РЕШЕНИЕ

№116

гр.Добрич,17.05.2019г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ в публичното заседание на двадесет и втори април през 2019г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА ДЯКОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГАЛИНА ЖЕЧЕВА

ЖЕЧКА МАРГЕНОВА

при секретаря ПАВЛИНА ПЕНЕВА в присъствието на прокурора………………………, като разгледа докладваното от съдия Ж.МАРГЕНОВА в.гр.дело №175 по описа за 2019г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна жалба вх.№2010/30.01.2019г., подадена от К.П.К. ЕГН ********** ***, чрез адв.П.А.,***, срещу решение №16/04.01.2019г. по гр.д.№649/2018г.на РС-Д., в частта, в която е осъден да заплати на И.И.И. с ЕГН ********** ***, сумата от 24 650 лева, съставляваща обезщетение за ползите, от които е била лишена да получи от собствения си недвижим имот, находящ се в град Д., жк „Д.“, СГРАДА с идентификатор 72624.615.7671.1, със застроена площ от 81 кв.м. по скица, а по документ за собственост – 70 кв.м., с предназначение сграда за обществено хранене – СНЕК-БАР, ведно с отстъпеното право на строеж върху Поземлен имот с идентификатор 72624.615.7671, в периода от 04.08.2015г. до 10.01.2018г.

Оплакванията са за пълно игнориране от районния съд на основополагащи принципи на гражданския процес като еднакво третиране на страните, обсъждане и анализ в цялост и с еднакъв критерий на всички събрани доказателства и установени факти и обстоятелства. Произнасянето било едностранчиво и тенденциозно като районния съд взел предвид само някой от събраните доказателства и твърдения на страните. Решението се основавало единствено на изявленията на ответника по ДП №7/2016г. на ОСлО при ОП-Д., на които съдът придал голяма и почти решаваща доказателствена сила и стойност. Липсвало обаче какъвто и да е коментар но установения по делото факт, че в друго производство -по гр.д.№1078/2016г.на ДРС, ищцата е заявила, че процесният имот се ползва от търговско дружество- „Кей Ви Ес 2014“ООД поне от 04.05.2015г. до края на производството по същото -30.03.2018г., като ползването му е предоставено лично от нея, а не от ответника. Исковата молба по която било образувано това дело съставлявала писмен документ, с който страната по настоящия спор е направила пред държавен орган-съд изявления, които оборвали позицията и по настоящото дело, който факт не бил коментиран и анализиран от районния съд. Последният превратно тълкувал и изявленията на ответника в наказателното производство, че договорът е „фиктивен“, без да ги анализира в съвкупност с останалите доказателства, за да приеме, че договора за наем от 01.09.2014г. с „Кей Ви Ес 2014“ООД е симулативен. В тази връзка се излагат твърдения за смисъла на понятието „фиктивен“ , вложен от ответника и се обсъждат последващите действия на страните във връзка с този договор, в частност сключването на анекс от 19.12.2014г за неговото изрично прекратяване, наличието на последващ договор за наем с търговското дружество от 04.05.2015г., макар и едностранно подписан от ищцата. Извежда се извод, че ищцата променила отношенията между страните по спора, като прекратила предварителния договор за покупко-продажба и вместо тях били установени наемни такива. Наемните отношения с „Кей Ви Ес 2014“ООД датирали още от 01.09.2014г. по силата на валиден договор за наем от същата дата. Имотът бил владян от търговското дружество, ответникът не отговарял за вреди, които ищцата търпяла от това владение. Излагат се твърдения за допуснати от районния съд процесуални нарушения във връзка със събирането на доказателства- документи , приложени към досъдебното производство, в която връзка подробно и в хронология се анализарат извършените от съда и от насрещната страна процесуални действия по повод уточняването на конкретните документи от ДП/с оглед големия му обем/, които следвало да се приложат по делото, неоснователно удължаване на срока на ищцата за изпълнение на указанията на съда, и се извежда извод, че същите са в разрез с дължимите такива и имали за последица събиране на документи, които ползват позицията на ищцата, но не и такива, които я злепоставят. Излагат се твърдения и за процесуални нарушения във връзка внасянето на депозит от страна на ищцата за призоваване на свидетел. Необосновано съдът приел за доказано сключването на анекса на посочената в него дата 19.12.2014г. въз основа на показанията на св.С.С., която подписала същия и се явявала лице, имащо интерес да докаже, че това действие е извършено както се твъдяло по делото. Съдът не анализирал показанията на св.Г. К., която твърдяла да е изготвила анекса за прекратяване на договора за наем, както и, че приложения по делото не е изготвен от нея. Показанията на св.С. и събраните по делото доказателства установявали, че именно търговското дружество е ползвало имота и то по писмен договор с ищцата. Неправилен и необоснован намира извода на съда, че и двете дружества са получили фактическата власт върху имота от ответника, а не от ищцата.Доказано било, че „Кей Ви Ес 2014“ООД имало основание да ползва имота поне до 01.09.2017г., че от м.март 2017г. не е имало пречка ищцата да установи владение върху имота. Липсвало доказано от ищцата лишаване от ползване, за което ответника да дължи обезщетение. Иска отмяна на решението в частта на осъждането му за сумата от 24 650лева обезщетение за лишаване от ползване на имота в периода 04.08.2015г.-10.01.2018г. и отхвърляне на иска, евентуално отхвърляне на иска за периода след м.март 2017г.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК писмен отговор по въззивната жалба е подаден от насрещната страна- И.И.И. чрез пълномощника и адв.Д.К.. Същата изразява становище за неоснователност на жалбата, правилност на решението и иска потвърждаването му. Излага доводи по същество на спора относно сключването на предварителен договор за продажба от 04.07.2014г. и предаване на владението на имота на ответника, разваляне на договора от страна на ищцата и отпадане на основанието за ползване на имота от ответника, липсата на връщане на имота, каквото не съставлявало заключването и напускането му през м.март 2017г. Търговските дружества, които осъществявали търговска дейност в имота получили фактическата власт върху него от ответника, установил владение по силата на предварителния договор. Правилно и законосъобразно районния съд уважил исковата претенция при доказване, че ищцата е собственик за времето, за което търси обезщетение, че за същото време ответникът упражнявал фактическа власт без правно основание първо лично, а в последствие чрез търговските дружества.

