Р Е Ш Е Н И Е

№ 199

Гр.ДОБРИЧ 09.11.2018г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в публичното заседание на ШЕСТИ НОЕМВРИ 2018г.в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:А.ПАНАЙОТОВА ЧЛЕНОВЕ:Т.СТОЕВА

ЕВА ИВАНОВА

При участието на секретаря Билсер Мехмедова-Юсуф като разгледа докладваното от съдия-докладчика Ева Иванова вз.т.д.№*6/2018г.по описа на ДОС и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по подадена от ЕООД „ М. А.“,гр.В.,ЕИК ****,представлявано от управителя М. А.,чрез пълномощника му - адв.Б.З.,ВАК,въззивна жалба срещу постановеното по гр.д.№ 154/2017г.по описа на Балчишки районен съд Решение № 60/25.04.2018г.,с искане за отмяната му като неправилно,незаконосъобразно и немотивирано и постановяване на друго от настоящата инстанция,с което предявеният иск да бъде уважен изцяло.Прави искане за присъждане и на сторените в производството разноски.

В депозиран по делото писмен отговор,по подробно изложени в него съображения,въззиваемата страна АД „**“,гр.С.,ЕИК **/универсален правоприемник на ЕАД „С.“/,чрез пълномощника си-юрисконсулт Н.Н.,оспорва жалбата като неоснователна и моли като такава да бъде оставена без уважение,а обжалваното решение да бъде потвърдено.

Въззиваемата страна ЕООД „ Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/ не изразява становище по жалбата.

Добричкият окръжен съд,като взе предвид постъпилата въззивна жалба и прецени събраните по делото доказателства,намира,че като подадена от надлежна страна,в законовия срок по чл.259,ал.1 от ГПК,срещу подлежащ на обжалване съдебен акт,жалбата е процесуално допустима.

Разгледана по същество,жалбата е неоснователна.

Обжалваният съдебен акт е постановен от надлежен състав,в пределите на правораздавателната власт на съда,в изискуемата форма.Атакуваното решение е постановено при наличие на всички положителни,респ.липса на отрицателни процесуални предпоставки,обуславящи правото на иск и неговото надлежно упражняване.В съответствие с изложеното,обжалваното решение представлява валиден и допустим съдебен акт.

Решение № 60/25.04.2018г. по гр.д.№ 154/2017г. по описа на Балчишки районен съд е правилно и не съществуват основания за отмяната му.

Въззивникът развива две тези в подкрепа на довода си за отмяна на атакувания съдебен акт.Едната е,че процесната ипотека не е била валидно учредена по отношение на имота,придобит от дружеството по силата на договор за покупко-продажба от 13.11.2008г.Другата е,че ипотеката е била заличена преди извършване на тази продажба.И двете тези не се подкрепят от събраните по делото доказателства.

Неоснователно е възражението на въззивника за недействителност на ипотеката на основание чл.170 ЗЗД,поради нарушение изискванията на чл.166 ЗЗД ипотеката да бъде вписана,да бъде учредена върху поединично определени имоти и за определена парична сума.

