Р Е Ш Е Н И Е

№_131______/ 24.10.2019 год. гр.Добрич

В ИМЕТО НА НАРОДА

ДОБРИЧКИЯТ окръжен съд Търговско отделение

На двадесет и седми септември 2019 год.

В открито заседание в следния състав:

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: АДРИАНА ПАНАЙОТОВА

Секретар:Нели Бъчварова

като разгледа докладваното от съдията Адриана Панайотова

търговско дело № 294 по описа за 2018 год.

за да се произнесе съобрази следното:

Делото е образувано въз основа на молба от „***“ гр. Варна, ЕИК-***, срещу „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ гр. Добрич, ЕИК-***, за заплащане на сумата 71 675 лева, представляваща договорна неустойка, съгласно т.6 от нотариален акт №89, том V, рег. №4243, дело 440 на Нотариус ***.

Твърди се в исковата молба, че по силата на нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж №89, том V, рег. №4243, дело 440 от 07.07.2017г. на Нотариус ***, ищецът е закупил от ответното „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД, правото на строеж за построяване на следните недвижими имоти, находящи се в гр. Добрич, ул. “***“ №6, а именно:

1.АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ №9 във вход III на трето надземно ниво, със застроена площ 74.06 кв. м., състоящо се от две спални, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и две тераси, ведно с избено помещение 9 с площ от 2.5 кв. м., както и 1.2971% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.15 кв.м.;

2. АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ №17 във вход III на шесто надземно ниво, със застроена площ 91.28 кв. м., състоящо се от две спални, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и една тераса, ведно с избено помещение 17 с площ от 2.5 кв. м., както и 1.5917% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.25 кв. м.;

3. АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ №11 във вход II на шесто надземно ниво, със застроена площ 64.60 кв. м., състоящо се от една спалня, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и две тераси, ведно с избено помещение 11 с площ от 2.5 кв. м., както и 1.1738% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 16.21 кв. м.;

4. АПАРТАМЕНТ-ЖИЛИЩЕ №12 във вход II на шесто надземно ниво, със застроена площ 56Л0 кв. м., състоящо се от една спалня, всекидневна с кухня, баня с тоалетна, и тераса, ведно с избено помещение 12 е площ от 2.5 кв. м., както и 1.0193% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14.08 кв. м.; от ЖИЛИЩНО-ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС, който следва да бъде изграден със застроена площ 961 кв. м. и общо РЗП за сградата 4 944 кв. м. и от правото на строеж върху поземлени имоти общо е площ от 1 417 кв. м., представляващи имоти както следва: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***е площ от 393 кв. м., при съседни имоти: ***, е номер по предходен план 153, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***с площ от 43 кв. м., при съседни имоти: ***, е номер по предходен план пл. №152, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***е площ от 416 кв. м., при съседни имоти: ***, с номер по предходен план пл. №155, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ***е площ от 293 кв. м., при съседни имоти: ***, с номер по предходен план пл.№145, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***е площ от 248 кв. м., при съседни имоти: ***, е номер по предходен план пл. №156, квартал 90, парцел II; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***е площ от 24 кв. м., при съседни имоти: ***, с номер по предходен план пл. №151, квартал 90, парцел II.

По силата на т.5 от договора продавачът се задължил да завърши строително- монтажните работи и да въведе сградата в експлоатация в срок до 31.12.2017 г.По силата на т.6 от договора и при неизпълнение на задълженията си по т.5 от договора, както и при неизпълнение да задължението да предаде апартаментите в завършен вид, продавачът дължал на купувача неустойка в размер на 0.1% дневно върху пазарната стойност, която апартаментите биха имали към датата, на която е следвало да бъдат предадени.

Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си по договора.

От момента на продажбата до 31.12.2017 г. не били възникнали форсмажорни събития, които да доведат до удължаване на срока за въвеждане на сградата в експлоатация.Към момента на завеждане на исковата молба сградата не била въведена в експлоатация. Апартаментите не били предадени на ищеца в завършен вид. Налице били основания за начисляване на неустойка поради неизпълнение задълженията на продавача по договора.

Съгласно удостоверение, издадено от оценител - вещо лице към ОС Добрич, пазарната стойност на продадените 4 апартамента, която те биха имали, ако към 31.12.2017г. продавачът би изпълнил задълженията си, била общо 400 419 лева. При забава от 179 дни, дължимата неустойка в размер на 0.1 % върху стойността им била в размер на 71 675 лв.