Жалбата, депозирана на 30.01.2019г. е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, предвид връчването на решението на обжалващата страна на 16.01.2019г. от процесуално легитимирано лице с правен интерес от обжалване на неизгодното за него първоинстанционно решение.

По повод жалбата Д.кият окръжен съд разгледа съдържащите се в нея оплаквания, становището на противната страна и с оглед на тях и събраните по делото доказателства, в рамките на правомощията си по чл.269 от ГПК провери обжалваното решение и основателността на исковете, като приема за установено следното:

Атакуваното решението е постановено от надлежен орган, функциониращ в надлежен състав, в пределите на правораздавателната му власт, в писмена форма, подписано, като волята на съда е изразена по начин, който позволява да се изведе нейното съдържание. Постановено е при надлежно упражнено от И.И.И. с ЕГН ********** ***, срещу К.П.К. ЕГН ********** ***, право на иск за сумата от 24 650 лева обезщетение за неоснователно ползване през периода 04.08.2015г. - 10.01.2018г. на собствения и недвижим имот, находящ се в град Д., жк „Д.“- СГРАДА с идентификатор 72624.615.7671.1, със застроена площ от 81 кв.м. по скица/по документ за собственост – 70 кв.м./, с предназначение сграда за обществено хранене – СНЕК-БАР, ведно с отстъпеното право на строеж върху ПИ с идентификатор 72624.615.7671, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.