Ипотеката е надлежно учредена в полза на АД „ С.“,гр.С. с нотариален акт № *,том *,рег.№ *,дело № *г. на нотариус О. О.,вписан в регистъра на НК под № *,и е вписана в СВ с вх.рег.№ 5119/03.12.2007г.,Акт № *,том *,дело № ** Така учредената ипотека е върху поземлен имот и изградените върху него сгради на етап „ груб строеж“,видно от приетия като доказателство Акт за приемане на конструкцията,т.нар. образец 14 от 27.02.2008г.В нотариалния акт за учредяване на договорната ипотека недвусмислено е отразена волята на ипотекарния длъжник да ипотекира както поземления имот,така и изградените върху него сгради,ведно с всички находящи се в тях самостоятелно обособени обекти,с изключение на попадащия в жилищна сграда блок „ А“ апартамент № 107,етаж втори,със застроена площ 47.42 кв.м.,който обект е с идентификатор ***********.Както поземления имот,така и сградите са индивидуализирани чрез техните кадастрални номера – идентификатори,като за сградите е посочена също така и : застроена площ,разгърната застроена площ,етажността,което по категоричен начин доказва,че предмет на ипотеката са целите сгради,вкл. и обособените в тях отделни обекти.В подобна хипотеза към момента на сключване на договора за ипотека пълна индивидуализация на отделните обекти в изградените на етап груб строеж сгради е практически невъзможно,тъй като по отношение на отделните обекти не съществуват,поради което не могат да бъдат посочени,всички данни по чл. 60,т.1-7 от ЗКИР.Възможната индивидуализация към момента на учредяване на ипотеката е въз основа на белезите на терена и изградените върху него в груб строеж сгради,които са в достатъчна степен конкретизирани,поради което и след като е ясно,че ипотеката разпростира действието си както по отношение на сградите,така и по отношение на съдържащите се в тях самостоятелни обекти,с изключение на изрично посочените,следва да се приеме,че е налице яснота за предмета на ипотечното право по смисъла на чл.166,ал.2 от ЗЗД.Извън това,изброяването в нотариалния акт за договорна ипотека на всички обекти,находящи се във всяка една сграда поотделно,не е и необходимо,доколкото по силата на приращението в резултат на ипотеката върху земята и сградите,следва,че в полза на АД“С.“ са ипотекирани и всички самостоятелни обекти в сградите.Съгласно формираната непротиворечива практика на ВКС,обективирана в редица,постановени в производство по чл.290 и сл. от ГПК решения,като напр.Решение № 39/24.03.2014г. по гр.д.№ 5059/2013г.,ГК,I г.о;Решение № 113/25.07.2014г. по гр.д.№ 4514/2013г.,ГК,*I г.о,когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.Ипотеката в този случай се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството,ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката.Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда,а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея.При това положение и с оглед недвусмислено обективираната в процесния нотариален акт за учредяване на договорната ипотека воля на ипотекарния длъжник да ипотекира както поземления имот,така и изградените върху него сгради,ведно с всички находящи се в тях самостоятелно обособени обекти,не би могло да се въведе в заблуждение последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение,че ипотеката в този й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена.Безспорно установено с оглед представената и приета като доказателство по делото справка по лице от Служба по вписванията-Балчик по партидата на ЕООД „ Г. Б. Д.“/в несъстоятелност/,ЕИК*,е,че процесната ипотека е вписана по персоналната партида на собственика на терена.Тази информация дава възможност за извършване на подробна справка за наличните тежести и осигурява в достатъчна степен защита на приобретателите на самостоятелни обекти в построените сгради.Липсата на имотни партиди на отделните самостоятелни обекти сочи на необходимостта приобритателят да извърши справка за състоянието на имота по личната партида на прехвърлителя,което в случая въззивникът не е сторил при сключване на договора за продажба между него и ЕООД „Г. Б. Д.“.

В т.1 и т.2 от процесния договор за ипотека подробно се описват отношенията между кредитора и кредитополучателя,както и сумата,за която се учредява ипотеката.

Предвид гореизложеното,ДОС намира,че са спазени законовите изисквания при учредяване на процесната ипотека,същата е действителна и е породила валидно действие и спрямо въззивника.Съгласно постановеното по реда на чл.290 и сл.от ГПК Решение № 188/24.10.2014г.по гр.д.№ 424/2014г.на ВКС,ГК,*I г.о,ипотеката има действие и за собствениците на самостоятелни обекти в построената върху ипотекиран имот сграда,ако те са придобили правото на собственост върху самостоятелните обекти при породено действие на ипотеката или след нейното подновяване.Въззивникът се легитимира като собственик на основание сключен след учредяване на ипотеката,а именно-на 13.11.2008г. договор за покупко-продажба,обективиран в нотариален акт № *,том *,рег.№ *,дело № 1375/2008г. на нотариус О. О.,рег.№ *,вписан под вх.рег.№ 4162/13.11.2008г.,Акт № *,том *,дело 2431/2008г.на СВ,гр.Балчик.Със придобиването по силата на посочения договор за покупко-продажба на ипотекиран имот,ЕООД „ М. А.“,гр.В.,ЕИК ****,е придобило качеството на трето лице-ипотекарен длъжник,което на основание чл.173,ал.1 от ЗЗД и чл.429,ал.3 от ГПК отговаря към ипотекарния кредитор ЕАД „ С.“ със ипотекираните имоти. за изпълнение по ч.гр.д.№ *85/2011г. на РС-В..

Несъстоятелни са и изложените във въззивната жалба доводи,че към момента на сключване на договора – 13.11.2018г.,ипотеката не е имала действие,тъй нотариусът е следвало да провери какви тежести има върху имота,съответно, ако установи такива да уведоми страните и да ги упомене в нотариалния акт,а фактът,че е осъществил сделката,без да опише съществуващата ипотека,показвал,че ЕАД „С.“ му е дало разрешение да прехвърли обектите,без ипотека,защото ипотеката на тези обекти вече била изтекла.