С депозиран в срок отговор на исковата молба ответното „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД, оспорва иска по основание.

Твърди, че ищецът е неизправна страна по договора.Възразява, че неговото неизпълнение е последица от виновното поведение на ищеца, който не е оказал съдействие на длъжника, което било абсолютно условие за изпълнение на задължението на ответника и неизпълнението на което, го лишавало от правото да търси неустойка.

По силата на чл. 4 от договора, ищецът, в качеството си на купувач по договора се бил задължил със свои сили, материали, организация и средства да построи четирите процесни обекта.Четирите обекта, описани в процесния договор и към момента не били построени, което правело обективно невъзможно завършването на сградата, от която те са част и съответно въвеждането й в експлоатация. Едва след като ищецът изпълнел пълно и точно задължението си по договора от 07.07.2017 г., щяло да е възможно и въвеждането на процесната сграда в експлоатация.

В условията на евентуалност, твърди, че договорката по чл.5 от процесния договор е нищожна, като такава с невъзможен предмет - чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД.В подкрепа на твърдението си навежда довод, че още при сключването на договора е било ясно, че заложеното в чл.5 от договора условие ответникът да завърши строителството на процесната сграда и да я въведе в експлоатация до 31.12.2017 г. е невъзможно.

Строителство на сградата и въвеждането й в експлоатация можело законосъобразно да бъде извършено единствено и само от титулярът на разрешението за строеж. А процесната сграда се строяла въз основа на Разрешение за строеж №854/29.08.2008г., издадено от Главния архитект на Община - град Добрич, на третото за спора лице „СПЛЕНДИД" ООД, ЕИК-***, гр. Добрич.От това трето лице ответникът по делото бил закупил правото на строеж върху процесиите 4 обекта, но сделката се ограничава само върху това - ограниченото вещно право на строеж.

Ответното „ДОМИНАНТ СТРОЙ" ООД не било част от тази сделка, никога не било взимало каквото и да е участие в строителството на процесната сграда. Единствено „СПЛЕНДИД" ООД имал право да извършва строителна дейност по процесната сграда и да извърши нужните действия по въвеждането й в експлоатация. Твърди, че поради това /невъзможен предмет/, договорката по чл.5 от договора била нищожна, съгласно разпоредбата на чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД и не пораждала задължения.Възразява, че нищожността на договорката по чл.5 от процесния договор води до нищожност и на целия договор. Това е така, защото е видно, че волята на страните е чрез този договор ищецът да придобие 4 завършени обекта в една завършена и въведена в експлоатация от ответника сграда, което е ,изначално невъзможно.

Освен това ищецът вече се бил разпоредил с правото на строеж на три от общо четирите процесии обекта.

С нотариален акт за покупка-продажба на право на строеж, вписан в СВ - Добрич като акт №24, том XXVIII, дело №5245/2017г., вх. per. №12297/29.12.2017 г. ищецът продал на ** с ЕГН:********** от гр. Добрич правото на строеж върху апартамент №12 във вход II на процесната сграда, като продажбата на правото на строеж на апартамент №12 била извършена на 28.12.2017г., т. е. преди да е изтекъл срокът за завършване на процесната сграда и въвеждането й в експлоатация.

С нотариален акт за покупка-продажба на право на строеж, вписан в СВ - Добрич като акт №67, том V, дело №850/2017г., вх. per. №1897/15.03.2018г. ищецът е продал на ** е ЕГН:********** от гр. Добрич правото на строеж върху апартамент с №11 във вход II и 17 във вход III на процесната сграда.

С извършването на тези продажби, разпореждайки се с правото на строеж върху трите обекта, ищецът бил загубил свързаното с него право да иска и търси построяване на процесната сграда и въвеждането й в експлоатация, тъй като нямал правен интерес от въвеждане на сградата в експлоатация, защото той нямало да стане собственик на съответните обекти. След като не е носител на това право, той не можел да търси обезщетение под каквото и да е форма за неизпълнение на задължението, съответстващо на правото.

Освен по основание, оспорва исковата претенция и по размер, тъй като изчисленията си ищецът правел въз основа на поръчана от него и обслужваща интересите му оценка.