Обосноваващите ищцовата претенция обстоятелства най-общо се свеждат до твърдения, че ищцата е собственик на имота, фактическата власт върху който е предала на ответника на основание предварителен договор за покупко-продажба от 04.07.2014г. По предварителния договор ответникът заплатил сумата от 25 000 лева. Прехвърлянето на собствеността следвало да се извърши след заплащане на останалата част от уговорената цена, което следвало да стане до 31.03.2015г. Поради неизпълнение на задълженията за плащане на остатъка, с нотариална покана от 28.07.2015г., връчена на ответника на 04.08.2015г. ищцата развалила договора, уведомила го, че задържа капарото от 25 000 лева на основание чл. 10, ал. 2 от договора и го поканила да й върне имота. Ответникът не освободил имота, продължавал да го владее към датата на предявяване на иска. Тъй като ответникът владеел имота без основание в периода от 04.08.2015г. до 10.01.2018г. и ищцата, като собственик, е била лишена от възможността да го ползва според предназначението му, тя претендира осъждане на ответника да й заплати обезщетение в размер на 24 650 лева, определено от стойността на средния пазарен наем за периода (по 850 лева за 29 месеца). Претендирала е съдебно установяване по реда на чл.108 от ЗС на правото и на собственост и осъждане на ответника да й предаде имота, която претенция е уважена в установителната и част и отхвърлена в осъдителната предвид възстановяването на владението на ищцата в хода на производството. Като цяло висящността на спора по чл.108 от ЗС е преустановена, тъй като в предмета на въззивното производство, очертан с въззвната жалба е само уважената претенция по чл.73, ал.1 от ЗС във вр.чл.59 от ЗЗД за обезщетение за пропуснати ползи.

Вземането по чл. 73, ал. 1 ЗС на собственика срещу недобросъвестния владелец за обезщетение за ползите, от които е бил лишен, се основава на принципа на неоснователното обогатяване. За уважаване на тази претенция е необходимо ищецът да докаже, че е собственик на вещта, че за периода, за който се търси обезщетението, ответникът е упражнявал фактическа власт върху нея, както и размерът на пропусната полза. Първото условие в случая е изпълнено. Правата си върху имота ищцата е удостоверила с представения договор за покупко-продажба по нотариален акт № 60, том ІІ, рег.№ 1912, дело № 150 от 22.03.2010г. на нотариус № ***от регистъра на НК, вписан под акт № 161, том ІV, дело № 775/2010г. вх.рег. № 2186 от 22.03.2010г. на СлВп – Д.. Оспорването на правата и от ответника не е реализирано успешно. Правото на собственост на ищцата е потвърдено със сила на присъдено нещо, тъй като положителното за нея решение по иска по чл. 108 ЗС в установителната му част не е обжалвано/за което правен интерес има ответникът/ и е влязло в сила.

Решението не е обжалвано и в частта, с която съдът се е произнесъл по осъдителната част на иска по чл.108 от ЗС/за което правен интерес има ищцата/, но действието на негативното за ищцата решение в тази част не рефлектира върху спора относно ползването на имота от ответника в периода преди предявяване на иска за ревандикация, а именно от 04.08.2015г. до 10.01.2018г. Ответникът отрича да е ползвал имота с твърденията, че ищцата не е изпълнила задължението си по чл. 2 от предварителния договор за предаване на владението. Окончателен договор не е сключен поради отказ на ищцата да се разпореди с имота и манифестирано от нея желание да продължи да го управлява, в израз на което два месеца след сключване на предварителния договор, а именно на 01.09.2014г. отдала имота под наем на трето лице - „КЕЙ ВИ ЕС – 2014“ ООД, за срок от три години, т.е. до 01.09.2017г. На това дружество, а не на ответника, ищцата предала имота. С отдаването на имота под наем на трето лице ищцата се е отказала от изпълнението на предварителния договор. На 08.04.2016г. ищцата подала до РС-Д. исковата молба с вх.№ 6902 срещу „КЕЙ ВИ ЕС – 2014“ ООД, въз основа на която било образувано гр.д.№ 1078/2016г. по описа на ДРС. В нея и в хода на производството, ищцата признала неизгодни за нея факти - че това дружество владее имота на основание договор за наем от 04.05.2015г. като от тази дата до 09.01.2016г. владее на правно основание и без основание след 09.01.2016г. до април 2016г., че приема получената по предварителния договор сума от 25 000 лева като плащане за ползването на имота. Към тази искова молба ищцата представила и подписан само от нея договор за наем с дата 04.05.2015г.

Събраните писмени и гласни доказателства чрез разпита на свидетелите С. И. С. и Г. П. К., обясненията на страните във връзка с релевантните спорни факти, дават основание за категоричен положителен извод, че по силата на предварителен договор от 04.07.2014г. ответникът е получил владението на имота, упражнявал го първоначално лично, а в последствие чрез управлявани от него търговски дружества по време на действие на предварителния договор и след неговото прекратяване, респ. в исковия период 04.08.2015г. - 10.01.2018г.

