Р Е Ш Е Н И Е № 200

В ИМЕТО НА НАРОДА

гр.Добрич....09.11...................................2018 г.

ДОБРИЧКИ ОКРЪЖЕН СЪД.........................търговска колегия в открито

заседание на шести ноември..............................................................

през две хиляди и осемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:А.ПАНАЙОТОВА

ЧЛЕНОВЕ:Т.СТОЕВА

Е.ИВАНОВА

При секретаря НЕЛИ БЪЧВАРОВА и в присъствието на прокурора................................................................................като разгледа докладваното от съдия докладчик Т.Стоева....................В.Т.Д.№ 290 по описа за 2018 г. и за да се произнесе взе предвид следното:.....................

Производството е по чл.258 и сл.от ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от „***“ЕООД,ЕИК *** ,със седалище и адрес на управление-гр.Варна,ул.“***“№12,партер,представлявано от ,представлявано от управителя ***,чрез адв.Б.З.,ВАК,съдебен адрес-***,оф.1 срещу Решение №59 от 25.04.2018г.по гр.д.№150/2017г. по описа на РС гр.Балчик.

Жалбата е подадена в законоустановения срок и е допустима.

В срок от въззиваемата страна е подаден писмен отговор ,в който се оспорва основателността на подадената жалба от „***“АД,универсален правоприемник на „***“ЕАД,ЕИК ***.

От въззиваемата страна „***“ЕООД,в несъстоятелност,чрез синдика Г.К. не е подаден писмен отговор.

В подадената въззивна жалба срещу съдебното решение,с което са отхвърлени исковете на жалбоподателя по чл.166 ал.2 от ЗЗД и чл.170 от ЗЗД се навеждат следните доводи за неправилност и незаконосъобразност на постановеното съдебно решение:

Не са изпълнени изискванията за действителност на учредената договорна ипотека по чл.166 от ЗЗД,а именно ипотеката да бъде учредена върху поединично определени недвижими имоти и за определена сума.В НА№***г.на Нотариус ***е индивидуализиран парцела ,върху който се учредява ипотеката,както и построените в него сгради,но не е налице индивидуализация на обектите в сградата,сред които и апартамента на жалбоподателя.Липсата на индивидуализация прави ипотеката недействителна на основание чл.170 от ЗЗД,тъй като създава неизвестност за тъждеството на имота и обезпеченото вземане,или за размера на сумата,за която се учредява ипотеката.

При подписване на нотариалния акт няма описани и приложени архитектурни проекти,за да се установи кои конкретно обекти се ипотекират в полза на банката.Дори описанието на отделните сгради не е достатъчно подробно,няма описания на етажност и брой обекти в сградата,нито каква част от кредита обезпечават.Няма описани отделни обекти,а собствения на жалбоподателя имот съществува в правния мир,има идентификатор към момента на сключване на договора,граници,съседи ,площ и т.н.От справките о АВ се вижда,че няма данни върху обектите да са вписани ипотеки,т.е. купувачите не е имало как да се запознаят и проверят предварително,въпреки наличието на идентификатори към момента на сключване на договора за ипотека.Липсва тъждественост ,което означава ,че към момента на учредяване на ипотеката имотът следва да бъде конкретизиран.Липсват индивидуализиращи белези като идентификатор,площ,граници ,разположение,от какво се състои имота,прилежащи части и пр.Това е достатъчно основание за уважаване на предявения иск.

Нотариусът ,към момента на изповядване на договора е бил длъжен да знае или да установи чрез справка в ИР за наличието на вещни тежести върху имота.В противен случай,прикривайки подобна информация ,същият би извършил престъпно деяние.Това,че нотариусът не е отразил наличието на ипотека,която да е вписана преди договора за покупко-продажба означава,че такава или не е била налице или е заличена преди продажбата.Писмото на „**“ АД ,представено като доказателство по делото подкрепя тези факти.Същото касае погасяване на част от задължението на „***“ ЕООД и съответно освобождаване на част от предоставеното обезпечение,посредством вдигането на ипотеките.До този извод може да се достигне и от подписаната нова ипотека през 2009 г.,която съдържа подробно описание на самостоятелните обекти,служещи като обезпечение на вземането на банката по договор от 2007г.В тази втора ипотека жилището на жалбоподателя не е посочено.

Мотивите на съдебния състав са бегли и повърхностни.Не е извършен задълбочен анализ на спорните от юридическа гледна точка обстоятелства.В тежест на ответниците и било доказването ,че ипотеката е валидно учредена.