С подадена в срок допълнителна искова молба ищецът сочи, че на 25.05.2015г. „СПЛЕНДИД“ ООД, гр. Добрич, е прехвърлило на ответното „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД право на строеж върху 25 обекта, срещу задължението на „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД да изгради със свои сили и средства, пълното завършване и въвеждане в експлоатация на жилищно-търговската сграда в срок до 30.12.2015 г.

Освен това дружествата „СПЛЕНДИД" ООД и „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД били свързани лица. Основател, управител и съдружник на „СПЛЕНДИД“ ООД бил **. След като дружеството му започнало да изпитва сериозни финансови затруднения, **, чрез свой представител, служител и доверено лице - **, създал заедно със свой партньор - ** на 17.02.2015г. дружеството „ДОМИНАНТ СТРОЙ" ООД. Само 3 месеца по-късно „СПЛЕНДИД“ ООД прехвърлило на „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД 25-те останали обекта в сградата. Така „СПЛЕНДИД“ ООД се декапитализирало, а жилищният проект на ул.“***“ №6 продължил да се продава чрез новия собственик „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД.

Прехвърлянето на правата на строеж от продавача „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ ООД на купувача „***“ ЕООД станало по цени, близки до данъчните оценки на правата на строеж. По-големите суми продавачите получили по т. нар. Договор за възлагане на строително монтажни работи.

Съществена част от сделката по продажба от страна на ответника и придобиване от страна на ищеца на 4-те обекта в сградата на ул. „***“ №6, било „***" ЕООД да сключи на 07.07.2017г. в качеството си на възложител, договор за възлагане на строително монтажни работи с изпълнителя „ЕС ПИ ЕС ИМОТИ" ООД с представител ** и управител ** /жената, с която ** живеел на съпружески начала/ за СМР по закупените от ищеца 4 обекта, както и допълнителни СМР по общите части на сградата, инсталации и комуникации, необходими за въвеждане в експлоатация на сградата, с обща договорена цена 157 572,57 лева с включен ДДС.

С депозирания допълнителен отговор на допълнителната искова молба, ответникът я оспорва. Оспорва твърденията за наличие на свързаност между „СПЛЕНДИД"ООД и ответника. Сочи, че видно от партидите на двете дружества, водени в публичния Търговски регистър при Агенцията по вписванията, те нямали нищо общо -различни били съдружниците им, различни били и управителите им.

Оспорва твърдението, че въпроса за свързаността е релевантен за спора.

Оспорва, че представените с доп. искова молба документи установяват извършването на СМР. В отчетите било записано, че СМР не са извършени, а са в процес на изпълнение. Оспорва представените фактури и плащания по тях, тъй като не доказвали изпълнени СМР. Това били счетоводни операции между трети за ответника лица, които не го обвързват. Освен това известна била практиката в сферата на строителството цената на съответната услуга да се заплаща авансово.

Оспорва твърденията за извършени плащания по представения договор от 07.07.2017г.

Навежда ново основание за неизпълнение от страна на ищеца на основното договорно задължение- да плати продажната цена на правото на строеж, поради което твърди, че е налице пълно неизпълнение.

С представените фактури ищецът само установявал, че не е изпълнил задължението си по чл. 4 от процесния договор за продажба на право на строеж.

Добрички окръжен съд,като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Представения договор от 07.07.2017 г. установява,че ответното «ДОМИНАНТ СТРОЙ» ООД гр.Добрич е продало на ищеца „***“ гр. Варна,правото на строеж за построяването на апартамент № 9 във вход 3;апартамент №17 във вход 3;апартамент №11 във вход 2 и апартамент №12 във вход 2,в жилищно-търговска сграда с административен адрес гр.Добрич,ул.“*** „ №8.

Договорената цена от 46 000 лв. е следвало да бъде заплатена от купувача в три месечен срок от подписването на договора.

По силата на чл.4 от Договора,купувачът „***“ гр. Варна се е задължил да построи със свои средства обектите,предмет на покупката.

А по силата на т.5 от договора продавачът «ДОМИНАНТ СТРОЙ» ООД гр.Добрич се е задължил да завърши строително- монтажните работи и да въведе сградата в експлоатация в срок до 31.12.2017 г.

В чл.6 от договора ,страните са договорили,че при неизпълнение на задълженията си по т.5 от договора да предаде апартаментите в завършен вид, продавачът ще дължи на купувача неустойка в размер на 0.1% дневно върху пазарната стойност, която апартаментите биха имали към датата, на която е следвало да бъдат предадени.