Така по данни от представения предварителен договор за покупко-продажба от 04.07.2014г., чиято валидност не е оспорена от ответника, страните са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за продажба на собствения на ищцата имот за сумата от 150 000 лева. Страните се съгласили в т.1.1 от договора, че цената ще се плати на три пъти – 25 000 лева при подписване на договора; 75 000 лева до 31.12.2014г. и 50 000 лева до 31.03.2015г. при сключване на окончателния договор. Това е и уговорената в т.1.3 дата, до която е следвало да се сключи окончателния договор. Продавачът се е задължил да въведе във владение купувача в деня на подписване на предварителния договор - 04.07.2014г., от когато купувачът имал право да владее и ползва имота. Не е спорно, установява се и от представеното платежно нареждане, че сумата от 25 000 лева е преведена от купувача на продавача по банков път на 04.07.2014г. Не се твърди, нито се установява плащане на останалата част от договорената цена.

Принципът е, че веднъж сключен между страните договорът има силата на закон между тях и следва да се изпълнява. Неизпълнението на поетото задължение от ответника за плащане на цената съгласно договорните клаузи е основание в случая за разваляне на договора. По причина именно на неизпълнение на поетото от страна на купувача задължение за плащане на цялата договорена продажна цена от 150 000лева в срок до 31.03.2015г., с нотариална покана от 28.07.2015г. ищцата е отправила до ответника изявление за разваляне на предварителния договор и го е поканила да й предаде владението на имота в тридневен срок, уведомявайки го и, че съобразно договореното задържа полученото капаро от 25 000лева. Според нотариалното удостоверяване от 04.08.2015г. нотариалната покана е връчена на ответника на 29.07.2015г./а не на 04.08.2015г., както смята ищцата/. Липсват твърдения и доказателства изключващи правото на ищцата да развали договора. Изявлението за разваляне на договора е породило правен ефект- обвързващото страните правоотношение е отпаднало и ответникът дължи връщане на имота, тъй като основанието, на което е получил владението му вече е отпаднало. Ако не върне имота, за него възниква и задължението за обезщетяване на собственика за ползите, от които той е лишен, в следствие невъзможността да ползва имота си

Действително, в периода на действието на предварителния договор, а именно на 01.09.2014г. между ищцата и трето лице – „Кей Ви Ес 2014“ ООД, представлявано от ответника К.К. и С. И. С. /заедно и поотделно/, е сключен договор за наем на същия имот за срок от три години – до 01.09.2017г., срещу наемна цена от 1 500 лева на месец. Договорът за наем е подписан от ответника като представляващ търговското дружество. Във връзка с обстоятелствата за сключване на този договор, по реда на чл.176 от ГПК, ответникът е дал обяснения, че след подписването на предварителния договор за покупко-продажба на имота двете страни не били много наясно какво да правят, той не бил много съгласен с този договор и го „оставили да отлежи“. През това време ищцата и С. И. се разбрали помежду си да се подпише договор за наем, с който да могат да влязат във владение на имота и да развиват търговска дейност. Договорът за наем от 01.09.2014г. бил подписан от него на паркинга на МОЛ – В.. След това влязъл във владение на имота. С. И. била упомената в договора, тъй като двамата участвали в дружеството, но можели заедно или поотделно да го представляват. С. И. не присъствала на подписването. След подписването на договора за наем започнали да го прилагат, като сумата, която бил превел се приспадала за наем. Той счел, че след подписването на договора за наем, отпада предварителният договор за покупко-продажба, защото така се били уговорили С. и И.. Дружеството не превеждало пари за наем, а те се приспадали от предварително внесените по предварителния договор. След като дружеството влязло във владение на имота, извършили неотложните ремонти по тавана, по покрива, по ВиК до края на месец ноември. С. И. го убедила, че с договора за наем е по-добре за двете страни - дружеството по-лесно ще получи категоризациите, а на И.И. ще послужи за приход пред НАП. След това със С. И. работели като партньори до месец март 2015г., когато ответникът поискал да се направи ревизия. С. И. не се явила на ревизията, прибрала се в Ш. ответникът продължил работа като управител на дружеството до месец март 2017г., като използвал в последствие други две дружества, на които също бил управител. Като физическо лице не бил използвал имота. На 14 или 17 март 2017г. заключил обекта, напуснал го и повече не бил ходил там. Уведомил, че имотът е свободен, без да предаде ключа за него. Имотът бил ползван с идеята, че е предоставен с договора за наем от 01.09.2014г. на „Кей Ви Ес 2014” ООД. Други договори и анекси ответникът не бил подписвал.

