Р Е Ш Е Н И Е
№ 18, гр. Д., 04.02.2019 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Д.КИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в публичното
заседание на двадесет и първи януари две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГАЛАТЕЯ ХАНДЖИЕВА ЧЛЕНОВЕ:
ГАЛИНА
ЖЕЧЕВА
ЕЛИЦА СТОЯНОВА
При участието на секретаря Павлина Пенева, разгледа
докладваното от съдия Елица Стоянова в. гр. д. № 513 по описа на Д.кия окръжен съд за 2018 г. и за да се произнесе, взе
следното предвид:
Съдебното производство е образувано по реда реда
на чл. 258 и сл. от ГПК, по въззивна жалба, вх. № 17620/ 18.09.2018 г.,
подадена от процесуалния представител на ищеца М.С.Ж. ***, с ЕГН **********,
против решение № 723/ 11.07.2018 г., постановено по гр. д. № 4281/ 2017 г. по
описа на РС гр. Д. в частта му, с която е била отхвърлена претенцията му против
Д.И.Й.,***, с ЕГН **********, за осъждането му да заплати платената от него
продажна цена за придобиване правото на собственост върху недвижим имот по
сключен между страните договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, рег. №*, дело № ** на Р.П.–
помощник-нотариус по заместване при Ю.Д.– нотариус с район на действие – ДРС,
рег. №** на НК, вписан в СлВ с вх. рег. № **/19.01.2015
г., акт № **, том *, дело 119/2015 г., за горницата над уважения от Районния
съд размер от 800 лв. до предявения такъв от 8 568. 45 лв. Съобразно изложените
в жалбата оплаквания, решението в отхвърлителната му
част е неправилно. Първоинстанционният съд допуснал съществено нарушение на
процесуалните правила при разпределение на доказателствената
тежест, тъй като не указал на ищеца, че не сочи доказателства за действително
платената цена по договора. Показанията на разпитаните от ищцовата
страна свидетели и заключението на вещото лице установявали реалната платена
цена по договора. Настоява се за отмяна на решението и уважаване в цялост на
предявената претенция. Претендира разноски и адвокатско възнаграждение.
С решението първоинстанционният
съд е уважил предявения от М.С.Ж. против Д.И.Й. иск за разваляне на сключения
между тях на 19.01.2015 г., в гр. Д., договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *,
том *, рег. № *, дело № ** на Р.П.– помощник-нотариус по заместване при Ю.Д.–
нотариус с район на действие – ДРС, рег. №**на НК, вписан в СлВ
с вх. рег. № **/19.01.2015 г., акт №**, том *, дело 119/2015 г., на основание
чл.190, ал.1, пр. 2 ЗЗД вр. чл.87, ал.3 ЗЗД, като
ответникът е бил осъден да заплати на ищеца сумата от 800 лв., представляваща
платената от ищеца продажна цена за придобиване правото на собственост върху
недвижим имот по сключен между страните договор за покупко-продажба. В тези му
части първоинстанционното решение не е било
обжалвано, влязло е в законна сила и не подлежи на въззивен
контрол.
По реда на чл. 263 ал. 1 от ГПК ответната по въззива страна Д.И.Й. е депозирал писмен отговор, в който
се противопоставя на възведените в жалбите оплаквания и настоява за
потвърждаване на решението.
Препис от обжалваното решение е било връчено на ищеца чрез
процесуалния му представител на 26.07.2018 г. Въззивната жалба е подадена на
13.09.2018 г., видно от пощенското клеймо на плика, с който е изпратена, попада
в срока по чл. 259 ал. 1 от ГПК, броим от датата на възобновяване на срока за
обжалване съгласно чл. 83 ал. 2 от ГПК /отм./, изхожда от легитимирано лице и е
насочена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално
допустима.
Първоинстанционното производство е било образувано по
предявени от М.С.Ж. против Д.И.Й. претенции за разваляне на сключения между тях
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, рег. № *, дело № ** на
помощник-нотариус по заместване при нотариус с район на действие ДРС, вписан
под №** на НК, поради евинцирането на ищеца.