Представените от ответника писмени доказателства с отговора на исковата молба установяват,че строителното разрешение за сградата е издадено на „Сплендид“ООД гр.Добрич,но представеният от ищеца с допълнителната молба нотариален акт от 25.02.2015 г. установява,че с договор от тази дата, „Сплендид“ООД гр.Добрич е прехвърлило на ответника «ДОМИНАНТ СТРОЙ» ООД гр.Добрич правото на строеж за построяването на 25 обекта,находящи се в процесната жилищно-търговската сграда,срещу задължението на купувача да изгради със свои сили и средства и да въведе в експлоатация сградата .

Представен е по делото договор,сключен между ищецът „***“ гр. Варна и „Ес Пи ЕС имоти“ООД, по силата на който ищецът е възложил изпълнението на строително монтажни работи по отношение на процесните обекти,апартаменти,закупени от ищеца.

От представените по делото писмени доказателства се установява,че ищецът към момента на завеждане на делото не е изплатил на ответника цялата продажна цена от 46 000 лв.,дължима към 07.10.2017 г. ,а сумата от 41 000 лв.

За установяване състоянието на имотите,предмет на договора,съдът назначи съдебно-техническа експертиза.Съгласно заключението на приетата и неоспорена от страните експертиза,изготвена на 18.03.2019 г. /лист 156 от делото/ приета л.177/ процесните обекти ,собственост на ищеца/апартаменти с номера 11 и 12 във вход 2 и апартаменти с номера 9 и 17 във вход 3/ са изградени,но само един от тях е завършен-апартамен №12.Съответно,според вещото лице-в апартамент №11 липсват ел.контакти;в апартаменти 9 и 17 се работи по стени и тавани,частично е монтирана ел.инсталация,но изцяло без контакти и частично е монтирана ВИК инсталация.При това положение,вещото лице дава заключение,че ел.инсталацията на сградата и водопроводната инстаталация не могат да бъдат изпитани,което е условие за приемане на сградата,поради което и не могат да се предприемат действия по въвеждане на сградата в експлоатация.

От заключението на вещото лице сеустановява още ,че вътре в сградата не са завършени общите части:няма главно табло,на места липсват парапети,в плочата на стълбищните площадки има дупки,не е монтирано осветление и асансьорите не работят.

Разпитаният свидетел на ищеца **,ел.специалист, установява впечатленията си по извършването на довършителните работи по 2 от процесните 4 апартамента на ищеца , за двете си посещения в кооперацията.Според свидетеля инсталациите са били готови до момент «на пуск»,но на въпроса дали са били поставени контакти и ключове,не може да отговори утвърдително.Разпитаният свидетел ** ,ръководител на технически отдел при ищеца установява,че апартаментите на ищеца са били с изградени инсталации.По отношение на другите части от сградата установява,че не са били завършени общи части,асансьори и два етажа са били без изградени инсталации.Впечатленията му са за от лятото на 2017 г.

По делото бе назначена по искане на ищеца и оценъчна експретиза,която даде заключение ,каква пазарната стойност биха имали апартаментите ,закупени от ищеца ищецът „***“ гр. Варна ,при положение,че към 31.12.2017 г. биха били завършени.Според заключението на вещото лице пазарната цена на апартамент № 9 би била 85 700 лв.;на апартамент № 17-98 100 лева;на апартамент №11-72 100 лв. и на апартамент №12-63 200 лв.Назначената повторна оценъчна експертиза по делото даде заключение за пазарната цена на процесните апартаменти : за апартамент № 9 -64 800 лв.;за апартамент № 17-79 900 лева;за апартамент №11-62 900 лв. и за апартамент №12-54 700 лв.

Представиха се по делото и нотариални актове,които установяват ,че ищецът е продал на 28.12.2018 г. правото на строеж за апартамент №12; и на 15.03.2018 г. –правото на строеж за апартамент №17 и апартамент № 11.

След преценка на събраните по делото доказателства,съдът направи следните правни изводи:

Искът е за заплащане на договорна неустойка за това,че ответникът не е въвел в експлоатация до 31.12.2017 г. жилищна сграда , в която ищецът притежава правото на строеж за четири апартамента.Искът черпи правното си основание в разпоредбата на чл.92 от ЗЗД.