Разпитана като свидетел С. И. С./в дългогодишно познанство и с двете страни/установява безспорния по делото факт относно сключването на предварителния договор за покупко-продажба на имота, който ответникът предварително видял, като твърди и, че ответникът бил мотивиран за сключването му от желание да инвестира известна сума пари в свой собствен бизнес. Твърди да знае и, че ответникът влязъл във владение на имота на следващия ден, започнал да го освежава. Ответникът не бил уверен в себе си, че ще се справи с разработването на обекта и поискал от нея да му помогне. Познавали се от 20 години, имали си доверие и учредили дружеството за да се разработи обекта. Фирмата /“Кей Ви Ес 2014” ООД/ направили след сключването на предварителния договор за покупко-продажба /съгласно приложената справка от търговския регистър търговското дружество „Кей Ви Ес 2014“ ООД е създадено на 26.08.2014г./ и били съдружници до м.ноември 2015г. В периода юли - ноември 2014г. в обекта се извършвали ремонтни дейности, а на 21.11.2014г. официално било открито заведението. Дружеството сключило договор за наем със собственика на имота, но той бил фиктивен и с цел да се направи категоризация на заведението, тъй като от Община Д. отказали да я направят с предварителния договор за покупко-продажба. Договорът за наем бил подписан от К.К., а след като се снабдили с необходимите документи, свидетелката го прекратила/в тази връзка е предсатвен анекс от дата 19.12.2014г., подписан от ищцата и от С.С. като представител на „Кей Ви Ес 2014“ ООД за прекратяване на договора за наем от 01.09.2014г.- л.63 от делото на ДРС/. Двамата съдружници можели заедно и поотделно да представляват дружеството. Ответникът знаел, че договорът за наем е прекратен. По договора за наем не плащали наем на собственика. След сключването на договора за наем свидетелката участвала в търговската дейност осъществявана в имота заедно с ответника до месец март 2015г. Фирмата „Кей Ви Ес 2014” ООД стопанисвала юридически обекта. К.К. владеел обекта с предварителния договор за покупко-продажба, който бил сключен с него като физическо лице. „Кей Ви Ес 2014” ООД издавало касови бележки до момента, в който свидетелката напуснала дружеството - месец ноември 2015г. От счетоводителката знаела, че имотът се ползвал от ответника чрез друга фирма до месец март 2017г. Към настоящия момент/разпитът на свидетелката е проведен на 05.10.2018г./ обектът не работел, свидетелката не знаела в чие държание е той.

Установените от свидетелката факти относно получаването на владението на имота от ответника на основание предварителния договор от 04.07.2014г. и учредяване в последствие на 26.08.2014г на търговско дружество „Кей Ви Ес 2014” ООД, страна по договора за наем от 01.09.2014г., както и относно целите на последния, изключващи постигане на съгласие между страните по него за възмездно ползване, са съвпадащи с обясненията на ответника в подадената от него жалба с вх.№ 27 /16.07.2015г. по входящ регистър на ОП-Д., показанията му като свидетел по ДП № 7/2016г. по описа на ОСлО при ОП – Д. на 21.03.2016г., по ч.н.д. № 235/2015г. по описа на Окръжен съд – Д. на 14.07.2015г. по ч.н.д.№ 630/2016г. по описа на Районен съд – Д. на 18.05.2016г., че ключовете за заведението са му предадени две седмици след като превал парите по предварителния договор, че започнал ремонти с цел използване по предназначение на имота, че към края на месец август 2014г. било регистрирано търговското дружество „Кей Ви Ес 2014” ООД в съдружие със св.С. И., че на 21.11.2014г. отворили заведението и започнали да посрещат клиенти, че подписаният договор за наем от 01.09.2015г. бил „фиктивен“ – необходим бил на ищцата, за да докаже получаване на доход при кандидатстване за кредит пред банка, че не е плащана наемна цена. Тези обяснения, съдържащи неизгодни за ответника факти следва да бъдат обсъдени съвкупно с останалите доказателства, тъй като са обективирани в протоколи, подписани от ответника, т.е.имащи характер на документ притежаващ доказателствена сила за фактите, неизгодни за неговия издател. Няма допуснато от съда нарушение при събирането им като доказателства, което да рефлектира върху процесуалните права на ответника и да даде основание да бъдат игнорирани при постановяване на решението по настоящия спор. Своевременно заявено от ищцата и допуснато от съда е събирането на цялата преписка по досъдебното производство, при което е без значение обстоятелството, че в последствие, с оглед обема и, са събрани отделни документи от нея.