Съобразно изложените в исковата молба твърдения, по силата на договора
ответникът прехвърлил собствеността на ищеца върху недвижим имот, находящ се в с. Д., общ. Д., представляващ нива с площ от 6,374
дка, трета категория, имот № **, в местността „М.” по КВС на селото срещу
заплащането на продажна цена от 8 568. 45 лв., която заплатил напълно и в
брой в присъствието на свидетели. С оглед избягването на заплащането на
нотариални такси, вписаната в нотариалния акт продажна цена била в размер на
данъчната оценка от 800 лв., но била симулативна.
Едва след изповядването на сделката ищецът установил, че върху имота е вписана
обезпечителна мярка „възбрана“ по изп. д. № ** по
описа на ЧСИ И.Б.с район на действие Окръжен съд гр. С.З., а с постановление за
възлагане от 26.11.2015 г. по изп. д. № ** по описа
на ЧСИ Н.Н.с район на действие ДОС процесният имот бил възложен в собственост на И.И.П., който от своя страна го прехвърлил на „О.А.И.“ ЕООД с
нотариален акт от 26.05.2017 г. Тъй като било налице основание ищецът да бъде
съдебно отстранен от имота, то за него и на основание чл. 189 от ЗЗД възниквало
правото да претендира разваляне на сключения договор и осъждане на ответника да
плати продажната цена на имота. В нотариалния акт била вписана цена симулативна, с оглед избягването на заплащане на по –
големи нотариални такси. Действителната цена в размер на 8 568. 45 лв., била платена от ищеца на
ответника напълно, в брой и пред свидетели, поради което ищецът настоява исковете му за разваляне на договора
за покупко – продажба и за осъждане на ответника да плати получената от него цена
на имота да бъдат удовлетворени изцяло, претендира разноски и адвокатско
възнаграждение.
По реда на чл. 131 ал. 1 от ГПК ответникът Д.И.Й. не е
депозирал писмен отговор. В молба, рег. № 7167/ 10.04.2018 г. е изразил
становище, че не прави фактически възражения по иска и не е поддържал такива.
Възразил е против ангажиране на неговата отговорност при евикция,
тъй като към момента на сключване на процесния
договор имотът не е бил възбранен, а насочването на
принудителното изпълнение върху имота било неправилно. Посочил е, че при
твърдяна от ищеца действителна цена на сделката над 5 000 лв., не дава
съгласие за разпит на свидетели по реда на чл. 164 ал. 2 от ГПК.
С оглед релевираните в жалбата
оплаквания, доводите и съображенията, развити в страните в процеса, ДОСприема за установено от фактическа страна следното:
По силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № *, том *, рег. № *, дело № **/ 19.01.2015 г. на помощник-нотариус
по заместване на нотариус
с район на действие ДРС, с рег. №** на НК, ищецът М.С. Ж. е закупил поземлен имот – нива с площ
от *** дка, представляващ имот с №
**, съставляващ парцел ** от масив
** в местността
„М.а“ по
КВС на с. Д., срещу
заплащане на продавача изцяло и в брой сумата от
800 лева. Страните
изрично са потвърдили, че в този размер е действителната продажна цена на имота.
От представените 2 бр. справки от СлВп
гр. Д., извършени от ищеца преди изповядване на сделката става ясно, че върху
него няма вписани вещни тежести. Всъщност върху имота е била вписана възбрана
още на 25.06.2014 г. по искане на ЧСИ И.Б.с район на действие С.З. ОС по изп. д. № **, видно от приложената по гр. д. № 2555/ 2017
г. по описа на Районен съд – Ш., образувано по молба за допускане обезпечение
на бъдещ иск ответника Д.И.Й., пълна справка от Служба по вписванията – Д. за
периода от 01.01.1992 г. до 10.08.2017 г. и искането
на ЧСИ.
Видно от приложеното постановление за възлагане на недвижим
имот от 26.11.2015 г. по изп. д. № ** по описа на ЧСИ
Н.Н.с район на действие ДОС, гореописаният недвижим
имот е бил възложен в полза на взискателите И.И.П., М.С.Г.и Х.А.М.. Постановлението е влязло в законна
сила на 08.03.2016 г. С н. а. за покупко – продажба на недвижим имот № ** т. *
рег. № ** н. д. № **/ 26.05.2017 г. на нотариус с район на действие ДРС, № **,
имотът е бил продаден на „О.А.“ ЕООД.