Неустойката обезпечава изпълнението на договора и служи като обезщетение за вредите, които изправната страна търпи от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Фактическият състав, който следва да се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за неизпълнение на договор изисква ,на първо място валидно договорно задължение; кредиторът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го изпълни,както и виновно неизпълнение от страна на длъжника.

Неустойката е последица от неизпълнението и засяга правната сфера на неизправната страна. Неизправна страна в една облигационна връзка е тази, която не е изпълнила задължението си, не е готова да го изпълни или не е дала на съконтрахента си необходимото съдействие за осъществяване на престацията. Подобна неизправност представлява забава поради неизпълнение.

Не се спори,че процесните апартаменти са изградени.Спорът е в каква степен ищецът е изпълнил задълженията си по договора и за корелативната връзка на задълженията.

В разглеждания случай, съдът приема, че не са налице елементите на правопораждащия фактически състав на вземането за неустойка.

Между страните по делото е възникнало облигационно отношение по договор за продажба на право на строеж ,при заплащане на договорена пазарна цена, и при което купувачът е поел задължението да построи със свои сили,материали,организация и средства 4 самостоятелни обекта,а продавачът –да въведе в експлоатация сградата в срок до 31.12.2017 г.

Следователно,изпълнението на поетите от ищеца задължения по договора от 07.07.2017 г. е задължително условие за изпълнение на поетото задължение от ответника ,за въвеждане на сградата в експлоатация.

От заключението на приетата и неоспорена техническа експертиза се установи,че ЕЛ и ВИК инсталациите в процесните 4 апартамента,изграждането на което е задължение на ищеца, и че поради състоянието на ЕЛ и ВИК инсталациите в апартаментите на ищеца, ел.инсталацията и водопроводната инсталация на сградата,не могат да бъдат изпитани,което е условие за приемане на сградата,поради което и не могат да се предприемат действия по въвеждане на сградата в експлоатация.

Установи се по делото,че ищецът,купувач, не е изпълнил напълно задължението си да заплати договорената продажна цена в уговорения срок.

Следователно ищецът не е изправна страна по договора.Съответно-като не е изпълнил изцяло задължението си да построи процесните 4 апартамента,същият не е оказал на ответника съдействието,необходимо за изпълнение на поетото от него задължение за въвеждане на сградата в определен срок и в полза на ищеца не е възникнало правото да търси неустойка за неизпълнение от страна на ответника.

Установи се освен това ищецът вече се бил разпоредил с правото на строеж на три от общо четирите процесни обекта преди завеждане на делото,което налага извода,че ищецът няма интерес от въвеждането на сградата й в експлоатация, защото той няма да стане собственик на съответните обекти. След като не е носител на това право, той не може да търси обезщетение под каквото и да е форма за неизпълнение на задължението, съответстващо на правото му на строеж.

При това положение,е без значение фактът,в каква степен е изпълнил задълженията си ответника и дали той е изправна страна.

По изложените по –горе съображения за неоснователност на предявеният иск,съдът не дължи произнасяне по направеното в условията на евентуалност от ответника възражение за нищожност на договора,съгласно чл.26, ал.2, предл.1 от ЗЗД.

С оглед изхода от спора и правилото на чл.78,ал.3 от ГПК на ответника се следват разноски.Съдът намира направеното от ищеца възражение за прекомерност на претендираният адвокатски хонорар на ответника за основателно.При съобразяване с фактическата и правна сложност и броят проведени заседния по делото,намира за основателно да присъди на ответника адвокатски хонорар в размер на 3 500 лв. и разноски от 254,50 лв. депозити за вещи лица.

Като се води от гореизложеното,Добрички окръжен съд

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявеният от „***“ гр. Варна, ЕИК-***, срещу „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ гр. Добрич, ЕИК-***, иск за заплащане на сумата 71 675 лева, представляваща договорна неустойка, съгласно т.6 от нотариален акт №89, том V, рег. №4243, дело 440 на Нотариус ***.

ОСЪЖДА „***“ гр. Варна, ЕИК-*** да заплати на „ДОМИНАНТ СТРОЙ“ гр. Добрич, ЕИК-***, разноски по делото в размер на 254,50 лв. и 3 500 лв. за адвокатско възнаграждение.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Окръжен съдия: