни обекти в сградата да бъдат посочени,чрез пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда,а в последствие и върху отделните самостоятелни обекти в нея.В същия смисъл и Решение №149/02.02.20*г.на ВКС Второ ГО по гр.д.№3383/2014г.

Ипотеката в този случай се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството,ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката.Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда,а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея.При това положение и с оглед недвусмислено обективираната в процесния нотариален акт за учредяване на договорната ипотека воля на ипотекарния длъжник да ипотекира както поземления имот,така и изградените върху него сгради,ведно с всички находящи се в тях самостоятелно обособени обекти,не би могло да се въведе в заблуждение последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение,че ипотеката в този й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена.

Безспорно установено с оглед представената и приета като доказателство по делото справка по лице от Служба по вписванията-Б. по партидата на ЕООД „Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/ ЕИК-**,е,че процесната ипотека е вписана по персоналната партида на собственика на терена.Тази информация дава възможност за извършване на подробна справка за наличните тежести и осигурява в достатъчна степен защита на приобретателите на самостоятелни обекти в построените сгради.Липсата на имотни партиди на отделните самостоятелни обекти сочи на необходимостта приобритателят да извърши справка за състоянието на имота по личната партида на прехвърлителя,което в случая въззивникът не е сторил при сключване на договора за продажба между него и ЕООД „Г. Д. Б.“.

В т.1 и т.2 от процесния договор за ипотека подробно се описват отношенията между кредитора и кредитополучателя,както и сумата,за която се учредява ипотеката.

Предвид гореизложеното,ДОС намира,че са спазени законовите изисквания при учредяване на процесната ипотека,същата е действителна и е породила валидно действие и спрямо въззивника.

Съгласно постановеното по реда на чл.290 и сл.от ГПК Решение № 188/24.10.2014г.по гр.д.№ 424/2014г.на ВКС,ГК,*I г.о,ипотеката има действие и за собствениците на самостоятелни обекти в построената върху ипотекиран имот сграда,ако те са придобили правото на собственост върху самостоятелните обекти при породено действие на ипотеката или след нейното подновяване.Въззивникът се легитимира като собственик на основание сключен след учредяване на ипотеката,а именно-на 13.11.2008г. договор за покупко-продажба,обективиран в нотариален акт № *,том *,рег.№ **,дело № **. на нотариус О. О.,рег.№ **,вписан под вх.рег.№ **.,Акт № *0,том **,дело **г.на СВ,гр.Б..Със придобиването по силата на посочения договор за покупко-продажба на ипотекиран имот,ЕООД»Н. Е.» ЕИК-**гр. В. ,е придобило качеството на трето лице-ипотекарен длъжник,което на основание чл.173,ал.1 от ЗЗД и чл.429,ал.3 от ГПК отговаря към ипотекарния кредитор ЕАД „ Д.“ със ипотекираните имоти.

Противопоставимостта на ипотеката на трети лица,които са придобили след вписването й вещни права върху имота,се обуславя от конститутивното действие на вписването.Действието на ипотеката е обусловено от вписването, както по отношение на ипотекарния кредитор и длъжник,така и спрямо всички трети лица- чл.173,ал.1 ЗЗД.

Липсват доказателства по делото,представляващи опора за извод , че процесната ипотека е заличена.Заличаването не може да се предполага,тъй като е установен специален ред в закона-чл.179 ЗЗД за извършването му,като данни в случая за заличаване на процесната ипотека по този ред няма.При липса на такива данни,само по себе си обстоятелството,че процесното жилище не е упоменато в последващ договор за ипотека,не удостоверява заличаване на ипотеката върху този имот.

По гореизложените мотиви,обжалваният съдебен акт следва да бъде потвърден.

Въззиваемата страна няма искане за разноски,поради което такива не й се дължат и присъждат.

Като се води от гореизложеното,Добрички окръжен съд

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА Решение №88 от 25.04.2018г., постановено от БРС по гр. дело №*2/2017 г..

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване, на основание чл.280, ал.2 ГПК.

Председател: Членове:1.

2.