Първоинстанционният съд е събрал гласни доказателства и е
назначил съдебно – икономическа експертиза относно пазарните цени на имотите в
землището на с. Д., които въззивният съд намира, че
не се налага да обсъжда, тъй като са без значение за изхода на спора.
При така изложените фактически данни ДОС достига до следните
правни изводи:
Предявеният от М.С.Ж. против Д.И.Й. иск за връщане на
даденото по договор на отпаднало основание – поради разваляне на сключения
между тях договор за покупко – продажба на недвижим имот, черпи правното си
основание от нормата на чл. 55 ал. 1 т. 3, вр. чл.
189 ал. 1 от ГПК, е процесуално допустим и страните са легитимирани да участват
в процеса. Решението е постановено от законен съдебен състав в рамките на
предоставените му от ГПК правомощия, поради което при извършената служебна
проверка въззивната инстанция намира обжалваното
решение за валидно и допустимо.
Досежно правилността му, Окръжният съд намира следното:
Съгласно чл. 188 ЗЗД продавачът отговаря, щом трето лице има
права върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две
хипотези. В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът
вече е отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по иск
на трети лица - налице е осъществена евикция. Във
втората хипотеза правата на трето лице само са предявени по съдебен ред или
дори още не са предявени, но могат във всеки момент да бъдат предявени и
противопоставени на купувача. Вещта още не му е отнета, но съществува реална
заплаха от това - налице е евентуална евикция.
Законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция,
защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно
изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични
права на трето лице, противопоставими на купувача,
вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова купувачът може да
развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси
обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението / чл. 189, ал. 1
ЗЗД/, стига да е добросъвестен, т.е. по време на купуването да не е знаел, че
купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него
/чл. 188 ЗЗД/. - решение № 261 от 9.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 390/2012 г.,
II г. о. С първоинстанционното решение с частта му, в
която е влязло в сила, е развален договора за покупко – продажба на недвижим
имот, обективиран в н. а. № *, том *, рег. № *, дело № 43/ 19.01.2015 г. на
помощник-нотариус по заместване– нотариус с район на действие – ДРС, рег. №**
на НК, именно на основание опасността от евинциране
на купувача – ищец. По този начин основанието за плащане на продажната цена на
имота е отпаднало и за продавача е налице правен интерес да претендира
връщането на това, което е платил и на основание чл. 55 ал. 1 т. 3 от ЗЗД.
Съгласно чл. 189 ал. 1 от ЗЗД, ако продадената вещ
принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда
на чл. 87, като в този случай продавачът е длъжен да върне на купувача
платената цена. Видно от съдържанието на нотариалния акт, страните са посочили,
че продажната цена на имота е 800 лв. Включително са декларирали, че тази е
действителната цена на имота.
В исковата молба е заявено възражение за симулативност
на договора за покупко – продажба на недвижим имот в частта му относно
посочената в нотариалния акт цена на сделката, тъй като реалната цена на
договора била 8 568. 45 лв., а не 800 лв., както е било посочено в договора.
Независимо, че е събрал гласни доказателства и е назначил СИЕ, първостепенният
съд е приел, че гласните доказателствени средства са
недопустимо събрани в разрез с разпоредбата на чл. 164 ал. т. 6 от ГПК. Тъй
като в частта относно плащането на продажната цена имал характера на разписка и
представлявал частен свидетелстващ документ, изхождащ от страната, то на
основание чл. 164 ал. 1 т. 6 от ГПК било недопустимо да оспорва съдържанието му
с писмени доказателства. За яснота въззивният съд
намира да отбележи, че предмет на спора не е записването в нотариалния акт, че
продавачът е получил напълно и в брой сумата от 800 лв. от М.С.Ж.. Този факт не
е бил спорен между страните, не е бил повдиган въпроса дали въпросната сума е
била платена или не на ответника. Разписката, каквато представлява нотариалният
акт в тази му част, удостоверява точно този факт – че Д.И.Й. е получил от М.С.Ж.