Жилището на жалбоподателя има индивидуализиращи белези към датата на договора за ипотека.Не са ангажирани никакви доказателства в хода на съдебното производство ,дали жилището се намира в сградата,посочена в договора за ипотека,дали инвестиционния проект е реализиран.Не са представени никакви инвестиционни проекти,строителни книжа,договор за банков кредит и анекси към него.Всички доказателства по делото навеждат на извода,че учредената ипотека не се разпростира върху имота на жалбоподателя.

С тези мотиви се настоява като неправилно и незаконосъобразно постановеното от РС гр.Балчик съдебно решение да бъде отменено,а предявеният иск –уважен,със законните последици от уважаването му.Претендират се съдебно деловодни разноски,съгласно представен списък по чл.80 от ГПК.

В срок от „***“АД /универсален правоприемник на „*** „ЕАД,е постъпил писмен отговор,в който жалбата е счетена за неоснователна,а решението правилно и законосъобразно постановено.

Според въззиваемата страна ипотеката ,предмет на НА№***г.на Нотариус ***,с район на действие РС гр.Балчик е действителна и редовно учредена.Така извършеното описание на поземления имоти и всички сгради в него,индивидуализирани чрез кадастралните им номера-идентификатори е достатъчна,за да бъде индивидуализирано ипотекираното имущество.Учредената в полза на банката договорна ипотека върху недвижимия имот и построените в него сгради се разпростира и върху изградените в тях обособени обекти,както правилно е установено в атакуваното съдебно решение.В подкрепа на тази теза са разпоредбите на чл.181 ал.1 и ал.2 от ЗУТ ,които определят,че правото на строеж върху една сграда или върху част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата на етап груб строеж.В случая сградите са били завършени до груб строеж и собственикът им има право да извърши валидна разпоредителна сделка,но с имот,който е обременен с вещни тежести,в конкретния случай-договорна ипотека.

Няма как да не възникне тъждество на обекта на ипотеката,включващ приращението,включително построените в сградите множество самостоятелни обекти.По този начин е налице достатъчна яснота относно имотите ,предмет на ипотеката.След завършването на цялата сграда,ведно с всички обекти в нея приращенията ще принадлежат на собственика на земята,поради което действието на ипотеката ще са разпростре и върху тях.

Приобретателят на недвижим имот може да установи наличието на договорна ипотека само и единствено чрез справка по персоналната партида на собственика не терена.В подписания нотариален акт за покупко-продажба на имота не е посочена изобщо декларация от страна на продавача,че недвижимият имот не е обременен с вещни тежести.Справката е направена само и единствено по партидата на имота,който се закупува.

В нотариални акт за учредяване на ипотеката е посочен точно и ясно размера на обезпеченото вземане на банката-кредит за сумата от 2 500 000 евро.,който се обезпечава чрез ипотека върху целия поземлен имот и жилищните сгради ,изградени в груб строеж. Всяка от новопостроените в имота сгради ще обезпечава както цялото вземане,така и непогасената част от него във всеки един момент по-късно.

От значение в случая е и поредността на извършените вписвания по партидата на имота,с оглед разпоредбата на чл.173 ал.1 от ЗЗД,а именно кредиторът,чието вземане е обезпечено с ипотека,може да се удовлетвори от стойността на ипотекирания имот,в чиято и собственост или владение да се намира той.В този смисъл субективните предели на издадения в полза на банката срещу „***“ ЕООД,в несъстоятелност изпълнителен лист,се разпростират и върху жалбоподателя,като купувач на един от ипотекираните имоти.Съгласно чл.429 ал.3 от ГПК,когато изпълнителното производство е насочено срещу имот,обременен с ипотека,приобретателят на този имот се явява трето задължено лице по изпълнението-ипотекарен длъжник.Противопоставимостта на правата на ипотекарния кредитор спрямо трети лица,придобили ипотекирания имот,се обуславя от публичния характер на вписването и неговото конститутивно действие.

Производството по несъстоятелността на „***“ не е приключило именно,поради наличието на индивидуално принудително изпълнение по отношение третите задължени лица-ипотекарни длъжници.

Нотариусът ,според въззиваемата страна следи служебно за законосъобразността на сделката,а не дали върху имота има учредени тежести.

С тези и други подробно развити в отговора съображения се настоява решението ,като правилно и законосъобразно да бъде потвърдено.

В съдебно заседание синдикът на „***“ЕООД не взе становище по основателността на подадената въззивна жалба.