Нотариусът не следи служебно за това дали има или няма тежести върху имота,поради което липсата на отбелязване в нотариалния акт за покупко-продажба от 13.11.2018г.,че въпросните имоти са ипотекирани,не би могло да обоснове извод,че подобна ипотека няма.Извън,това,ЕАД „ С.“ не е страна по този договор,поради което обвързаност между двете сделки само на основание това,че ипотеката е учредена при същия нотариус,не може да се търси.

Лишено от правна логика е и твърдението,че след като е налице и последваща ипотека,обективирана в НА *,том *,рег.№ *г.,където имотът на ищеца не е посочен,то следва извод,че първично учредената ипотека не се простира върху имота на ищеца,или е частично заличена преди сделката,с която е закупено жилището.

Противопоставимостта на ипотеката на трети лица,които са придобили след вписването й вещни права върху имота,се обуславя от конститутивното действие на вписването.Действието на ипотеката е обусловено от вписването както по отношение на ипотекарния кредитор и длъжник,така и спрямо всички трети лица- чл.173,ал.1 ЗЗД.Съгласно чл.172 ЗЗД,действието на вписването трае 10 години от деня,в който е извършено.В случая,ипотеката е учредена на 03.12.2007г.,поради което към 13.11.2008г.действието на вписването не е изтекло.Липсват доказателства по делото,представляващи опора за извод и че процесната ипотека е заличена.Заличаването не може да се предполага,тъй като е установен специален ред в закона-чл.179 ЗЗД за извършването му,като данни в случая за заличаване на процесната ипотека по този ред няма.При липса на такива данни,само по себе си обстоятелството,че процесното жилище не е упоменато в последващ договор за ипотека,обективиран в НА *,том *,рег.№ *г.,не удостоверява заличаване на ипотеката върху този имот.Действително,в полза на ЕАД „ С.“ са били учредени две поред ипотеки,но без да бъде извършено заличаване,което е допустимо по закон.Първата ипотека е учредена след подписан договор за кредит,а втората-с оглед остатъчния дълг по кредита.Изразеното намерение в представеното от ищеца по гр.д.№ 154/2017г.на БРС и прието като доказателство писмо от 09.09.2008г.,че при извършени погашения на предоставения кредит Банката ще предприеме действия по заличаване частично на учредената в нейна полза договорна ипотека,при липса на доказателства за извършено подобно заличаване,не удостоверява,че ипотеката върху процесните имоти е погасена поради заличаване.

Не обосновава извод,че по отношение на процесния имот не е налице надлежно учредена ипотека или,че същата е била заличена преди сделката по покупка на имота,и приетото по гр.д.№ 154/2017г.на БРС заключение на СТЕ,в какъвто смисъл са твърденията на въззивника.

На първо място,експертизата е назначена в нарушение на процесуалните правила,служебно от съда,при липса на данни някоя от страните да го е сезирала с подобно искане,съответно при липса на правомощия в това производство съдът по свой почин да събира доказателства,поради което не представлява годно доказателство,въз основа на което съдът да мотивира изводите си.

На второ място,отговорът на въпроса дали към момента на сключване на договора за покупко-продажба на процесния имот върху него е учредена валидна договорна ипотека,не е в правомощията на вещото лице, доколкото не става дума за специални знания на експерт.Касае се за правен извод,който следва съдът да направи след анализ на всички събрани по делото доказателства.

На трето място,дори да се приеме,че заключението представлява събрано по предвидения законов ред годно доказателство,видно от отговора на поставения на експертизата въпрос № 1,изградените сгради в жилищен комплекс „ к. к. р. г.“ на място съответстват на предвидените за изграждане сгради в груб строеж по одобрените от община Балчик архитектурни проекти.Процесното жилище е изпълнено в груб строеж съгласно проекта.Изградените в груб строеж сгради съответстват на ипотекираните такива,поради което неоснователно е и възражението на въззивника за липса на яснота дали изобщо жилището на ищцовото дружество се намира в сградата,посочена в договора за ипотека и дали проекта е реализиран и ипотекиран изцяло,т.е всички площи,съответстващи на РЗП,посочени в ипотеката.

По гореизложените мотиви,обжалваният съдебен акт следва да бъде потвърден.

Въззиваемата страна няма искане за разноски,поради което такива не й се дължат и присъждат.

Воден от гореизложеното,Добричкият окръжен съд

Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 60/25.04.2018г.,постановено по гр.д.№ 154/2017г. по описа на Балчишки районен съд.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.