сумата от 800 лв. Нито една от страните в процеса не е твърдяла, че тази сума
не е била действително платена, съответно, че частният документ удостоверява
неверни обстоятелства. В тази връзка изложените от първоинстанционния съд
мотиви за недопустимост на гласни доказателства не се споделят от въззивната инстанция.
Гласните доказателства, ангажирани от ищеца, действително са
процесуално недопустимо доказателствено средство, тъй
като касаят установяване на правна сделка, а посочването на цената е елемент от
договора за покупко – продажба, за действителността на който законът изисква
писмен акт и съгласно чл. 18 от ЗЗД. Разпоредбата на чл. 165 ал. 2 от ГПК е
изключение от общото правило на чл. 164 ал. 1 т. 3 пр. I от ГПК и допуска събирането на гласни доказателства при
наличието на т. нар. начало
на писмено доказателство. Ищецът, настоящ въззивник,
се домогва да докаже, че изразеното в нотариалния акт съгласие за заплащане на
продажна цена от 800 лв. е привидно, като страните са се съгласили на такава в
размер на 8 568. 45 лв. За допускането на гласни доказателства за това
обстоятелство е необходимо наличието на писмени доказателства, изходящи от
другата страна или пък удостоверяващи нейни изявления пред държавен орган,
които правят вероятно твърдението й, че съгласието е привидно. По делото не е
представено обратно писмо или друг писмен документ, който да въвежда съмнение
относно договорената между страните
продажна цена. Заключението на вещото лице по назначената икономическа
експертиза не представлява такова писмено доказателство. Дори обичайно сделките
с недвижими имоти с характеристики като процесния да се продават на цена, посочена от вещото лице и
близка до твърденията на ищеца, предвид свободата на договаряне и на основание
чл. 20 от ЗЗД не може да се приеме, че именно на такава цена е бил прехвърлен процесния имот.
Твърдяната от ищеца цена на договора е над 5 000 лв.,
което също препятства събирането на гласни доказателства, освен при изрично
съгласие на страните и съобразно чл. 164 ал. 2 от ГПК, каквото съгласие
ответникът не е дал.
При тези съображения се налага извода, че твърденията на М.С.Ж.,
че е платил за покупката на процесния недвижим имот
сума, по – голяма от 800 лв., до който размер е уважена претенцията му от първоинстнационния съд, са недоказани и законосъобразно и в
съответствие със събраните по делото доказателства искът му е отхвърлен над
този размер до предявения такъв. Решението не страда от пороци, налагащи
неговата отмяна и следва да бъде потвърдено изцяло, включително и в частта му
за разноските, разпределени между страните от Районния съд съобразно уважената,
съответно отхвърлената част на исковете.
В настоящото
производство въззиваемият не претендира разноски,
които да му се следват.
Водим от горното и на основание чл. 271 и сл. От ГПК, ДОС
Р Е Ш И
:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 723/ 11.07.2018 г., постановено по гр.
д. № 4281/ 2017 г. по описа на РС гр. Д. в частта му, с която е била отхвърлена
претенцията на М.С.Ж. ***, с ЕГН **********, против Д.И.Й.,***, с ЕГН **********,
за осъждането му да заплати платената от него продажна цена за придобиване
правото на собственост върху недвижим имот по сключен между страните договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № *, том *, рег. №*, дело № 43 на Р.П.– помощник-нотариус по заместване
при Ю.Д.– нотариус с район на действие – ДРС, рег. №160 на НК, вписан в СлВ с вх. рег. №**/19.01.2015 г., акт №**, том *, дело
119/2015 г., за горницата над уважения от Районния съд размер от 800 лв. /осемстотин
лева/ до предявения такъв от 8 568. 45 лв./осем хиляди петстотин шестдесет и
осем лева и четиридесет и пет стотинки/.
Решението подлежи на касационно обжалване при условията на
чл. 280 ал. 1 и ал. 2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС на РБ.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.