Кореспондиращи с показанията на св.С. И. и обясненията на ответника относно целите на договора за наем от 01.09.2014г. са показанията и на свиделката Г. П. К., която е водила счетоводството на „Кей Ви Си 2014“ ООД . Същата установява, че лично написала договора за наем, сключен между „Кей Ви Ес 2014” ООД и И.И., тъй като била необходима категоризация и регистрация в „Агенцията по храните”. К.К. имал предварителния договор, по който е платил капаро и ще купува обекта, но с този договор не можело да се направи категоризация, тъй като се изисквал документ за ползване или за собственост и тогава съставили договор за наем, който бил фиктивен и целта му била само да стартира работата на дружеството. В съвсем кратък срок направили анекс за прекратяване на договора за наем, защото реално неговата цел била само да може фирмата да получи необходимите разрешителни да извършва дейност на питейно заведение. Не са й представяни документи за осчетоводяване на платен наем по договора. Според свидетелката двамата съдружници поискали да се състави анекса за прекратяване на договора за наем и свидетелката го съставила. Твърди и, че представеният от ищцата анекс за прекратяване /от дата 19.12.2014г., подписан от ищцата и от С.С. като представител на „Кей Ви Ес 2014“ ООД за прекратяване на договора за наем от 01.09.2014г.- л.63 от делото на ДРС/ не е съставеният от нея такъв. Свидетелката водила счетоводството на „Кей Ви Ес 2014” ООД, при нея документи носели и двамата съдружници. Възникнал някакъв конфликт между съдружниците и С. го напуснала, останал К. да го управлява. В момента, в който дружеството направило оборот 50 000 лева и подлежало на регистрация по ЗДДС, К.К. решил да направи ново дружество, като само разменил букви в наименованието - вместо „Кей Ви ЕС” станало „Кей Ви Си” и започнал да извършва дейност с новото дружество. Новото дружество работило до един момент, в който се налагала регистрация по ЗДДС и тогава К. я информирал, че прави ново дружество със сервитьорката в заведението. Свидетелката отказала да продължи счетоводното обслужване.

От заключението на вещото лице по съдебно-счетоводната експертиза се установява, че след м. юли 2014г. за търговския обект има регистриран в ТД на НАП – В., офис Д., един касов апарат с фискални памети на две различни дружества: на „Кей Ви Ес 2014“ ООД за периода от 18.11.2014г. до 16.10.2015г. и на „Кей Ви Си 2014“ ООД за периода от 16.10.2015г. до 04.08.2016г.

При така установеното, очевидно най-рано от 18.11.2014г./дата на регистриране касовия апарат/, най-късно от 21.11.2014г./според обясненията на ответника, съвпадащи с показанията на св.С. И./, търговска дейност в обекта осъществява „Кей Ви Ес 2014“ ООД, съдружници в което са били ответникът и св.С. И.. Най-рано от 16.10.2015г./датата на пререгистриране на касовия апарат/ търговска дейност в обекта осъществява друго търговско дружество -„Кей Ви Си 2014“ ООД с управител ответникът. Според установеното от вещото лице по съдебно-счетоводната експертиза на база данни от ТД на НАП-В. /дневни финансови отчети с нулиране и запис във фискалната памет/ „Кей Ви Си 2014“ ООД не развива дейност в обекта от 04.08.2016г. Според обясненията на ответника, дадени по реда на чл.176 от ГПК, след преустановяване на съвместната търговска дейност със св.С. И., той работил в обекта до месец март 2017г., като използвал в последствие други две дружества, на които също бил управител. На 14 или 17 март 2017г. заключил обекта, напуснал го и повече не бил ходил там. Уведомил, че имотът е свободен, без да предаде ключа за него.

В този смисъл, при съвкупна преценка на събраните доказателства, не може да се изведе извод в подкрепа на тезата на ответника, че след сключването на 04.07.2014г. на предварителния договор за покупко-продажба на имота ищцата не е изпълнила задължението си да му предаде владението съобразно договорните клаузи, а с договор за наем от 01.09.2014г. е предоставила временното му ползване срещу определена цена на трето лице - регистрираното от ответника в съдружие със св.С. И. на 26.08.2014г. търговско дружество„Кей Ви Ес 2014“ ООД.

Получаването на владението на имота въз основа на предварителния договор и преди да е учредено търговското дружество„Кей Ви Ес 2014“ ООД, е установено от събраните гласни доказателства, кореспондиращи с обясненията на ответника пред разследващите органи. Валидността на договора за наем от 01.09.2014г. е опровергана от установеното от показанията на свидетелите относно целта му - да послужи за снабдяване с необходимите разрешителни с оглед използването на обекта по предназначение, относно липсата на плащане на наемна цена, относно знанието и на двете страни по него за привидния му характер. В смисъл на липса на валидно възникнало наемно правоотношение по силата на договора за наем от 01.09.2014г., са обясненията на самия ответник пред разследващите органи относно целта на договора за наем и липсата на плащане на наемна цена. Следователно и двете страни по договора от 01.09.2014г. не са имали действителната воля и не са изразили съгласие да сключат договор за наем и да постигнат присъщите му правни последици или правните последици на друг договор/хипотезата на абсолютна симулация/. В този смисъл без правно значение за спора е дали и кога е съставен и подписан представения по делото от ищцата анекс от 19.12.2014г. за прекратяване на договора за наем от 01.09.2014г.

В подкрепа на тезата си, че трето лице „Кей Ви Ес 2014“ ООД владее имота на основание договор за наем от 04.05.2015г., който неизгоден за ищцата факт същата признала в подадената от нея на 08.04.2016г. до РС-Д. исковата молба с вх.№ 6902 срещу „КЕЙ ВИ ЕС – 2014“ ООД и в хода на производството по образуваното въз основа на нея гр.д.№1078/2016г. на ДРС, ответникът е представил по делото договор за наем от 04.05.2015г., подписан само от ищцата, и исковата молба, подписана от пълномощник-адв.В.Г..По реда на чл.155 от ГПК приобщено към доказателствата е и решение №124/16.05.2017г. по в.гр.д.№80/2017г.на ДОС, потвърждаващо ПОТВЪРЖДАВА решение №1964/15.12.2016г. по гр.д.№1078/2016г. на Д.кия районен съд

Принципно признанието, и когато е направено пред съда, който разглежда спора, и когато е направено пред друг съд, друг орган на власт или трето лице, т.е.извънсъдебно, представлява обяснение на страна по делото, което е доказателствено средство, когато съдържа неизгодни за страната факти и следва да бъде взето предвид при решаване на спора. Извънсъдебното признание може да бъде доказано със свидетелски показания или с документа, който го материализира. Такова извънсъдебно признание на неизгодни за страната по спора факти не може да бъда отречено въз основа на твърдения на същата страна за изгодни за нея факт, дадени пред съда, който разглежда спора, но настоящия случай не е такъв.