Окръжният съд,като се запозна с доказателствата по делото,включително и заключението на изслушаната пред РС гр.Балчик съдебно-техническа експертиза ,прие за установено следното:

С НА ***. на Нотариус ** ,с район на действие РС гр.Балчик ,вписан под №109 при НК е сключен договор за учредяване на ипотека от ипотекарен длъжник и кредитополучател „***“ЕООД и „СТОПАНСКА И ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“АД,гр.София,праводател на „***“АД,гр.София,за обезпечаване на предоставен кредит от страна на банката в размер на 2 500 000 евро,с краен срок за издължаване -20.02.2009г.

Предмет на учредената ипотека е ПИ –Урбанизирана територия,с площ от 9067 кв.м.,находяща се в местността „**“,ж.к.“**“,представляваща имот с идентификатор ***по кадастралната карта на с.***,общ.Балчик,одобрена със Заповед №300-5-74/15.09.2003г.на ИД на АГКК,изменена със Заповед №КД-14-08-Б-2087/22.11.2007г.на началника на СГКК-Добрич,ведно с построените в описания имот ЖИЛИЩНА СГРАДА блок „А“/степен на завършеност-груб строеж/,със ЗП 688,90 кв.м. и разгъната ЗП 2096,54 кв.м.,на четири етажа,с идентификатор *** ,с изключение на попадащия в същата сграда –апартамент №107,в груб строеж,находящ се на етаж 2,със ЗП 47,42 кв.м.,състоящ се от ,дневна,кухненски бокс,спалня,баня с тоалетна и балкон,който по схема е с идентификатор **,с описани в нотариалния акт граници и съседи,ведно с припадащите се 2,7818 % ид.части от общите части на сградата и правото на строеж;ЖИЛИЩНА СГРАДА блок „Б“ /степен на завършеност груб строеж/,със ЗП 866,49 кв.м.,РЗП от 2914,51 кв.м.,на три етажа,с идентификатори ** и **;ЖИЛИЩНА СГРАДА,блок „Е“/степен на завършеност груб стоеж/със ЗП от 579,36 кв.м. и РЗП 2017,28 кв.м.,на три етажа ,с идентификатор **;ЖИЛИЩНА СГРАДА ,бл.“Д“/степен на завършеност груб строеж/,със ЗП от 757,63 кв.м., РЗП 2272,89 кв.м.,на три етажа с идентификатори ***;ЖИЛИЩНА СГРАДА,блок „С“ “/степен на завършеност груб строеж/,със ЗП 481,10 кв.м.,РЗП 1 390,32 кв.м. на три етажа,с **.

На 14.11.2008г.жалбоподателят е закупил от „***“ЕООД следния недвижим имот-Апартамент №101,в груб строеж,находящ се в жилищния комплекс „**“,бл.“А“,ет.1,с.***,общ.Балчик със ЗП от 106,61 кв.м.,иденнтификатор **,подробно описан в нотариалния акт,находящ се в ПИ –Урбанизирана територия ,с идентификатор **,с площ от 9067 кв.м.,находящ се в местността „**“,-с.***-НА **.на Нотариус ** ,с район на действие РС гр.Балчик,вписан при НК под №**.

В последствие с Решение №176/07.02.2012г.по т.д.№2429/2011г. на ОС гр.Варна е открито производство по несъстоятелност по отношение на „***“ЕООД,което не е приключило до момента.

Към имота,придобит от жалбоподателя е насочено принудително изпълнение по изп.д.№**,в качеството му на ипотекарен длъжник по делото.

По фактите не се спори.

От приложената по делото справка на СВ по лице-ЕООД „***“ е видно,че в Службата по вписванията е отразено вписване на учредяването на договорна ипотека от 03.12.2007г.

Спорно е ,доколко така направеното описание в цитирания нотариален акт за учредяване на договорна ипотека е достатъчно за индивидуализацията на ипотекираните имоти,съобразно изискванията на чл.167 ал.2 от ЗЗД и дали е налице тъждество на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата,за която се учредява обезпечението.

Според настоящата инстанция в нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека са посочени достатъчно индивидуализиращи белези на недвижимия имот,състоящ се от земя ,с посочен идентификатор,площ,предназначение и сгради,също с посочени идентификатори,етажност и разгъната застроена площ.

Към момента на учредяване на ипотеката върху имотите те са били в степен на завършеност „груб строеж“,поради което пълна индивидуализация към момента на сключване на договора на отделни имоти в сградите е практически невъзможна,поради това,че не съществуват всички данни по чл.60 т.1-т.7 ЗКИР.

Видно от представеното писмо от АГКК изх.№20-1229/09.01.2018г.имотът е самостоятелен обект с идентификатор *** ,считано от 20.04.2007г.Не всички самостоятелни обекти в сградата обаче са със собствени идентификатори към датата на учредяване на договорната ипотека,което съставлява пречка те да бъдат посочени в ипотечния акт.

От заключението на изслушаната техническа експертиза по делото се установява,че изградените в жилищен комплекс „*** **“сгради съответстват на предвидените за изграждане сгради по одобрени архитектурни проекти на **.Ипотеката е направена за сгради в „груб строеж“,поради което вещото лице не дава заключение ,дали инвестиционния проект е изпълнен по отделните си части.

При така направената индивидуализация на поземления имот и сградите,по отношение на които ипотеката разпростира действието си по изричната воля на страните по сделката,недвусмислено изразена в нотариалния акт,е налице яснота за предмета на ипотечното право,съгласно изискванията на чл.167 ал.2 от ЗЗД.

Съгласно задължителната съдебна практика,установена в Решение №39/24.03.2014г.на ВКС по гр.д.№5059/2013г.на Първо ГО,когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена,ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения в имота,във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради,ако в договора е постигнато съгласие тя да разпростира действието си и върху бъдещите приращения.Не е необходимо всички самостоятелни обекти в сградата да бъдат посочени,чрез пълната им индивидуализация,за да има ипотеката действие върху цялата сграда,а в последствие и върху отделните самостоятелни обекти в нея.В същия смисъл и Решение №149/02.02.2015г.на ВКС Второ ГО по гр.д.№3383/2014г.

При наличие на вписана по партидата на ЕООД „***“,в несъстоятелност ипотека ,не би могло да се стигне до въвеждане в заблуждение на последващ приобретател на самостоятелен обект в сграда,при положение ,че тя е вписана по партидата на собственика не терена,по която купувачът по договора за покупко-продажба е следвало да извърши справка.

Предвид изложеното Добричкият окръжен съд намира,че са спазени законовите изисквания за учредяване на процесната ипотека,тя е действителна и е породила действие и спрямо въззивника.В нотариалния акт изрично е упоменато вземането-по размер и произход ,което се обезпечава чрез учредяване на ипотеката.Видно е ,че обезпечението се учредява за целия размер на дълга до окончателното му изплащане.

С придобиването на ипотекирания имот купувачът по сделката става трето задължено лице-ипотекарен длъжник на основание чл.173 ал.1 от ЗЗД и кредиторът има право на предпочитително удовлетворение от цената на имота,чиято й собственост да е той.

Тъй като имотът е придобит от жалбоподателя преди откриване на производството по несъстоятелност на продавача по сделката,той е извън масата по несъстоятелността на длъжника и по тази причина кредиторът няма как да се удовлетвори от неговата стойност в рамките на производството по несъстоятелност.Предприемането на изпълнителни действия срещу имота на ипотекарния длъжник може да стане единствено по реда на индивидуалното принудително изпълнение,както това е сторено в случая.

Що се отнася до твърдението,че нотариусът служебно следва да следи за наличие на вещни тежести върху имота,то това задължение не е законодателно уредено.Това е право на страната приобретател по сделката.Поради това изводът,че след като нотариусът не е уведомил ищеца за наличието на вписана ипотека върху имота,то такава не е вписана или е заличена преди сключване на договора за покупко-продажба ,е неправилен.

Вписването на договора за ипотека има конститутивно и оповестително действие спрямо длъжника и третите лица.Съгласно чл.172 от ЗЗД действието на вписването трае десет години от деня,в който е извършено .Ипотеката е вписана на 03.12.2007г.,поради което към момента на сключване на договора за покупко-продажба действието й не е изтекло.

Няма доказателства за извършено заличаване на ипотеката по специалния ред на чл.179 ал.2 от ЗЗД.Аргументът ,че щом имота не е упоменат в договора за учредяване на ипотеката през 2009г.,то ипотеката върху него е заличена,не се споделя от настоящата инстанция.

С тези мотиви ,като правилно и законосъобразно решението на РС гр.Балчик следва да бъде потвърдено.

Не се претендират разноски от въззиваемата страна за въззивната инстанция.

Водим от изложеното Окръжният съд,

Р Е Ш И:

ПОТВЪРЖДАВА Решение № Решение №59 от 25.04.2018г.по гр.д.№150/2017г. по описа на РС гр.Балчик..

Решението не подлежи на касационно обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.