Представеният договор от 04.05.2015г., като документ подписан от ищцата, не съдържа неизгодни за издателя си факти, относими към настоящия спор. В него е предвидена наемна цена от 1500 лева месечно, заявено е, че съгласно предварителен договор за покупко-продажба от 04.07.2014г., сключен между И.И. и К.К., е преведено капаро от 25 000 лева и тъй като срокът за издължаване по този договор е изтекъл на 31.03.2015г. без да са платени другите суми по него, от внесеното капаро се приспадат месечните вноски за наема от 04.07.2014г., когато купувачът е влязъл във владение, предвидени са условия и права в случай на неизпълнение. С постановеното по гр.д.№ 1078/2017г. ДРС, образувано въз основа на исковата молба с вх.№ 6902/08.04.2016г., решение, потвърдено с влязлото в сила решение №124/16.05.2017г. по в.гр.д.№80/2017г.на ДОС, е отречено правото на ищцата по чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД да иска от търговското дружество връщане на процесния имот, респ.наличието на неизпълнено от дружеството-ответник договорно задължение за връщане на имота, тъй като не е доказано дружеството да е получило имота на договорно правоотношение между тях по договор за наем от 04.05.2015г., в смисъл за липса на каквото са и обясненията на самия ответник пред разследващите органи - отказал да подпише договора от 04.05.2015г. тъй като не бил съгласен с приспадане на наема от платеното по предварителния договор, защото бил закупил имота и го считал за свой.

Въззивният съд споделя изцяло извода, до който е достигнал и ДРС, че ответникът е установил владение на имота по силата на сключения с ищцата предварителен договор. Търговските дружества, осъществявали търговска дейност в обекта не са получили фактическата власт от ищцата, а от ответника, респ. в периода на действие на предварителния договор за продажба и след развалянето му на 29.07.2015г., вкл.до предявяване на иска на 09.02.2018г., т.е. в исковия период от 04.08.2015г. до 10.01.2018г., ответникът е осъществявал фактическа власт върху имота чрез тези търговските дружества, които управлявал. Щом като след развалянето на предварителния договор за продажба ответникът не е върнал имота въпреки, че е отпаднало основанието да го владее, за него е възникнало и задължението за обезщетяване на собственика за ползите, от които той е лишен, в следствие невъзможността да ползва имота си. Без значение в случая е начина на ползване на имота от страна на ответника/лично или чрез другиго/, без значение е и дали реално го е ползвал, щом като не е изпълнил задължението си да върне владението му. Ползването е върху чужд имот и това е достатъчно да обоснове извод за основателност на претенцията по чл.73 ЗС. В случая ответникът изоставил имота месец март 2017г. / напуснал го и го заключил/, но не го е предал на собственика. Владението си върху имота ищцата е възстановила едва в хода на производството – на 19.07.2018г., когато след отказ на ответника за съдействие, ищцата е била потърсена от служител на „ФСБ-Д.“ ООД по повод активиране на охранителната система, и имотът е бил отключен от ключар.

Размерът на пропуснатата полза е установен от заключението на вещото лице – средния пазарен наем в периода от 04.08.2015г. до 10.01.2018г. възлизащ на сумата от 29 097,62 лева. В този смисъл настоящата инстанция намира, че са налице предвидените в закона и посочени по-горе предпоставки за уважаване на предявения иск с правно основание чл.73, ал.1 от ЗС за сумата от 24 650 лев.При съвпадащи изводи на вззивната инстанция с изводите на районния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено при препращане на основание чл. 272 от ГПК към мотивите на ДРС.

С оглед изхода от спора, ищецът, заел позицията на въззиваема страна, има право на сторените съдебно-деловодни разноски във въззивната инстанция, в пълен размер на удостоверените разходи от 1250 лева за адвокатско възнаграждение.

С оглед гореизложените съображения, съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение №16/04.01.2019г. по гр.д.№649/2018г.на РС-Д., в частта, в която К.П.К. ЕГН ********** ***, е осъден да заплати на И.И.И. с ЕГН ********** ***, сумата от 24 650 лева, съставляваща обезщетение за ползите, от които е била лишена да получи от собствения си недвижим имот, находящ се в град Д., жк „Д.“, СГРАДА с идентификатор 72624.615.7671.1, със застроена площ от 81 кв.м. по скица, а по документ за собственост – 70 кв.м., с предназначение сграда за обществено хранене – СНЕК-БАР, ведно с отстъпеното право на строеж върху Поземлен имот с идентификатор 72624.615.7671, в периода от 04.08.2015г. до 10.01.2018г.

ОСЪЖДА К.П.К. ЕГН ********** ***, да заплати на И.И.И. ЕГН ********** ***, сумата от 1250 лева - платено от нея адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция..

Решението подлежи на обжалване при условията на чл. 280 от ГПК пред Върховния касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.